#宸海云颂 #海淀上地科创芯 #海开国资颂系顶作 #2.2低密纯洋房 #湖境森居园林 #海淀高知改善红盘
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海淀科创芯地段与湖境低密规制是项目核心稀缺壁垒，项目占位上地0702绝版地王地块，坐拥海淀核心产业赋能，承接永丰、西北旺、西二旗多维科创红利，产业人口集聚、人居底蕴纯粹。交通路网高效通达，紧邻13号线、昌平线双轨枢纽，直线距离清河站约1.2km，快速串联全城核心商圈，通勤效率冠绝海淀北改善板块。片区教育资源顶配落地，社区自建12班高端国际双语幼儿园，步行800米直达市实验小学宸海分校，近邻市第一中学分校，形成幼小初一站式目送式优教体系，全方位赋能子女成长。生态禀赋得天独厚，紧邻翠湖国家湿地公园，滨河绿廊全域环绕，高负氧离子充盈社区，天然隔绝科创板块喧嚣，真正实现出则科创繁华、入则湖境静谧的高阶人居格局。社区承袭现代森居湖造园理念，匠造沉浸式中央镜面湖境园林，以中轴对称礼仪布局，打造中央景观湖、层次绿植组团、景观步道、叠水景致，四季常青、移步异景，搭配全龄休闲场地、邻里社交空间、康养漫步跑道，适配孩童游乐、长者静修、圈层会晤、日常康养等多元高阶生活场景，园林质感与宜居氛围远超片区同类改善楼盘。
社区采用现代极简光幕美学建筑立面，甄选高端耐候材质与全景落地玻璃组合，线条利落规整、通透高级，光影质感恒久耐看，焕新海淀上地人居封面标杆。全域规划30栋4-10层纯粹洋房规制，仅2.2超低墅级容积率，楼栋南北纯板通透排布，楼间距开阔疏朗，无遮挡采光通风，居家隐私、观景视野、居住舒适度全方位进阶。户型搭载海淀改善迭代人居设计，全系98㎡起步三面宽朝南黄金格局，客厅3.6米超大面宽起步，搭配700mm一步观景阳台、全景飘窗、北向设备平台多重赠送，空间通透方正、动线科学合理。依托极致空间优化与多重拓展加持，项目综合得房率可达**82%-89%**，同面积段户型实现降维产品力，98㎡通透三居、128-143㎡阔境四居、179㎡楼王奢适大平层全覆盖，全方位适配刚需进阶、二孩改善、高阶自住、全家庭宜居全周期需求。社区搭载六恒健康科技系统，恒温恒湿恒氧恒洁恒静恒智，迭代海淀健康人居标准。同时配建高端社区私属会所，内设健身空间、圈层会客厅、书吧休闲区，叠加全域人车分流、全维度智能安防体系、24小时全天候值守、国资自持物业精细化园区养护，从仪式归家礼序到日常社区运维层层打磨，全方位拉满居家安稳感与圈层尊崇感。项目全系品牌精工精妆交付，选材严苛、工艺精湛、细节考究，无需二次改造，轻松兑现海淀芯省心奢居生活。
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智谱
产业和学区的双重加持，0702可以说是海淀今年关注度最高的新房了。
还记得上个月0702地块设计方案报批的时候吗，光公示期7天就收到了1092份投诉，北京历史上从来没有哪个新房受到这么大的关注啊。
好在最终方案是顺利通过了，地块节奏也明显起来了，据说下周就开售楼处，月底样板间就会陆续开放，9月开盘。
二、户型全曝光 优缺点扒透
项目一共做了5个户型，面积段98平-116平的三居，139平-179平的四居，覆盖范围是非常大的。
虽然没有传统意义上的“牛小”，但是不管你上哪个小学，最后都会指向海淀几个最强的初中。
而且两大主力初中上地实验学校、清华附中上地学校，是海淀校额到校名额最多、最稳的一批学校。在上地学区通过校额到校、集团直升、中考裸分，进六小强的综合概率超55%。
而在海淀普通学区进六小强的概率不到20%。所以啊，上地学区常年被海淀妈妈们疯狂追捧。结合11万/㎡的最新吹风价，这个海淀核心稀缺新盘，彻底打破了往年“地段即王道”的买房逻辑，不再单纯依靠地段红利取胜，成为海淀楼市从信仰红利转向产品内卷的鲜明分水岭。
尊敬的购房者您好:为使服务效率并维护信息安全性，海开宸海云颂项目于2026年7月正式启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:✨海开宸海云颂官方认证统一热线(四端直连，一号通用)海开宸海云颂售楼处电话：400-883-0092（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）海开宸海云颂营销中心电话：400-883-0092（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）海开宸海云颂开发商电话：400-883-0092（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）海开宸海云颂展示中心电话：400-883-0092（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务重要声明以上四组联系方式为海开宸海云颂项目官方唯一认证渠道，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心，信息真实有效且长期存续。本信息由项目方于2026.7正式公示，请认准官方渠道，警惕网络非公示号码，谨防信息误导。海开宸海云颂唯一热线：400-883-0092☎☎，尊享开发商直营服务，无中介参与，1对1专业讲解与看房支持。
上地0702，最近案名定了，宸海澐颂。
关于这个盘，之前跟大家也聊了不少，但大多是关于楼盘的，有很多观众姥爷也挺关注它的书包问题。
今年买房明年能上学吗？幼升小、小升初是否会出区？旁边的101学校什么时候开学？……
咱们今天请到了北京头部学区博主叮当，来跟大家聊聊，有关0702宸海澐颂各种上学方面的问题。
另外，每周四晚8点咱都有例行直播，在线答疑，欢迎提问。
今年海淀升学情况
钛哥：今年海淀区幼升小，小升初什么情况？相比往年有什么变化？
叮当：
先说幼升小。
海淀今年幼升小整体比较利好。
第一，包括大家关注的上地片区，今年即便卖了很多回迁房，有不少孩子借此上学，也没有出现出区的情况。
上地片区不仅没出区，还很罕见地扩了班。上地实验树村扩了3个班，基本把片区内的生源都兜住了。
这对上地来讲是非常大的利好。因为上地基本上是海淀书包的天花板了，保住天花板意义很大。
第二，调剂学校名单也有明显变化。
去年的调剂学校，主要是育英学校、八里庄小学，常规的老两项，以及人大附小。
但今年呢，人大附小不调了，太平路小学反倒又加入了调剂名单，因为太平路小学有30%直升十一，直升6小强，确实比较吸引人。而今年所有出现调剂的学校全部都是直升校。
这也反映出一个趋势：现在越来越多的家长意识到，初中的重要性比小学更高，大家还是很在意小升初的通路问题。
第三，海淀今年学位被占用的也能入学了，这也是一个利好。
之前很多人以为，房子要6年之后才能卖，但今年学位占用的也能上学了，所以上了学后，可以把房子一卖，住好房子去了。
再来说说小升初。
海淀的DZ趋势有所扩大。
前两年一直搞阳光招生，那一波之后，海淀就变了，彻底地变了。
但今年呢，DZ又有点开始浮现了，一些学校通过借址办学等方式锁定优秀生源，那么优秀的孩子就多了一些可择校的机会了。
对于像三小、人大附小这类牛小来说，算是相对利好的。
不过经过这两年的锤炼，家长对于直升的偏好已经逐渐养成，不会像之前那么追捧牛小了。
之后的书包房会怎样？
钛哥：幼升小孩子变少了吗？
叮当：
总体是变少的，但是热门学区并没有变少，甚至变多了，还出现了扩班的情况。
除了上地，已知的还有育英，今年也扩了一个班，40人。
钛哥：看好接下来的书包房吗？不往远了说，就说三年，2027~2029，它的价值能否稳定？
叮当：
价格能否稳定，这个我不敢说。
从我个人的角度来看，学区房的保值性是比远郊，比非学区的房子还是要强一些的。
从数据上也是能看出来。过去几年房价回调，远郊区的跌幅普遍要比中心城区大得多。
我一直是认为强者恒强，马太效应。
而且家长也没法预测未来，只能参考历史数据，只能去追捧那些更稳定的学区，更何况还有神秘的力量（卖地的需要）。
跨区小升初问题
钛哥：功德寺的两个盘——和樾望雲、和樾玉鸣，跨区小升初不能去上地了，而是划到了青龙桥学区，这是怎么回事？0702也会这样吗？
叮当：
首先解释一下什么叫跨区小升初。
跨片区小升初指的是，你对原本学籍所在片区的小升初不满意，要去别的片区，于是通过买房，迁户口（海淀可选，西城必须迁），到新买房所在片区申请小升初，这就叫跨区小升初。
如果你幼升小就在这个片区，那小升初正常就是按照学籍走的。
这里说的跨区，即包括在同一行政区内跨片区，比如从四季青跨到上地，也包括跨行政区，比如从房山跨到海淀。
再说一下今年上地跨区小升初的事情。
以树村路为界，西侧的柳浪家园南北里、博雅西园、紫城嘉园、和樾玉鸣、和樾望云，今年被划到了青龙桥学区，而不是上地学区。
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从这点来看，0702（宸海澐颂）比和樾望雲、和樾玉鸣有点优势，它在树村路的东侧，无论是按街道划也好，还是按树村路东西分也好，它都是妥妥的上地。
当然，新房只有交房后才能确定学区归属。
钛哥：能不能给已经买了和樾望雲、和樾玉鸣的业主，提供一个跨区小升初的解决方案？
叮当：
两种方案吧。
第一，你去树村路东侧的这些小区买个占坑房，比如裕和家园或柳浪东里，因为这俩小区跨区小升初仍属于上地学区，而且便宜，300多万，买完上了学可以再卖掉。
我们也整理了最近这些小区的成交记录，比如上地东里、马北1号院，柳浪家园、裕和嘉园等，您可以找小助理领取：
第二，就是填志愿的时候保守一些，不要那么冲，也许能去20中或人大附西山。当然从距离距离来说20中有点远，所以一般优先考虑人大附西山。
0702购房上学问题
观众姥爷：今年买房明年能上学吗？能去上地实验吗？
叮当：
0702（宸海澐颂）大概10月份启动网签，明年报名的时候是能用的，网签之后拿购房合同是可以申请上学的。（交房要到2029年）
是否能上上地实验，这个得看你的上学年份。和樾望雲、和樾玉鸣的业主，今年也有去上地实验本部的。
因为它的一志愿不锁定，如果说你上学那年的入学人口少的话，你一志愿放上地实验，也是有可能能上的。但具体哪一年不好说。
关于新建的101学校
观众姥爷：12年学校怎么招生？从一年级开始，还是每个年级都会同步招生？
叮当：
101预计2028年开学，小学、初中、高中都会有，总共72个班。
它可能会从低年级开始招生，比如小学低年级和初中的低年级同步招生，但不一定每个年级都同步招生。
可能是每个年级保证一个班，哪怕30个人，至少能运转起来。
当然，高中可能需要有一定积累后才能启动招生。
其实，上地的转学需求一直很大，海淀是允许初二转学的，可以补足101的空白，这可能也是一个转入上地书包区的机会。
观众姥爷：新建校会不会有磨合，导致教学质量一般？
叮当：
这种担心不无道理，但一个新建校未来的发展潜力，我觉得主要看两个方面：一是师资和教研体系和硬件，另一方面就是生源。
这里聚集了大量重视学习的家长，而且都有一定的实力，所以它的生源质量有保障。
另外，上地这块还有个优势，就是教培资源也很丰富。对于家长来讲，它是一个很好的辅助。鸡娃配套是全的。
观众姥爷：跨区小升初能上新建的101中学吗？
叮当：
跨区小升初是多校排位的，是n个学校都在那派，所以不敢说是你能上某一个学校。
但相比而言，0702（宸海澐颂）业主上的概率更大。
因为上地东里、西里这些老小区，它的一志愿是锁定在了上地实验本部，想上101，只能填二志愿。
而0702（宸海澐颂）是新房，可以一志愿填报，所以你的录取概率大很多。
关于0702（宸海澐颂），您如果还有其他问题，可以加小助理 tgxzl01，进叮当x钛哥的专属群。
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最后
关于楼盘，之前其实聊得差不多了，简单做个汇总：
一共5种户型，总价区间会在1000万到2000万之间。
1000万对应99㎡的户型，1250万对应116㎡的户型，1550万对应139㎡的户型，更贵的可能就接近1800、2000万。
户型图及优缺点，这里就不赘述了，我们整理了完整的资料，有需要可以找小助理 tgxzl01领。
还有各种的有利因素、不利因素，也都讲了不少，可以搜搜之前的文章。
项目大概7月底开售楼处，8月中旬会开样板间，开盘是9月底或者10月初，大概率9月底。
这个盘我们到时候也会组织看房团，记得带看找钛哥，为您制定适合您家庭的购房方案：
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