消费REITs二季报新鲜出炉，行业整体经营压力持续释放，项目间差距愈加明显，分化边界也更为分明。
为什么我们特别关注这些业绩异动的消费REITs项目？因为它提供了一个前所未有的跨城市商业项目参照系。
过去，行业对商业项目的分析高度依赖咨询报告和项目方官方披露的碎片化信息，难以统一口径比较。REITs的出现——强制底层资产按统一准则披露出租率、租金等核心指标，使纵向趋势追踪甚至横向跨城对比成为可能。
看完二季度消费REITs季报，我们有以下几点想法：
奥莱遇挫。自2023年下半年以来，奥莱成为了线下商业最景气的细分赛道，项目的销售额普涨。但与一季度同比大幅上涨不同，二季度它们的业绩仅微涨，甚至有项目是同比下降。奥莱板块正在从"普涨"走向"分化"，市场对奥莱的叙事也需要从"高增长持续"切换为"增长回归常态"。真实的经营是非线性的，趋势不会均匀地走完。
梯队分化。二季度，多个消费REITs项目的总体营收、租金单价同比上涨，但剔除季节性特别明显的奥莱项目后，同比、环比均上涨的项目，仅有长沙金茂览秀城。从长期的行业趋势来看，租金红利期已阶段性见顶，市场租金整体迈过高位，市场下调租金收益预期是必然。
城市分化。高线级城市区域型购物中心是消费类REITs底层资产中数量最多的类型，也是投资判断中难度最大的——既不像城市级项目有清晰的价值锚点，也不像奥莱项目景气度趋同。上海百联又一城租金同比下调15%，济南贵和领秀城出租率跌至86.17%，成为消费REITs市场中首个跌破90%的项目。
持续追踪。理解以上项目，要从三个维度持续追踪——城市商业格局（城市框架、消费潜力、竞争格局）、项目基本面（区位、客群、租户结构、财务表现）、项目边际变化（主力店调整、业态更新、品牌汰换、硬件更新等），需要保持足够的审慎与迭代意识，因为商业的竞争永远在流动。
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撰写&制图｜苏珊 哎呦薇
主编｜付庆荣
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