深圳光明【天境云玺】
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光明的新盘供应一直不少，但能同时满足“国企开发、低密社区、新规户型、配套成熟”这几个条件的项目，其实并不多。最近在光明中心区，有一个由三大国企联袂打造的新盘引起了我的注意——天境云玺。
天境云玺项目位于光明大街站和凤凰城站之间，约3.0容积率，17-26层住宅，户型覆盖83-166㎡三至五房。作为“天”字系大城佳作，定位新时代“好房子”范本。
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下面是我们天境云玺营销中心实拍照片：
营销中心看房现场实拍照片：
【项目基本信息】
- · 项目名：天境云玺
- · 位置：光明中心区，近6号线光明大街站和凤凰城站
- · 开发商：深圳市振业天发开发建设有限公司（三大国企联袂：振业集团、天健集团、光明建发集团）
- · 占地：约3.5万㎡
- · 建面：约10.5万㎡
- · 户数：1014户可售住宅
- · 户型：约83-166㎡三至五房
- · 楼层：17-26层（均小于80米）
- · 容积率：约3.0
- · 车位比：约1:1.2
- · 物业公司：振业城服公司
- · 交付标准及时间：2028年6月
天境云玺规划总平面图
鸟瞰效果图如下
户型图欣赏：
那么，深圳光明天境云玺这个楼盘究竟值不值得买呢？
地段：深圳“十五五”重点建设片区
买房跟着规划走，这是共识。在深圳最新发布的“十五五”规划中，光明中心区与后海、前海湾、深超总、香蜜湖新金融中心等并列被列为全市重点建设的八大核心片区之一。这意味着片区的发展上限得到了官方背书，未来的资源倾斜和配套兑现速度都更有保障。
天境云玺正好处于光明中心区的核心位置，周边城市级配套高度汇聚。星河COCO City、深圳科学技术馆、深圳国际美术馆、科学城体育中心等都在项目周边，不是规划图上遥远的虚线，而是已开业或即将开放的实在配套。
交通：双地铁交汇，8站进南山
天境云玺项目近邻6号线光明大街站和凤凰城站，凤凰城站也是6号线与13号线的交汇站。从光明大街站出发，3站到上屋站换乘13号线，再5站直达南山留仙洞站。8站进南山的通勤效率，对于在南山上班的刚需和改善客群来说非常友好。13号线一期已通车，二期在建中，全线贯通后通勤会更方便。此外，光明城站可快速换乘莞惠深城际、赣深高铁、广深港高铁，出行选择多样。
商业：星河COCO City已开业，人气火爆
商业配套是光明中心区的一大亮点。光明星河COCO City的B馆已于2025年底开业，首开三天客流突破40万人次。A馆计划于2026年4月底开业，已入驻盒马鲜生、寰映影城、海底捞、星巴克、霸王茶姬等品牌。项目周边还有蓝鲸世界和万达广场，日常购物、周末聚餐、看电影遛娃，选择很丰富。
生态与文体：科学公园为邻，三大场馆环绕
生态方面，天境云玺项目外拥东周文化公园、国防主题公园和光明科学公园。科学公园约208万㎡，是光明科学城的“绿色心脏”，目前北翼和科学顶已开放，南翼预计今年五月部分区域率先开园。文体方面，深圳科学技术馆已开馆，累计接待超200万人次。深圳国际美术馆和科学城体育中心正在建设中，前者计划2026年5月开放，后者规划了1万个座位的体育馆和游泳馆等设施。
教育：优质学校环绕
项目周边教育配套比较丰富。深实验、深外、深小、南科大等优质学校环绕，具体学区划分以教育部门当年公布为准。
产品：低密社区，新规户型，天字系匠心
天境云玺的产品力在光明中心区属于很能打的水平。约3.0的容积率，17-26层的楼层高度，均小于80米，在光明算偏低偏舒适。同样占地面积，更少住户，更大的园林空间，庭院更通风，候梯时间更短，停车更从容。纯商品房社区，无保障房和回迁房，圈层纯粹。
项目延续“天”字系高端基因，是高新技术人才和高端圈层人群的理想居所。社区采用豪宅经典的“台地抬高规制”，园林整体抬升约5.5米，住宅自3楼起，标高较外部地面高出约11米，私密性和视野更好。景观双轴、五重归家礼序、十大主题庭院，包含礼序前庭、琉光下沉式庭院、游泳池、社区会客厅、轻氧健身、亲子乐园、社区慢跑场等丰富配套。国际风情商业街区、托育机构、幼儿园、社区儿童游戏场地、社区体育活动场地等一应俱全。
天境云玺户型方面，83-166㎡覆盖刚需到改善。作为根据住建部《住宅项目规范》及深圳市2024版《建筑设计规则》设计的新国标第四代住宅，大凸窗、大阳台、灵动空间都有，实际使用率比传统户型高不少。约53%房源东南朝向，约38%西南朝向，朝向选择面较广。
品牌：三大国企联袂，品质保障
振业集团，成立36年，上市33年，深圳国资委直属老牌国企。天健集团，成立于1983年，深圳市国资控股上市公司、千亿集团特区建工旗下核心骨干企业。光明建发集团，光明区财政局直属的区属国有企业。三大国企联合开发，在当前市场环境下，交付安全性和品质保障是项目的一大优势。物业公司是振业城服，后续服务水平需实地感受。
总结
深圳天境云玺，是一个地段有背书、配套在兑现、产品有品质的改善型新盘。优点是光明中心区核心、十五五重点片区、双地铁通勤、星河COCO City商业配套、科学公园和三大场馆环绕、约3.0容积率低密社区、纯商品房圈层纯粹、天字系台地规制匠心园林、新规户型实用率高、三大国企交付保障。不足是周边配套完全兑现还需时间、部分数据需现场核实、片区界面还在更新中。
适合在光明、南山科技园附近上班，预算350-600万，对社区品质和户型要求较高，想要国企开发低密新盘的改善家庭。也适合看重纯商品房圈层和台地园林品质的高端客群。不适合对交房周期有严格要求的客群，也不适合需要完全成熟配套的朋友。想在光明中心区买一套品牌过硬、配套在兑现的改善好房，天境云玺值得来实地看看。
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