——净月南关撑起门面，宽城农安跌入深渊，全市库存够卖两年多

2026年过半，长春楼市的数据呈现出一种矛盾的“平静”：上半年新房成交面积129.68万㎡，同比下降1.7%；成交均价8981元/㎡，同比微涨0.9%。全市均价稳住了——但撕开这层皮，藏在下面的是“南城狂欢、北城失血、库存压顶”的残酷真相。

一、全市概览：供应在缩、库存在压、成交在筑底

上半年长春新建商品住宅市场呈现“供应缩量、成交筑底、价格分化、库存承压”四大特征。

供应端急剧收缩。上半年新增供应面积72.03万㎡，同比下降17.7%、环比下降37.1%。供应套数仅约6000套出头，开发商推盘意愿降至冰点。

成交端勉强筑底。上半年成交面积129.68万㎡，同比下降1.7%；成交套数11476套，同比微升1.0%。供求比仅0.56——供应显著小于成交，表面在“去库存”，实则是开发商不敢供、不愿供。

库存端压力山大。全市狭义可售库存约573.94万㎡，整体去化周期约25.25个月——两年多才能卖完。

价格端勉强持平。成交均价8981元/㎡，同比上升0.9%、环比下降4.0%。7月新房均价进一步回落至7577元/平，环比持平——价格僵持，但僵持本身就是一种危险信号。

二、各区县深度拆解：四个世界，泾渭分明

第一世界：南关区——价格天花板，但正在剧烈震荡

南关区是长春楼市当之无愧的“一哥”。7月新房均价11640元/平，高居全市第一。2026年上半年南临河街板块新房均价维持在11875元/㎡左右。第28周（7.13-7.19），南关区单周供应40741㎡，占全市供应量近八成，成交面积13989㎡位居全市第二。

但“一哥”光环正在褪色。7月第2周，南关新房均价单周暴跌4.23%至11148元/平——单周跌超4%，这个幅度放在任何城市都称得上“剧烈震荡”。供应集中放量导致供求比飙至7.55，短期去化压力巨大。

二手房方面，南关5月挂牌均价仅7742元/㎡，与新房价差近4000元——买了就亏的残酷现实正在上演。

第二世界：净月区——成交之王，量能扩张最猛

净月区是上半年长春楼市最大的亮点。第28周成交面积18144㎡，同比暴增147.26%、环比暴增100.49%，位居全市第一。第27周净月以66套成交领跑全市。7月净月新房均价8676元/平，环比上涨0.34%，是全市唯一上涨的区县。

净月的逻辑很清晰：生态资源+改善定位+品牌房企扎堆。绿城桂语听澜以903套、9.19亿元领跑全市项目榜单。但净月并非铁板一块——二手房挂牌均价约9295元/㎡，部分高端项目单价达1.2万+，但老旧小区仅“3字头”——同一区域，价差超过3倍。

第三世界：高新区、经开区、北湖区——产业驱动的“中间地带”

高新区7月新房均价9728元/平，全市第二。2026年1月销售均价9505元/㎡。高新是长春产业人口最密集的区域之一，住房需求有实业支撑。但二手房方面，6月挂牌均价仅6959元/㎡——新房与二手房之间近3000元的价差，正在制造“流动性陷阱”。

经开区7月新房均价9036元/平。新房均价在10000元/㎡左右，二手房挂牌均价仅7176元/㎡——价差近3000元。

北湖区新房均价9571元/平，是长春北部房价最高的板块。但二手房表现疲软——卓扬北湖湾二手房均价仅7403元/㎡。

第四世界：宽城、绿园、二道、汽开——主城的“沉默的大多数”

宽城区新房均价7085元/平，1季度二手房挂牌均价仅6319元/㎡。部分老旧小区单价低至2500元。第28周成交4716㎡位居全市第三，是“以量换价”的典型。

绿园区7月新房均价8348元/平，环比下跌0.95%，是全市跌幅最大的区县。二手房1季度挂牌均价仅约6500元/㎡。

二道区新房均价8249元/平。二手房5月均价6926元/㎡，同比下跌6.3%；新房7936元/㎡，同比暴跌11.49%——新房同比跌超11%，是全市价格失血最严重的区域之一。

汽开区新房均价8439元/平。作为一汽的“大本营”，产业人口支撑了基本盘，但房价始终不温不火。

第五世界：九台、德惠、农安——价格深渊，无人问津

九台区新房均价仅4967元/平，德惠4802元/平，农安更是低至3236元/平。从南关的11640元到农安的3236元——同一个城市，房价相差超过3.5倍。这些区域的二手房几乎失去流动性，属于“有价无市”的彻底冰冻状态。

三、土地市场：一场“零溢价”的底价游戏

上半年长春土地市场的表现，堪称“冷到极致”。全市招拍挂经营性用地供应10幅、供应总建面60.89万㎡，成交7幅、成交总建面50.23万㎡，成交总价仅13.86亿元。

整体楼板价仅2760元/㎡，整体溢价率约0%，呈现基本底价成交格局。供地聚焦绿园、南关、北湖等核心区，本土国企与本地房企主导拿地。

没有溢价、没有竞争、没有民企——长春土地市场正在经历一场“国企托底”的静默游戏。开发商不是不看好长春，而是只敢在最安全的地方下注。

四、政策环境：公积金“两连发”，但工具箱逐渐见底

2026年长春围绕住房公积金进行了两轮优化。政策主线聚焦精准降低购房成本，配合全国“因城施策+适度宽松”的货币环境。1年期LPR维持3%、5年期以上LPR维持3.5%的历史低位。

但问题是——当所有人都能享受低利率时，低利率的边际效应就在递减。公积金优化覆盖的是有资格、有需求的人群，但对于观望情绪浓厚、对未来收入预期不确定的潜在购房者来说，降低几十块的月供远不足以推动他们做出买房决策。

五、四个深层矛盾

矛盾一：25个月的去化周期与0.56的供求比同时存在。 供应缩了，库存在那——573.94万㎡的狭义库存，按当前速度要卖25个月。开发商不敢供，是因为供了也卖不掉；购房者不敢买，是因为怕买了就跌。这是一个自我强化的下行螺旋。

矛盾二：新房与二手房之间巨大的“剪刀差”。 南关新房11640元/㎡、二手房7700元/㎡；高新新房9700元/㎡、二手房不足7000元/㎡——价差普遍在2000-4000元。二手房业主想“卖旧换新”要忍受大幅折价，而新房买家要接受比周边二手房贵三成的“新房溢价” 。改善链条正在被这个价差活活卡死。

矛盾三：成交高度集中，净月南关“撑起门面”。 第28周，净月和南关两个区域占了全市成交量的56%；供应端更夸张——南关一个区占了全市近八成的新增供应。其余13个区域成交完全依赖存量消化。长春楼市不是“一个市场”，而是“南关净月市场”+“其他所有区域市场” 。

矛盾四：土地市场的“零溢价”与库存高企的死循环。 土地零溢价成交→地方政府土地财政承压→供地进一步收缩→未来新房供应减少→但库存依然高企→开发商更不敢拿地。这个循环正在吞噬长春楼市的未来供应能力。

六、写在最后

长春楼市不是一块铁板——南关1.1万/㎡的“天花板”、净月逆势上涨的8676元/㎡、宽城2500元/㎡的老破小、农安3236元/㎡的“地板价”——同一座城市，四个完全不同的世界。

最值得警惕的信号不是价格跌了多少，而是25个月的去化周期、0溢价率的土地市场、南关单周暴跌4%的价格震荡这三重压力叠加。下半年的长春楼市，“好房子”会继续在净月南关热销，“老破小”会继续在宽城二道失血，核心区会继续震荡，远郊会继续冰冻——分化不是暂时的，而是结构性的、不可逆的。

对购房者而言，当下最重要的不是问“长春房价见底了吗”，而是问自己：你买的是哪个世界的房子？你为哪个逻辑买单？

答案不同，选择完全不同。

数据来源：克而瑞、中房网、房天下研究院、安居客、中国房价行情网等公开信息