近日，海南海口市琼山区人民法院立案庭法官和调解员前往海口某小区开展纠纷化解回访，督促物业公司加快落实承诺整改事项。现场，小区电动自行车棚搭建、楼栋破损外立面修缮均已进入前期筹备阶段。
7月14日上午，海口市琼山区法院立案庭法官和调解员在海口某小区开展纠纷化解回访。 记者连蒙 摄
物业服务缺位引发诉讼
2022年12月11日，案涉物业公司与小区开发商签订《前期物业服务合同》，约定物业公司自2023年1月1日起为该小区提供物业服务。小区业主在物业公司入驻前，已从开发商处完成房屋接收并实际入住。据业主代表张先生等人描述，入住后发现物业服务短板过多，因此集体拒缴物业费，双方私下协商数次均不欢而散。
海口某物业公司将小区68户业主一并诉至琼山法院，追讨被长期拖欠的物业费。琼山法院立案庭副庭长刘佳弥第一时间梳理卷宗，道出案件症结：“这绝非简单欠费纠纷，背后涉及物业服务瑕疵民生痛点，属于典型涉众型矛盾，简单下判只会激化对立，埋下长期治理隐患。”
琼山法院立案庭诉前调解员王莺接手案件后，连续一周逐一对68户业主进行电话沟通，给部分业主反复致电三四次，她耐心记录每户诉求，逐条整理成问题台账。“不少业主一接电话就满腹委屈，认为小区电动自行车乱停、高空抛物无管控、外墙脱落无人维修等情况很严重。”王莺翻看厚厚的表格告诉记者。
琼山法院党组成员、副院长周慧娟组织团队集体研判后定下处置思路：“这类纠纷根源在于民生诉求，最优路径是诉前柔性调解，必须整合多方力量，一边释法厘清权责，一边推动物业整改，兼顾双方合法权益。”针对业主“未竣工不用缴费”的认知误区，法官团队明确法律边界：业主早已收房入住、持续享受物业服务，依据权利义务对等原则，理应缴纳物业费；同时如实登记业主反映的服务问题，督促物业逐项整改。
多元联动协商敲定方案
为打破单一调解局限，琼山法院启动“人大代表+法院+综治中心”联动调解机制，组建专项调解专班。调解组统筹调度2名资深党员法官、2名专职调解员全程跟进，同步联动区综治中心、司法局、凤翔街道办、住保中心，汇聚行业、司法、基层治理多方力量。
琼山法院特邀桂林社区居委会主任、人大代表陈伯龙参与调解。扎根社区多年的陈伯龙熟悉小区情况，群众认可度高。“我常年和居民打交道，能听懂大家的难处，可以当好中间缓冲带。”调解中，他避开生硬法条，用邻里家常拉近双方距离，有效消除业主抵触情绪。
6月9日，经过调解员前期逐一沟通，双方当事人已初步达成和解意愿。法官逐条释法，清晰划分双方权利义务，正面回应收费问题等相关疑问；住建、街道工作人员立足行业监管，对物业公司整改提出具体要求；人大代表结合民情，提出兼顾双方利益的折中调解方案，多方反复磋商打磨和解路径。
近日，经过多轮协商，双方达成一致和解协议：物业公司对自愿和解的业主减免几个月物业费，同时针对电动车管理、外墙维修、高空防控、收费公示等问题制定完整整改清单，逐项落地提升服务。
“我们要做的是既守住法律底线，又体恤群众难处。”法官结合本案开展普法，“业主长期接受物业服务，应当依法履行缴费义务；同时物业公司需全面履行服务合同，及时处置公共区域维修、秩序管理等问题，主动公开收支明细。若物业公司服务存在明显瑕疵，业主可留存照片、沟通记录等证据，通过向社区、住建部门投诉或诉前调解维权，切勿以拒缴物业费的方式对抗，避免自身承担违约责任，形成双向损失。”
来源：微泰州、法治时报
编辑：王东强
审核：张凯培 吕艳萍
监制：余英国
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