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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

目前，在左家庄附近有一个南向103平两居，在广外乐城有一个一居，2018年买的。俩娃，老大2027年上学，老二2025年出生，目前孩子落户都在乐城里。妈妈在西单事业单位上班，爸爸在太阳宫每天都得8点下班。如果去广外上学的话，爸爸上下班太远了，所以想换房。

选择一，德胜的三帆附小（属于731前应该能上）；

选择二，都卖了在太阳宫附近火星园之类买一个自住+学区的；

选择三，把乐城卖了，在和平里，雍和宫附近买个一或者两居落户(老人住接送孩子)，我们还住在左家庄，距离不算远。(不知道明年买会不会调剂)。

章哥：

1、既然是731之前的，那肯定是首选德胜啊，这是送分题。首先就是确定性，别人都是顶多买到概率，包括政保的，而您家换房是单校划片，那这优势就太大了。相当于高考在同等分数的情况下填报北京的高校，那肯定是京户的占优啊。

此外是学区溢价值不值的问题。假定德胜溢价率在35%的房子，别人买就是这比例，而您是从广外换过来的，广外的溢价也平均25%呢，您是增加了10%，但却是单校划片。对标别人的35%还是多校划片甚至调剂出区，我认为是很值的。

再有是保值的问题，咱也不能说其他学区的不好，但如果入学人数持续走低，以德胜学区的价值，我认为是对溢价部分的支撑更大，保值更稳妥些。

2、四大神盘也是有部分溢价的，当然都不太高，所以可以算性价比高的。但人朝这几年太火了，学区房卖爆了（包括东区）入学孩子增加太快，于是才增加了好几个校区，导致去年连四大神盘的都有被调剂的。

孩子增加太快，对师资与管理就是考验了，尤其是中学的成绩有待观察。所以还是再考虑一下吧，我认为既然是有稳妥的选择就没必要冒险。

3、换到东城怎么说呢？从房子的学区溢价来说应该差不多，也就是居住的性价比没提高也没降低，但从学区级别来说比广外就排名高多了。如果没有731的这条件，我认为这种换房是值得的。

不过还是跟731德胜相对比的情况，德胜是增加10%的溢价，但得到的是好学校单校划片。东城是没增加溢价，得到的顶多是大概率，那就看自己觉得值不值了？

4、简单就是这情况，您家再考虑一下吧。另外我说的溢价率是大概值，不是具体房源的比例。

仅供参考。

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