本轮房价的上涨大概率是普涨，也就是说，绝大多数房子都会上涨。但这或许也是许多人最后一次见到房价普涨。我知道很多人肯定开始骂了，房价还在跌，你就开始说要普涨了。别着急骂，先听我把话说完，毕竟这件事关系着你的财富和资产。建议我放到最后。
楼市复苏已经开始向更多城市扩散。国家统计局7月15日发布的数据显示，2026年6月份，70个大中城市里，新房价格环比上涨的城市已经增加到20多个，创下2025年5月以来新高。一线城市新房价格已经连续5个月环比上涨，二手房更是连续4个月全线上涨。
更关键的信号是，二线城市房价在连续下跌13个月以后实现止跌。这说明房价回暖正在从一线城市向越来越多的城市扩散。官方口径的定调是房地产市场预期有所改善。
但我要告诉大家，这或许就是最后一轮全国性的普涨了。因为房价的分化取决于城市分化的速度，而城市分化正在以前所未有的方式加速。小时候地理课文告诉我们，中小城市发展走的是限制大城市、发展中小城市的路子，压大放小，均衡发展，目的是让财富在空间分布上更加均衡。但那个时代要结束了。
当城镇化率已经到了较高水平，农村人口向城市迁徙的速度放缓，城市发展进入高质量发展阶段。在公共投资的规模效应下，劳动力和资本从中小城市向大城市聚集的趋势将不可逆转。城市发展的逻辑从公平优先转向了效率优先。
这意味着经济发展的各项生产要素——人口、资本、财富、资源——会优先向大城市倾斜。中小城市不会被掏空，但大城市会越来越大，中小城市会变得更小但更专业，通过与区域内的中心城市分工协作，加入以中心城市为核心的城市群组织。
城市分化加速的同时，地方管理城市的逻辑也在发生根本性转变。过去地方政府的核心收入靠卖地，城市越扩张，地卖得越多，财政收入就越高。但现在这条路行不通了。自然资源部今年发了38号文，明确规定新增建设用地原则上不能用于房地产开发，新增土地和存量盘活挂钩。这意味着地方政府不能再靠卖地过日子了。
那靠什么？靠税收。所以城市管理必然要转向市值管理。什么叫市值管理？简单说就是把城市当作一家公司来经营，房子和房价的管理就是城市管理的核心KPI。为什么地方政府有这个动力？当城市从规模扩张转向内涵提升，地方财政主要来源不再是卖地，而是各项税收。
商品流动环节的税收越多，地方财政收入越高；资产价格越高，消费和物业税收自然也就越多。反之，资产价格下降，地方税收也下降。所以以后你会发现，地方政府或许比你还关心你房子的价格。
地方政府管理市值的核心手段就是严控增量。受自然资源部38号文的严格约束，城市新增土地以后只能来自存量以及城市拆迁，土地获取成本会愈发昂贵。虽然地方政府垄断一级土地市场的拆迁，但由于严格控制容积率，拆迁成本会愈发昂贵，结果必然是新房价格一路飙升。
今年土拍市场明显已有这个迹象：深圳南山区地王楼面单价直接干到接近11万一平，苏州工业园区楼面价6.9万一平，直接成了江苏省地王。据统计，今年上半年，36个一二线城市至少拍出了14个板块的单价地王。
高地价是严控增量的必然结果，后面拍出的土地只会不断创下新高。地方土地收入增加的同时，大概率会带动周边价格上涨。所以二手房，除掉那些郊区的，大概率都会跟着上涨。最后，新房和二手房价格会呈现螺旋上升的趋势。
最后的建议是：郊区的房子一定要往主城置换，低能级城市的房子最好往高能级城市置换。只有这样，你的资产才会更安全，才能避免财富被悄无声息地稀释。当然，也不是所有中小城市都要往大城市跑，在城市群核心圈子里的相对也会很安全。也不是所有郊区都不行，那些注定要成为中心城市的地方，未来或许也有机会。但大的方向不会变：城市分化正在加速，房价普涨的时代快要落幕了。
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