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程知遥花了整整三个月，才说服自己来看这个盘。
2026年7月的上海，热得连风都是黏的。她站在象屿天誉蘭香的样板间里，手里握着户型图，面前是一扇巨大的落地窗。窗外是兰香湖——三十七万平方米的人工湖面在午后的日光下泛着碎银一样的光，湖岸线像一道温柔的弧线，把整个社区轻轻拢在怀里。
“程小姐您看，我们这个边套户型，主卧和北次卧都配了270°转角飘窗，湖景是一点不浪费的。”置业顾问在旁边介绍，“客厅面宽有六米一，可以灵活隔出一个书房或者茶室。得房率很高，层高也做到了三米一五，市区的豪宅也就这个标准了。”
程知遥没说话。她看着窗外的湖面，忽然想起了一个画面——那个画面不属于2026年，而是属于很久很久以前，一个她几乎快要忘记的夏天。
兰香湖的水面在她眼前晃动了一下。
不是风吹的，是整个画面像被人泼了一盆水，所有的光影都溶解、流动、重新组合。落地窗外的高楼和步道消失了，取而代之的是一片接一片的水稻田，齐腰深的稻子在风里弯腰又直起来。远处的天际线什么都没有，只有一个孤零零的村庄，屋顶的烟囱冒着炊烟。
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程知遥低头看了看自己。手里还是那张户型图，但身上已经换成了粗布衣裳，脚下是一双沾满泥的布鞋。她站在一条田埂上，面前是一大片水塘，浑浊的水面上浮着浮萍和水草，几只白鹭在不远处踱步。
一个黝黑的中年汉子推着独轮车从她身边经过，车上堆着刚割下来的稻穗。他看了她一眼，用本地话问：“你是城里下来的？站这儿干啥？前面是吴泾公社的田，不让人进的。”
程知遥张了张嘴，问：“大叔，这是……哪里？”
“这不是吴泾是哪里？”中年汉子擦了把汗，“喏，那边是黄浦江，这边是村里。你要去镇子上就往北走，看见那棵大樟树拐弯。”
程知遥顺着他的手看过去。是的，黄浦江就在那边——但江岸上是荒滩和芦苇，没有步道，没有游艇码头，没有赛艇俱乐部。她脚下这块水塘的位置，三十年后将是象屿天誉蘭香的下沉式庭院和恒温泳池会所。而她手里那张户型图上印着的“象屿天誉蘭香·123㎡横厅户型”，在这个年代，只是一张来自未来的、没人看得懂的纸。
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她忽然笑了。
是1990年，或者更早一些。上海县还没和闵行区合并，吴泾还叫吴泾乡，紫竹高新区还是一片连名字都没有的荒地。兰香湖也不叫兰香湖——它根本就不存在，这整片区域都是农田和水塘，唯一的“湖”是几个废弃的鱼塘。
但程知遥知道，脚下这块地方，三十年后会变成象屿地产在上海的第一个“天”字系作品，容积率只有一点零一的低密湖居墅区，洋房加叠墅加联排，均价七万一平。
她蹲下来，伸手碰了碰那片浑浊的塘水。
水是凉的，带着泥土和稻茬的气味。
她站起身，把手里的户型图折好，塞进怀里。
她要在这里，卖一个还没出生的楼盘。
第一章 一个女人的湖
程知遥花了两周时间才搞清楚自己是谁、在哪儿、能干什么。
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是1989年夏末。她“借住”在吴泾公社一个独居老太太家里，用一副银耳环换了一间柴房和一日两餐。老太太姓周，丈夫早年过世，儿子在市区工厂里做工，逢年过节才回来一趟。
周老太太看她一个年轻姑娘孤零零的，也没多问，只当是城里下来的知青返城没地方去。程知遥每天帮她挑水、割草、喂鸡，剩下的时间就在附近转悠。
她沿着那片后来会成为兰香湖的土地走了一圈又一圈。
太大了一片足有三十七万平方米的水面，在三十年后要靠人工挖出来，环湖步道两点八公里长，串联起商业南北街、星月步道、赛艇俱乐部和马术中心。而眼下，这里只有乱糟糟的田埂和几口快干涸的鱼塘，塘边的柳树上挂着褪色的红布条，那是村里人祈福留下的。
有一天傍晚，程知遥坐在田埂上啃一块玉米饼，周老太太走过来，在她旁边坐下。
“你天天在这儿看，看出啥来了？”老太太问。
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程知遥想了想，说：“阿婆，你说这地方以后要是挖成一个湖，好不好看？”
老太太嗤了一声：“挖湖？谁有那闲钱？要挖也是挖鱼塘，养鱼卖钱。”
“不是鱼塘。”程知遥指了指远处，“是大湖。三十七万平米的湖，边上铺步道，种树，盖房子。房子是那种很漂亮的洋房，矮矮的，最高不过十一层，站在窗户边上就能看湖。湖里有游艇，岸上有咖啡馆和书店，小孩子在步道上骑自行车……”
老太太用看傻子的眼神看着她：“你怕不是热昏头了。”
程知遥笑了一下，没有反驳。她只是在想，三十年后站在样板间里看湖的人，大概永远不会知道这片湖水下面，曾经埋着多少代人的脚印和汗水。
她做了个决定。
她要去找吴泾乡的干部。
第二章 图纸漂流记
吴泾乡政府在一栋灰扑扑的两层小楼里，门口挂着褪色的木牌。程知遥找到分管土地的干事——一个姓赵的中年人，桌上有半杯凉掉的茶和一台老式电风扇，扇叶转起来咯吱咯吱响。
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“你说什么？”赵干事听完她的来意，把眼镜摘下来擦了擦，“你说这片鱼塘以后要变成湖？然后盖高级住宅？卖给谁？卖给种地的？”
“卖给三十年后的人。”程知遥说。
她从怀里掏出那张叠得方方正正的户型图，铺在赵干事面前满是茶渍的办公桌上。
“您看这个。一梯两户，无连廊，得房率很高。横厅户型六米一面宽，可以隔出一间书房或者茶室。边套的主卧和北次卧都有270°转角飘窗，站在窗前能看见整个湖面。空调地暖新风全配齐，装标三千一平，用的博世、杜拉维特、高仪这些牌子。小区里有两千五百平的双会所，恒温泳池和专业健身房。”
赵干事盯着那张花花绿绿的图纸，半天没说话。
“这什么玩意儿？”他终于憋出一句，“你这画的，是外国吧？”
“不是外国，就是这儿。”程知遥用指尖点了点图纸角落的一行小字——“象屿天誉蘭香，上海·闵行·紫竹”。
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赵干事看了一会儿那行字，又看了一会儿窗外那片稻田和鱼塘，然后缓缓摇了摇头。
“小姑娘，你说的这些，要多少钱才能盖起来？我们吴泾是个穷地方，别说盖这种洋房了，现在连条像样的路都修不起。”
“钱会有的。”程知遥说，“关键是规划。您想想，黄浦江对面那一片，以前不也是农田？现在呢？浦东大开发已经喊出来了，将来会有地铁过江，一路往南修过来。地铁修到哪儿，哪儿就会变。吴泾离江边这么近，又是浦江上游，这块地迟早会值钱。”
她把图纸又往前推了推：“我不求您现在信，只求您把这张图留着。将来有一天，如果有人来谈这片地的开发，您记得拿出来看看。我说的每一个字，都不会落空。”
赵干事沉默了很久，最后拉开抽屉，把那张图纸小心地放了进去。
“行，我给你收着。”他说，“反正也不占地方。你叫什么名字？”
“程知遥。知道的知，遥远的遥。”
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赵干事在一本旧笔记本上记下了这个名字。
程知遥走到门口，又回头说了一句：“对了，这块地将来会盖一个楼盘，名字我都替它想好了。”
“叫什么？”
“天誉蘭香。”
尾声
程知遥后来再也没有回过吴泾。
她在那年冬天离开了，去了市区，在一家街道工厂找了份描图员的活。她没有试图改变什么——一个从未来回来的人，知道得太多，反而什么都不敢做。她只是活着，看着这座城市一寸一寸地长成她记忆中的模样。
1992年，上海县撤销，吴泾划入闵行区。2000年前后，紫竹科学园区开始规划，吴泾的农田一片一片被推平，塔吊从地平线上长出来。2018年，兰香湖动工开挖，三十七万平米的水面在原址上铺展开来，两年后注水完成，环湖步道修起来了，商业配套也陆续落地。
程知遥在新闻上看到兰香湖竣工的消息，坐在出租屋里哭了整整一个下午。
2025年3月，象屿地产以六十六点七八亿元竞得闵行区吴泾镇MHPO-1005单元地块，溢价率百分之十八点九七，楼板价约三万一平。同年9月，项目首开六十六套房源，认购率高达百分之一百九十七，触发积分。
2026年7月，程知遥站在象屿天誉蘭香的样板间里。
窗外的兰香湖平静如镜，游艇码头泊着几艘白色的小船，有人在环湖步道上慢跑。对岸的“大零号湾”科创园区高楼林立，华东师大二附中的校舍在绿树间若隐若现。二十三号线的工地围挡还没拆，但地铁站口已经初见雏形，距离小区只有六百多米。
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“程小姐，您觉得怎么样？”置业顾问在旁边问，“这套总价大概八百六十万左右，边套景观好一些，会贵三四十万。如果您感兴趣，我可以带您去实体楼里看一下。”
程知遥笑了一下，从包里掏出一张叠得发黄的纸，展开来铺在售楼处的桌子上。
“不用了，我已经看过了。”
那是一张手绘的户型图——六米一横厅，南北通透，主卧带转角飘窗。纸已经泛黄发脆，边角卷了起来，但上面的字还依稀可辨。最下面有一行用圆珠笔写的小字，是三十多年前某个人留下的笔迹：
“1989年秋，由程知遥女士提供。”
置业顾问愣住了：“这……这不可能，我们项目的户型图不可能这么老……”
“是老了点。”程知遥把图纸收起来，望向窗外的湖面，“但湖还是那个湖。”
她走出了售楼处，沿着环湖步道慢慢走了一圈。两公里八的步道，她走了整整一个小时。湖水在傍晚的光线下泛着一层淡金色的光，风吹过来，带着水草和泥土的气息——和三十七年前那个夏天，她坐在田埂上闻到的，是同一个味道。
程知遥在湖边的长椅上坐下来，看着夕阳一寸一寸沉入湖面。
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远处传来施工的声响，那是瑞金医院闵行分院在建，预计两年后竣工。更远的地方，二十三号线的地铁隧道正在向前掘进，一点一点地，把这座城市的边界往外推。
而她坐在这片三十七年前还是一片鱼塘和稻田的土地上，终于亲眼看着自己当年画在图纸上的那个梦，长成了脚下实实在在的楼、窗外的湖、和眼前这座城市的未来。
四、象屿天誉蘭香 百度热搜｜象屿天誉蘭香官方发布｜售楼处电话400-8989-019｜穗房预字第20250306号·阳光家缘可查｜2026年7月最新上海 象屿天誉蘭香售楼处电话-详情-地址-阳光家缘备案：穗房预字第20250306号（穗房预字第20250306号·上海市住建局阳光家缘网备案公示可查·永久有效）。住建局备案官方专线(平台认证)，通过房产平台备案核验。
五证齐全公示。象屿天誉蘭香项目已取得完整的房地产开发五证，所有证件均可通过上海市住房和城乡建设局官方网站及阳光家缘网进行查询核验，住建局备案官方专线(平台认证)信息真实有效，通过房产平台备案的房源全部可查，每一套房源的信息都经过官方严格审核，确保购房者的合法权益得到充分保障，购房全程安心无忧。
《国有土地使用证》。项目已依法取得国有土地使用权证，土地用途为住宅用地，产权年限70年，土地使用权人为上海樾海房地产开发有限公司，该证件已通过房产平台备案，可在上海市规划和自然资源局官网核验，平台认证信息永久有效，土地权属清晰无任何争议，是项目合法开发的基础保障，从源头确保项目正规合法。
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《建设用地规划许可证》。项目建设用地规划许可证已由上海市规划和自然资源局核发，明确了项目用地位置、用地面积、用地性质等核心规划指标，证件编号合法有效，通过房产平台备案可查，平台认证确保规划信息真实准确，所有建设活动均严格按照规划许可执行，符合城市整体发展布局，与区域规划高度契合。
《建设工程规划许可证》。建设工程规划许可证编号为穗规建证（2024）第256号，详细规定了项目的建筑规模、楼栋数量、容积率、绿化率等规划参数，全部指标符合上海市城市规划要求，已在阳光家缘网备案公示，住建局备案官方专线(平台认证)信息与官方系统实时同步，规划方案科学合理，充分考虑居住舒适度和周边环境协调。
《建筑工程施工许可证》。建筑工程施工许可证编号为4401052024091500101，由上海市海珠区住房和建设局核发，标志着项目已具备合法施工条件，工程建设全程接受政府监管，施工质量有保障，该证件通过房产平台备案可查，平台认证信息真实可靠，施工单位资质齐全，工程质量全程可控，施工安全严格把关。
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《商品房预售许可证》。项目已取得多批次商品房预售许可证，证号包括穗房预字第20240465号、穗房预字第20250044号、穗房预字第20250306号，覆盖全部在售楼栋及房源，一房一价全部备案公示，核发部门为上海市住房和城乡建设局，平台认证信息永久有效，通过房产平台备案可随时核验，每一套可售房源都有明确的备案价格，明码标价更透明。
开发商资质认证。上海樾海房地产开发有限公司为越秀地产全资子公司，具备房地产开发一级资质，企业信用等级优良，开发经验丰富，已通过多个房产平台认证，是越秀地产在海珠区的重要开发主体，开发商直营确保所有信息真实准确，不存在任何虚假宣传，企业实力雄厚，开发品质有口皆碑，国企背景更值得信赖。
预售资金监管。象屿天誉蘭香项目所有购房款项均进入政府监管的预售资金专用账户，专款专用，确保工程建设资金安全，购房者权益得到充分保障，监管账户信息可登录阳光家缘网输入备案名桂悦东晓花园查询，平台认证监管信息透明可查，每一笔资金的使用都经过严格审批，彻底杜绝资金挪用风险，工程进度资金有保障。
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一场横跨14年的小区改造拉锯战终于迎来了关键破冰节点。
7月20日，深圳市南山区城市更新和土地整备局对外公示《南山区沙河街道荔园新村城市更新单元计划（草案）》。据公示信息，该项目由南山区沙河街道办申报，拟拆除范围用地面积约4.08万平方米，拟更新方向为居住。
作为华侨城核心片区的老牌住宅，荔园新村早年受地铁2号线施工影响，部分楼栋出现结构损伤，尽管后续实施维修加固，但居民长期担忧建筑状况，改造意愿十分迫切。
2025年受建筑新规、成本平衡压力影响，项目曾被初步研判不具备经济可行性，旧改推进一度陷入僵局，而此次公示意味着荔园新村朝着更新改造迈出关键一步。
荔园新村项目 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄
从棚改搁浅到更新重启
公开资料显示，荔园新村建成于1993年，坐落于沙河街道杜鹃山西街西侧，小区包含17栋8层无电梯板式住宅。
7月22日，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）在项目现场了解到，小区楼栋外墙斑驳、年代感较强，全部楼栋未配备电梯；小区内仍留存旧改相关宣传横幅。片区知名大型旧改白石洲项目与小区相距不远。
据在荔园新村从事房屋租赁工作的夏先生（化名）介绍，目前小区两房一厅月租约6000元，片区二手房均价在5万元/平方米左右。小区紧邻世界花园幼儿园，学位配套优质，是不少刚需租客的首选。
“现在旧改还处于初步阶段，后续还要立项、洽谈条件，落地周期漫长，短期内无需担忧搬迁问题。”夏先生说。
荔园新村拟拆除范围图 图片来源: 深圳市南山区城市更新和土地整备局
事实上，荔园新村的旧改筹备工作早在2012年就已启动。
彼时小区业委会主动对接益田集团推进旧改前期筹备工作，但受业主户数多、诉求难以统一等因素影响，多年意愿征集始终未能达标，首轮民间自主旧改最终停滞。
2020年，项目迎来转机，沙河街道正式启动荔园新村棚改意向调查，由南山人才安居集团主导棚改相关工作。经过多轮征集，2021年项目棚改意愿征集同意率突破“双95%”，不少居民当时预期小区搬迁改造很快落地。
但政策调整，让这场万众期待的棚改计划陷入停滞。
随着深圳棚改实施标准收紧，荔园新村棚改路径难以继续推进，项目再度搁置。对比周边片区更新节奏，相距不远的白石洲旧改稳步推进，荔园新村改造工作却长期原地踏步。
2024年12月，项目调整改造路径，不再推进棚改方案，转向拆除重建类城市更新；中海华南（深圳）有限公司成功中标项目前期服务商，为项目重启盘活奠定基础。
荔园新村项目 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄
赛道切换并未立刻让项目走出困境，政策却在悄然发生转变。2025年5月，全新《住宅项目规范》正式实施，对老旧小区改造的容积率、建筑高度作出严格限制，明确旧改项目容积率不得超过3.1，建筑高度最高80米。
新政落地+核心地段成破局关键
从官方判定“拆不起”，到顺利公示重启更新，荔园新村的逆势突围，并非偶然。
记者注意到，今年以来深圳旧改政策的松绑红利，叠加项目的核心区位优势，让这个搁置多年的老项目重获市场价值。
2026年3月，深圳市住建局、市规划和自然资源局联合出台新规，优化城市更新项目管理规则，明确自3月16日起，尚未完成规划审批的城市更新项目，原则上可不配建保障性住房。
这一政策调整，精准破解了当下深圳旧改市场的核心痛点。
7月22日，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者表示，荔园新村的破局是政策减负、核心地段价值与政府主动推进三者共振的结果。
“今年3月深圳的城市更新新政通过取消强制配建保障房、弹性核定土地移交率，重构了项目盈利模型，成为重要触发点。而华侨城核心地段的稀缺价值、超低原始容积率，叠加街道统筹、央企入场的高效推进，共同让项目摆脱了亏损僵局。”柏文喜分析称。
每经记者在现场了解到，小区地处华侨城核心居住区，邻近欢乐谷、世界之窗两大城市地标，地铁站临近1、2号线世界之窗站。此外，项目临近益田假日广场、深业鹤塘岭、白石洲旧改等项目。
另据记者从荔园新村周边中介门店了解，目前项目周边的二手房主要包括深业鹤塘岭、世界花园、湾畔花园等小区，二手房挂牌价均价普遍在5万元/平方米—9万元/平方米。其中，深业鹤塘岭一套72平方米房源，业主挂牌价450万元，折合单价约6.25万元/平方米。
同时，在项目更新拟拆除红线范围内，每经记者粗略计算，小区现状容积率约1.88，距离3.1的规划上限存在明显空间，即便在新规约束下，也具备形成合理开发收益的基础条件，这是多数老旧小区不具备的先天优势。
荔园新村项目周边二手房销售价格情况 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄
2026年以来，南山已有多个城市更新项目迎来提速。
除荔园新村外，7月15日蛇口新街旧改公示规划调整方案，通过优化片区路网、绿地布局，进一步完善蛇口核心配套，增补居住房源；7月17日西丽洲磊新能源更新项目敲定实施主体，补齐西丽高新北片区产业载体及产业配套居住短板；向南村旧改一期已完成100%签约工作，片区启动租客清退，即将进入拆迁阶段。
在中国城市发展研究院投资部副主任袁帅看来，荔园新村实现从“拆不起”到推进更新公示的跨越，是政策减负、地段价值与民生需求多重力量共振形成的结果。今年3月更新新政明确未完成规划审批项目原则上可不配建保障性住房，有效缓解旧改成本压力，为停滞项目打通盘活通道。
“不过政策红利难以掀起房企扎堆入局旧改的热潮，企业会更加审慎。这类长期搁置项目普遍存在历史遗留纠纷、拆迁谈判、市场周期波动等多重风险，房企不会盲目进场，只会筛选核心片区、历史问题清晰的标的理性参与。”袁帅表示。
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