REITs周报（7.18-7.24）：公募REITs二季度业绩分化延续，沪深交易所修订ABS相关指引|reits|上交所|不动产投资信托|中信建投|中金|公募|机构调研信息|沪深交易所|深交所

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（来源：黄啸天、竺劲 CSC研究房地产建筑团队）

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文｜黄啸天、竺劲

本周中证REITs全收益指数下跌2.2%，收于949.2；全周加权日均换手率为0.38%，较上周上涨0.02pct，日均成交金额为4.4亿元，较上周上涨2.4%。截至2026年7月22日，81单上市REITs披露二季度报告，16单次新项目收入、EBITDA和可供分配金额整体平均达成率均超100%；其中，65单存量项目三项指标平均同比增长3.0%、1.7%和2.0%。保租房和消费表现稳健，产业园区及仓储物流仍承压。审核方面，嘉实京东仓储物流REIT扩募项目申报，华泰紫金华住安住REIT、平安西安高科产业园REIT审核通过，广发海珠城发REIT收到审核问询。政策端，沪深交易所同步修订资产支持证券大类基础资产相关指引。

政策及新闻回顾：

1）7月22日，株洲市国资委发布《株洲市国资委2026年工作要点》，要求市属国有企业至少完成1个资产证券化或公募REITs类重点项目。2）7月23日，北京市发展改革委召开2026年下半年重点项目融资工作会，提出积极运用基础设施REITs等金融工具，引导长期资本参与城市更新。3）7月24日，沪深交易所修订发布《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》和《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件审核业务指引第2号——审核重点关注事项（2026年修订）》，增加不动产基础资产审核规范及机构间REITs专项要求。

行情回顾：

1）中证REITs全收益指数下跌2.2%，收于949.2；全周加权日均换手率为0.38%，较上周上涨0.02pct，日均成交金额为4.4亿元，较上周上涨2.4%；2）本周产权类REITs下跌2.5%，经营权类REITs下跌1.5%；3）REITs子板块中，消费板块跌幅最小，为-0.5%，数据中心板块跌幅最大，为-6.3%；4）个券中，华夏中海消费REIT涨幅最大，为4.2%，中金亦庄产业园REIT跌幅最大，为-11.0%。

重要公告回顾：

1）中航中核汇能新能源REIT将于7月28日在上交所上市，发行2.0亿份，募集规模13.2亿元。2）华安陆家嘴商业REIT公众投资者发售提前结束并实施比例配售；华夏保利商业REIT披露认购配售结果，基金总份额5.0亿份。3）浙商沪杭甬REIT、中金安徽交控REIT、易方达广西北投高速REIT和中金湖北科投光谷REIT分别拟分红约2.0亿元、0.9亿元、0.8亿元和0.1亿元

1 本周（截至7.24）重要政策新闻

2 本周（截至7.24）市场表现

3 本周（截至7.24）重要公告

4 本周关注（截至7.24）：二季度REITs业绩分化延续，多单REITs项目持续推进

业绩达成率：二季度次新项目整体营收、EBITDA、可供分配金额达成率均超100%。截至2026年7月24日，全市场共86只上市REITs，81只REITs披露2026年二季报。

次新项目维持优异表现，样本整体业绩达成率超预期。16单次新项目2026年二季度收入、EBITDA及可供分配金额达成率分别为109.8%、114.5%和113.9%。其中，产业园区、能源次新项目收入达成情况不及预期；保租房次新项目收入及可供分配金额达成率分别为101.0%和107.9%，EBITDA达成率为87.6%；数据中心三项指标达成率均超过100%。

二季度存量项目业绩保持平稳，保租房板块延续高增长，产业园区及仓储物流仍承压

2026年二季度共65单存量REITs纳入统计，2026年二季度整体收入、EBITDA及可供分配金额平均同比变幅分别为3.0%、1.7%、2.0%，整体保持小幅增长；环比变幅分别为-0.1%、-1.7%、-6.3%，收入基本持平，EBITDA及可供分配金额环比有所回落。分业态看：

1）保租房合计业绩增长较快，既有扩募并表贡献，存量项目经营亦总体稳定；

2）消费板块收入及EBITDA同比增长，淡季仍展现经营韧性；

3）产业园区和仓储物流三项指标同比均下降，租金及出租率压力仍待消化；

4）高速公路经营整体平稳，但项目表现分化；

5）能源板块收入及EBITDA承压，可供分配金额增长主要受补贴回款等现金流因素带动；

6）数据中心在高计费率&上架率支撑下经营持续超预期；

7）市政环保刚需支撑运营稳定，水文、季节性及回款节奏导致业绩同环比波动较大。

7月24日，嘉实京东仓储物流REIT扩募项目向上交所申报。原始权益人为北京京东耀弘管理咨询有限公司，基金管理人为嘉实基金管理有限公司，专项计划管理人为嘉实资本管理有限公司。拟新购入资产为位于西安市西安国际港务区的京东西北电子商务营业中心（京东二期）和位于合肥市长丰县的京东安徽电子商务产业园二期项目。

7月23日，华泰紫金华住安住REIT获深交所审核通过。底层资产包括位于广州市天河区天河北路365号201房的广州天河体育中心美居酒店及全季酒店项目，以及位于上海市嘉定区鹤旋东路188弄1号、鹤旋东路190—208号（双号）的上海江桥万达桔子水晶酒店项目。原始权益人为上海安住此间商务信息咨询有限公司，基金管理人及计划管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司，托管人为招商银行股份有限公司。

7月23日，平安西安高科产业园REIT获深交所通过。底层资产为软件新城软件研发基地二期项目，位于陕西省西安市高新区天谷八路156号，依托较高的科技区位支撑，以及初具规模的产业集聚效益，租赁需求较为稳定。原始权益人为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，基金管理人为平安基金管理有限公司，计划管理人为平安证券股份有限公司，托管人为中国邮政储蓄银行股份有限公司。

7月22日，深交所对广发海珠城发REIT出具问询函。针对经营财务，特别关注变更运营管理模式对运营稳定性的影响，要求披露品牌合作协议、关联交易情况，并结合竞品情况分析并披露对项目稳定运营的影响，充分说明项目的核心优势和竞争力。估值方面，要求审慎论证项目相关预测客房单价、客房单价增长率、入住率、其他收入及长期增长率参数取值的合理性，说明运营成本及资本性支出预测依据，并结合资本化率对比同业验证估值结论，充分揭示风险。