为进一步增加规范性文件制定的透明度，增强规范性文件的地方特色和可操作性，《德州市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》、《德州市物业承接查验实施细则（征求意见稿）》公开征求意见。欢迎社会各界通过来信来函、发送电子邮件等方式，提出意见和建议。对大家的意见和建议，住建部门将认真研究、论证和吸收。
征求意见时间：2026年7月24日—2026年8月3日
邮箱：fgzxwyb@dz.shandong.cn
联系电话：2239658
地址：德州市长河大道187号市住建局223房间
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《山东省住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。
第三条 本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、单元门及楼宇对讲、绿地、道路、围墙、大门、监控（门禁）设施、路灯、沟渠、共用排污（水）管道、落水管、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。
第五条 市住房城乡建设主管部门会同市财政部门负责全市维修资金的指导和监督工作。
市住房城乡建设局具体负责德城区、天衢新区维修资金的交存、使用和管理工作；其他县（市、区）维修资金主管部门负责本辖区内维修资金的交存、使用和管理工作。
街道办事处（镇人民政府）负责指导、监督业主大会、业主委员会依法履行维修资金筹集和使用，调解处理发生的矛盾纠纷。社区居民委员会协助街道办事处（镇人民政府）做好相关工作。
第六条 业主大会成立前，维修资金由维修资金主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。
业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受维修资金主管部门的管理和监督，在维修资金主管部门选定的银行设立维修资金专户。
第七条 各级维修资金主管部门应加强维修资金管理信息系统建设，逐步实现维修资金使用表决、公示查询和监督管理的信息化与网络化。
第二章 交 存
第八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存维修资金。
第九条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。
各县（市、区）维修资金主管部门应当根据当地实际情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。交存标准公布前应当报市住房城乡建设主管部门备案。
第十条 商品住宅的业主应当在办理商品房买卖合同网签备案前，一次性足额交存首期维修资金，任何单位和个人不得代收。
截至竣工交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金，在房屋出售时可向业主收回。实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。
将维修资金结清证明作为“完成房屋所有权首次登记”预售资金拨付工程进度节点的申报条件之一，未取得维修资金结清证明的一律不予进行工程进度节点审核。
建设单位直接办理商品房现售或者将商品房预售转现售的，应当在足额交存维修资金后办理现售手续。
第十一条 建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并督促业主交存。未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。
第十二条 维修资金主管部门应当在商业银行开立维修资金专户，资金专户下设房屋账户和公共账户。
（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，以及房屋账户的增值收益，按照物业服务区域设总账，按房屋户门号设分账。
（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，以及出售公有住房划转的维修资金，按照物业服务区域设总账，按幢设分账。
第十三条 物业管理区域内的公共收益主要包括利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。
第十四条 公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。
第十五条 房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30％的，维修资金主管部门应当向小区业主委员会或相关业主发出续交通知，或者在工作网站公示维修资金续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。
商品住宅已出售但未建立维修资金的，应当按本办法的交存标准进行补建。
第十六条 续交、补交方案和标准由业主共同决定，原则上交存后业主分户账面资金余额不低于现行标准的首期交存额。业主可以选择一次性或分期续交、补交维修资金。续交、补交工作由业主委员会组织实施，物业服务人应当配合维修资金收取、交存等工作。
第十七条 支持使用住房公积金交存维修资金。对业主足额交存首期住宅专项维修资金的，可以按实际交存金额提取住房公积金。
第三章 使 用
第十八条 维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。
计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式；一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式；应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。
计划使用和一般使用时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十九条 涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其他维修项目，从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主或者有利害关系的业主，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；涉及部分业主的维修项目，从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或公有住房单位应当按照尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的建筑面积分摊费用。
业主维修资金分户账面余额不足支付分摊费用的，差额部分由该业主补足。
第二十条 维修资金的计划使用，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。
第二十一条 维修资金计划使用，由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划，经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后，连同有关材料报物业主管部门审核备案并组织实施。委托物业服务人实施的，应由业主委员会和物业服务人签订委托协议书后执行。
鼓励和支持有条件的小区按照计划使用程序申请使用维修资金，购买与电梯维修和更新、改造有关的保险。
第二十二条 根据年度使用计划具体实施维修项目时，业主委员会或其委托的物业服务人应当按照规定通过公开招标等方式，选聘具有相应能力的单位，流程按照维修资金一般使用的规定执行，但不再另行组织业主表决。
第二十三条 维修资金的一般使用，适用于涉及全体或者部分业主的，临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
第二十四条 维修资金一般使用，按下列规定办理：
(一)物业服务人接到业主报修通知或发现问题后，应及时进行现场核实，编制维修资金使用方案，向相关业主进行公示；
(二)使用方案经有利害关系的业主表决同意后，报维修资金主管部门审核备案；
(三)物业服务人组织开展工程施工、验收、造价决算等工作；
(四)工程竣工验收合格后，物业服务人向维修资金主管部门申请办理维修资金结算手续。
第二十五条 维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修和更新、改造。
第二十六条 有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：
（一）物业服务区域内屋面、外墙防水严重损坏造成渗漏，需立即进行局部维修的；
（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修的；
（三）消防设施存在严重故障需立即维修的；
（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；
（五）玻璃幕墙炸裂；
（六）排水管道严重堵塞或爆裂；
（七）地下车库雨水倒灌；
（八）其它可能造成人身安全事故的紧急情况。
第二十七条 出现需应急维修情形时，物业服务人应采取管控措施防止隐患扩大、险情升级，并将有关情况报告业主委员会和社区居委会，经现场共同查验确认后，选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。街道办事处（镇人民政府）做好统筹指导工作。
第二十八条 维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能力的单位，进行应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。
第二十九条 在维修工程完工后5日内，维修组织单位或个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。
（一）维修和更新、改造方案；
（二）工程决算报告；
（三）工程验收合格证明；
（四）涉及户数和清册、分摊方案；
（五）物业主管部门认为按照规定应该公示的其他材料。
第三十条 相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第三十一条 建立物业服务人维修资金台账管理制度，物业服务人要建立健全维修资金使用台账，详细记录维修项目名称（包括维修部位、维修事项）、施工单位、维修金额、时间等信息，方便业主查询。使用线上申请、表决的县（市、区），物业服务人要做好维修资金使用纸质材料归档。
第三十二条 因维修和更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。
维修组织单位或者个人可根据合同，在维修和更新、改造工程保修期内留存质量保证金。
第三十三条 一次或单项使用维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨询机构的审核。
第三十四条 下列费用不得从维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；
（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；
（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的维修和养护费用。
第四章 监督管理
第三十五条 维修资金主管部门应当通过公开招标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金管理专户，并把资金保值增值、管理高效等指标作为选择专户银行的依据。
第三十六条 维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的维修资金，应直接支付到约定的维修单位账户中。
第三十七条 维修资金应当建立公示和查询制度，公开电话、网站，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会投诉监督。
第三十八条 维修资金主管部门在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。
第三十九条 维修资金增值收益应当定期分配，当年交存部分的收益可按同期银行活期利率计算，其余部分的年化收益以不低于同期银行一年定期存款基准利率计算。
第四十条 新建商品房交存维修资金后，在房屋竣工交付前，商品房买卖合同网签备案撤销的，购房人已交存维修资金予以退还。
第四十一条 房屋转让时，该房屋账户中结余的维修资金随房屋所有权同时自动转移。
第四十二条 房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主，在房屋征收拆迁时，街道办事处（镇人民政府）应及时将该情况告知相关业主。出售公有住房售房单位提取的维修资金账面余额返还售房单位或按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第四十三条 维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家、省、市财政部门有关规定。财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第四十四条 维修资金主管部门应按照有关规定定期对维修资金管理情况开展财务审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。
第四十五条 收取维修资金，应当出具省级财政部门统一监制的山东省财政票据（电子）。
第四十六条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或者因业主未按照规定补交、续交维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。
第五章 附 则
第四十七条 本办法所称维修组织单位包括业主委员会、社区居委会、物业服务人等。
维修单位包括参与维修资金使用活动的招标、施工、监理、造价、审计等企业或机构。
第四十八条 未聘请物业服务人或物业服务人不履行本办法规定职责的，由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。
未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会代行本办法规定的业主委员会的职责。
第四十九条 本办法自2026年 月 日起施行，有效期至2031年 月 日。
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