来源：市场资讯
（来源：贾云峰 企业家杂志）
5月28日，国务院常务会议审议通过了《城市更新“十五五”规划》，作出一系列重要部署。规划明确提出，城市发展要从大规模增量扩张转向存量提质增效，标志过去依赖土地红利和规模扩张的粗放模式正式终结。自然资源部相关负责人表示，利用存量土地、闲置房产转型发展文旅、文创、养老等国家鼓励产业的项目，可享受最长五年过渡期，期内无需变更用地性质，也无需补缴土地价款。这不仅是政策导向的转变，更是一个蕴藏着巨大财富与机遇的全新风口。
《企业家》杂志
弘扬企业家精神 传播管理智慧
联合国旅游组织（UN Tourism）专家
著名品牌策划人
著有《情绪地理学》《夜经济新模式》等书
一
城市更新：历史性发展风口
城市更新之所以被称为“风口”，在于发展方式转轨、存量空间盘活与资金体系重建三者叠加。过去二十年，中国城市化的主轴是“增量扩张”，以新区开发、土地整理、住宅化销售为核心驱动力，城市竞争更像“边界外推”的速度竞赛。进入“十五五”阶段，这条路边际收益明显下降，核心城区可开发净地日益稀缺，交通与环境成本持续攀升，单纯造新城带来的空置率与债务压力愈加明显。城市更新从配角升格为主线——当城市不再依靠“摊大饼”扩张，如何让已建成区域重新产生价值、活力与现金流，成为必答题。
1. 政策驱动端
《城市更新“十五五”规划》提供了一整套制度安排与工具箱，至少包括三层含义。一是更新对象再定义，老旧小区、城中村、老旧厂区、老旧街区、基础设施与环境短板地区，被系统性纳入统一治理框架。二是更新方式纠偏，从大拆大建转向“留改拆”并举，强调微更新与功能性再造并行，突出安全韧性、公共服务补齐与风貌保护。三是政策工具补强，财税、土地、金融三条线为项目落地提供背书。这些举措意味城市更新已从“鼓励做”升级为“必须做”，且有资金保障。
2. 市场需求端
城市发展真正的矛盾不在“城市没空间”，而在“好区位好空间不产出”。一、二线城市核心区与轨道节点周边的净地基本被耗尽，那些大量建于20世纪90年代前后的建筑，仍然以极低效率占据城市最贵地段。老旧街区业态老化、立面破败、消防与管网隐患突出；城中村用地碎片化、公共服务短缺、租赁市场灰色；老旧厂区空间巨大却功能失效，污染与产权纠葛并存......这些被卡住的资产，卡在产权、规范、利益分配和内容运营能力缺失。城市更新的本质，是把这些卡点逐一松开，通过规划弹性、公共利益前置、组织方式创新让“死空间”重新进入市场循环。
3. 资本流向端
过去几年，房地产行业深度调整使大量资金从住宅开发撤出，基础设施投资的边际回报亦下降，资本正在寻找既能承载大体量资金又能产生稳定现金流的新锚点。城市更新不同于住宅开发的高风险、高周转，也不同于基础设施的过长回报周期，它具备中等风险、中等回报、长期稳定的特征，正在成为保险资金、产业基金、国有资本乃至民间资本共同追捧的赛道。
三股力量的同频共振，使城市更新成为未来五年确定性极高、天花板极高，但对操盘能力要求也极高的战略性机遇。企业家若持续观望，很可能错失宝贵的窗口期。
二
文旅在城市更新中的战略地位
相当长一段时期，文旅进入旧城议题，往往等同于外立面风貌改造、网红餐饮招商、仿古檐口和暖色灯带安装，最后均命名“历史文化街区”。这种做法虽然制造了一种“文旅已入场”的幻觉，但空间还是那个没有正向现金流，建筑也徒有打卡功能的空壳。真正值得讨论的文旅赋能，必须从城市更新的深层困境入手，而非从“装饰欲望”出发。
1. 重置城市资产负债表
长期以来，老旧街区、废弃厂区与城中村被视为城市发展的包袱和低效用地，往往占据城市核心或极具潜力的区位，却因产权碎裂、建筑标准落后、产业功能衰退而陷入“有资产价格、无经营现金流”的窒息状态。传统“拆建式更新”试图通过土地出让来一次性变现，但在拆迁成本倒挂、债务约束收紧、老城不能再拆成为硬条件的当下，此路并不可行。文旅则能够通过文化注入、体验场景设计与高频次活动运营，将沉睡的物理空间转化为可产生持续租金、税收、就业与品牌溢价的经营性资产。文旅不只服务C端消费，同时影响B端与G端——有持续人流与品牌声量的街区，会反向拉动周边物业升值，带动小微创业与就业，改善税收基底，提升政府持续投入片区公共配套的意愿。
2. 修复本地社会结构
过往更新模式伴随对原住民的安置欠妥和社会网络的瓦解，而文旅产业的特殊属性决定其价值体现了在地生活的真实性。一旦原住民被清空，老字号被置换，街巷失去了日常烟火气，所谓“街区”也就沦为失去灵魂的背景板。因此，真正有生命力的文旅，不是把街区做成舞台，而是让街区继续做生活场所，同时将生活本身组织为可体验、可消费、可传播的内容。新疆库车热斯坦街的“拯救老屋行动”，通过微更新保留了超80%的原住居民，让本地群众在家门口增收致富，形成了文旅繁荣与社会稳定互为表里的良性局面。
3. 赓续城市文明记忆
文旅产业具备将静态文物、凝固历史转化为活态体验的能力，通过叙事化、场景化、参与式活动，把抽象的文化符号变成可行走的街巷序列、可驻留的公共节点、可购买的在地手艺、可参加的年节仪式，使记忆变成一种持续再生产的社会资源。这种文化意义的再生产，正是城市软实力的核心构成。
△熊洞街是博涛文旅于2022年在大连冰山集团旧厂房基础上改造而成的文商旅综合体，依托“熊北北”IP，项目开发AR/VR体验、元宇宙场景及系列文创产品，形成完整城市IP产业链。
三
迎接城市更新三大路径
面对这一历史性风口，企业家不能只空谈“抓住机遇”，而必须构建清晰、可执行的行动路线。结合“十五五”规划重点方向与国内外成功案例，企业家应重点关注以下三条路径。
1. 关注老旧街区升级
老旧街区通常位于城市核心地段，拥有天然的人流基础和深厚历史底蕴，但因设施老化、业态单一、缺乏专业运营，商业价值远未释放。企业应以“轻资产介入、重内容运营”的方式进入，避免大拆大建，通过租赁、托管、合作经营等方式获取长期经营权，将精力投入内容策划与运营。
西安锦上添花文旅集团推出的“轻资产不夜城”模式，成功打造东北不夜城、南宁之夜等一系列城市更新项目，通过高密度的场景装置、高频次的互动演艺以及沉浸式的灯光氛围，在短时间内为平庸的旧街区套上一层极具吸引力的内容外壳，让普通马路瞬间获得“城市会客厅”的场所地位，实现客流与消费的指数级增长。
花开临夏不夜城位于临夏市东区科创智城核心区，总投资37亿元，以临夏市牡丹、玫瑰、花儿（民歌）“三朵花”文化为核心，融合古动物遗迹、砖雕、彩陶等地方特色文化资源，打造集文化体验、互动演艺、美食休闲、潮流娱乐于一体的全时段、全龄段“白+黑”沉浸式文旅综合体，带动区域产业升级和城市转型。
广旅·南宁之夜国家夜间文旅消费集聚区位于南宁市五象新区，有机融入吃、喝、玩、乐、购、休、秀、闲、娱、康十大文旅元素，打造高品质沉浸式文旅体验。截至2025年年底，接待游客突破2000万人次，有效带动区域人气，为周边居住、商业项目盘活提供了有力支撑。
2. 关注老旧厂区改造
老旧厂区体量庞大，高大厂房、粗粝混凝土、巨型桁架和管道等工业遗存，天然具备极强的视觉冲击力和文化辨识度，是其他类型城市更新载体无法比拟的先天优势。企业必须跳出传统“文创园出租”思维，转而追求“超级IP打造”，赋予区域独一无二的文化符号和视觉标识，使其成为整座城市的精神图腾。
大连博涛文旅集团以巨型机械装置、仿真巨兽等“尖叫美学”业态为核心，将原本象征衰退与废弃的工厂重塑为充满想象力与未来感的奇幻场域，不仅制造了“尖叫”，更制造了独一无二的场所辨识度，让面目模糊的旧厂区瞬间拥有不可替代的IP属性。
熊洞街是博涛文旅于2022年在大连冰山集团旧厂房基础上改造而成的文商旅综合体，以机械巨兽“熊北北”为核心IP，保留原厂房LOFT结构，完美融合蒸汽朋克与赛博朋克风格，集巨兽巡游、美食娱乐、潮流艺术等功能于一体。项目开业的5个月内客流量突破60万人次，短视频平台曝光超5亿次，并三次登上央视新闻，先后获评“2022年世界城市日中国城市更新论坛典型案例”“中国旅游协会文旅创意优秀案例”等称号。
夔牛天街位于淮北市，由原大唐电厂旧址改造而成，以机械巨兽“夔牛雷雷”为核心IP形象，赋予工业遗存新生命，将原8号机组厂房及配套设施改造为含沉浸式商业、演艺、游艺、研学、餐饮等创新型的文商旅综合体。在产业联动效应方面，老电厂项目与相邻的啤酒厂文化街区、隋唐运河古镇等形成文旅集群，推动淮北从“单一景点”向“全域旅游”升级。
3. 关注企业品牌建设
城市更新不同于普通的商业地产开发，其周期更长、利益主体更多、社会影响更深，政府和公众对企业品牌的信任度至关重要。企业家应从三个维度着力构建品牌壁垒。
一是树立“长期主义”的品牌形象。城市更新项目从策划到成熟运营通常需10年以上，企业家要建立长期思维，愿意投入持续时间、精力和资本精耕细作。如签订15至20年的长期运营协议，组建专业运营团队，形成利益共同体等。
二是打造“专业能力”品牌代言。企业应当在老旧街区、老旧厂区等细分领域深耕，通过打造一两个标杆项目，证明自身操盘能力和内容生产能力。以成功的案例背书，为后续项目开发铺路架桥，形成“以项目养品牌、以品牌引项目”的正向循环。
三是强化“社会责任”品牌底色。城市更新项目天然带有公共属性，企业家在追求商业回报的同时，必须兼顾文化保护、社区共建、绿色低碳等社会价值。例如保留原住民生存空间、吸纳本地就业、传承非物质文化遗产，为企业品牌积累最宝贵的社会资本。一个值得信赖、有担当的企业品牌，是企业在城市更新赛道上最坚固的护城河，也是抵御各种不确定性的定海神针。
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