最近不少关注楼市的人都看到了回暖信号，最新数据显示，今年3月一线城市二手房价格环比上涨0.4%，四个一线城市全部结束连跌、由跌转涨；二线城市二手房环比下跌0.2%，跌幅比上月收窄0.2个百分点；三线城市环比下跌0.4%，跌幅也收窄了0.1个百分点。
有不少看多楼市的人开始放言，新一轮房价上涨趋势已经形成，到2035年全国房价普遍会涨到现在的2-3倍。
这个说法流传开之后，也出现了不少附和的声音：有人说一线城市和强二线核心区有大量潜在购房需求，未来房价翻2-3倍是大概率事件，只有产业薄弱、人口流出的三四线城市房价会继续下跌，最终全国楼市会出现极端分化的走势。
但仔细算一笔账就会发现，从现在到2035年还有整整10年，要让房价涨到现在的2-3倍，意味着每年房价平均要涨20%-30%，这种情况根本不可能发生。未来不管是一线还是二三线城市，房价都会逐步去泡沫、去投资化，回归到居住属性，和当地居民的真实收入水平挂钩。
首先，现在国内绝大多数城市的房价依然存在不小的泡沫，根本没有继续吹大的空间。如果放在2005年说未来10年房价翻2-3倍，很多人都会信，那时候全国房价整体泡沫很小，房地产市场正处在快速上升通道。
但现在的情况完全不同，一线城市的房价收入比已经达到40，二三线城市的房价收入比也在20-25区间，普通家庭不吃不喝几十年才能全款买下一套房。如果未来10年房价还要再涨2-3倍，相当于把现有的泡沫再翻好几倍，这和当前楼市“去泡沫化”的大趋势完全背道而驰，根本不符合政策导向。
其次，房价持续大涨必须要有居民收入的支撑，现在的收入增长情况完全撑不起这么高的涨幅。想要让10年后的房价涨到现在的2-3倍，意味着每年房价的平均涨幅要达到20%-30%，这就要求居民的年收入涨幅必须超过30%才能接盘，这种情况在当下的经济环境里根本不可能出现。
恰恰相反，近些年国内居民的收入增长已经明显放缓，不少行业的从业者收入甚至出现了下降，现在的高房价已经让普通刚需不堪重负，根本没有多余的购买力支撑房价再翻几番，未来房价必然会逐步回归到和当地居民收入相匹配的合理区间。
再者，当前楼市的供需关系已经彻底反转，完全没有房价大涨的基础。房价持续上涨的核心前提是“供不应求”，但现在国内的房地产市场已经完全反过来了：相关统计显示，全国各类房屋总量超过6亿栋，哪怕每栋房子只住5个人，也足够容纳30亿人居住，这还不算每年新入市的上千万套商品房。
另一边，我国已经快速进入老龄化社会，城镇化进程也接近尾声，绝大多数家庭都已经拥有了至少一套住房，未来的刚需购房群体只会越来越少。在房子严重供大于求的大背景下，指望未来10年房价普遍大涨，完全是不切实际的幻想。
最后，楼市长效机制正在逐步建立健全，会进一步分流商品房的购房需求。从2026年开始，国内已经在加快保障房的入市步伐，未来十几年里，完整的楼市长效机制会全面落地。
整个市场会形成“商品房+保障房”的二元结构：城市低收入群体的居住需求可以通过保障房来满足，只有中高收入群体会进入商品房市场。到那时，原本集中在商品房市场的购房需求会被大幅分流，普通商品房不仅没有大涨的动力，反而会面临不小的下行压力。
说到底，“2035年房价涨到现在2-3倍”的说法，完全是过去楼市黄金时代的惯性思维。未来10年全国楼市不会出现普涨行情，之前房价跌幅较大的城市会逐步止跌企稳，之前抗跌性较强的一线城市，大概率还会迎来一轮补跌行情，整个市场最终会彻底告别投资属性，回归“房住不炒”的本质。
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