十五五 VS 十四五｜城市更新核心差异

一句话区别：

十四五：重环境面貌，严控拆除，优先微改造；

十五五：重安全韧性，分类处置，允许片区统筹原拆原建。

一、顶层定位、首要目标

✅十四五（2021‑2025）

1. 定位：改善人居环境、完善配套，城市面貌提质

2. 底线红线：严防大拆大建，更新单元拆除面积原则≤20%

3. 优先顺序：能修不修，尽量保留，以外立面、管网、绿化、停车位改造为主

4. 考核重点：改造小区数量、改造户数，追求覆盖面

✅十五五（2026‑2030）

1. 定位：统筹发展与安全，建设韧性城市，消除重大安全隐患放到第一位

2. 不再一刀切20%拆除比例：经鉴定加固无法达标危房，可豁免比例限制

3. 优先顺序：先体检排查隐患，分类施策

‑可加固：修缮抗震加固

‑先天缺陷、加固无效：片区统筹、原拆原建

4. 考核重点：隐患清零、抗震达标、资金可持续，不再单纯比拼改造数量

二、改造模式（怎么做）

十四五

以单小区独立改造为主，小区单独立项，单独申请财政补贴。

模式：刷外墙、楼道翻新、路面、绿化、加装电梯，点状微更新。

几乎不允许连片整体重建，土地指标很难给到老城片区。

十五五

推行更新单元片区统筹（肥瘦搭配）

把危旧住宅、闲置净地、低效地块打包成一个片区统一规划。

利用【增存挂钩】政策：盘活存量土地换取开发容量，少量经营性土地出让，平衡安置房重建成本。

典型样板模式（上海）：原拆原建小高层，回迁+货币化安置双通道。

三、资金投向逻辑（最大现实区别）

十四五

中央资金、专项债大量投向普通老旧小区环境改造。

主要依靠财政出钱，几乎没有土地收益平衡设计。

缺点：纯财政负担，片区一大，财政扛不住，只能小修小补。

十五五

资金分优先级：

1）第一梯队：高烈度地震区危房抗震整治、原拆原建（十五五约束性任务）

2）第二梯队：城市生命线、管网韧性改造

3）第三梯队：普通老旧小区环境提升（额度明显收紧）

资金模式：中央补助+片区土地收益自平衡相结合，不全靠财政兜底。

前提硬性流程：先城市体检，建立隐患台账，再申报项目资金。

四、土地政策配套

十四五

老城区几乎不给新增建设指标，新增指标主要给新区。

没有成熟政策支持老城片区容积率微调、片区平衡。

传统增减挂钩仅限农村→城区，老城内部无法使用。

十五五

自然资源部【增存挂钩】落地

盘活一亩存量，兑换一亩开发容量。

更新单元内部算账，不用跨城乡拿指标。

片区内闲置土地、拆除危房核销为盘活存量，适度提高建设容量，平衡重建巨额支出。

五、经济逻辑（对应《求是》文章）

十四五逻辑

改造=民生工程，侧重环境改善，顺带拉动少量装修消费，没有完整经济循环设计。

十五五逻辑

投资（危房重建工程）→带动建筑业就业→提高居民收入→释放居住改善、家电家装消费

打通投资‑就业‑收入‑消费完整经济内循环。

不再短期撒钱刺激消费，依靠结构性民生投资带动长期内需。