我是紫沐，这是我第494篇日记。
现在的广州楼市很有意思。
几个在卖房的粉丝，开始咨询要不要调价。
原因是广州房价连涨4个月，看中介朋友圈也天天开单。
感觉市场回暖的速度，好像有点快，是不是不用割肉了？
但我问他们，最近有诚意的买家有没有变多，带看频不频繁，无一例外都是一般般。
发现了吗，广州楼市确实回暖了，但不是所有房子都在回暖。
强势资产开始回血，弱势资产继续承压。
同一个广州，不同的房子，割裂的命运。
而导致这种差距的核心，是流动性。
现在买房，除了地段和配套，还得想清楚退出机制。
说大白话就是，如果未来要卖，这套房有没有人接？
因为买房最大的风险，不是短期房价跌，而是想卖的时候卖不掉。
就好像保利心语，如果单看品质，被现在的新房和次新吊打。
但刚过去的上半年，保利心语房价恢复很快。
一些优质南向中高层，又重新摸到10万+。
原因是什么？
因为它背后站着整个珠城的购买力。
珠城有完善的产业和配套，给保利心语提供流动性。
有人买，房价就有支撑。
反过来，很多外围板块止不住跌，未必是房子不好，而是流动性出了问题。
没有完善的产业，孵化不了购买力；配套又不够完善，吸引不了购买力。
一些远郊板块，去化周期去到20+个月。
一套房子挂出去，差不多两年才能找到接盘侠。
没人买，就只能降价；越降价，就越没人敢买。
供需严重失衡，流动性自然就崩了。
所以现在广州买房，不能只看哪里价格低。
有些笋盘，不是真的笋，而是本来就不值钱，你以为在淘笋，其实在捡垃圾。
影响流动性的因素，我觉得有两个，一个是产业，一个是配套。
产业决定有没有人，配套决定能不能把人留下来。
这也是为什么，一些近郊板块，这两年房价表现比核心区还好，比如万博和白云新城。
它们表现好的核心原因，就是形成了自己的城市生态。
产业在持续导入，配套在不断完善，城市界面也越来越好看。
这本质上，就是给内部资产的流动性赋值，能吸引更多购买力。
只要有购买力，房子有人接盘，房价自然就能稳住。
另外流动性这东西，不是只看地段的。
有些核心区的老房子，虽然位置不错，但产品太旧，没啥居住体验，一样会丧失流动性。
前段时间有粉丝问，长持老破小博拆迁有没有可能？
从性价比的角度，之前有分析过，不赘述：现在买老破小博拆迁，还有没有搞头？
从退出机制的角度，老破小同样很坑。
安居下场收房，其实透露出很多东西了。
环城以内，70㎡以下的这批老房子，平均挂牌周期接近两年。
如果真的有流动性，还需要安居下场收吗？
广州楼市已经进入新阶段了。
什么普涨、屯面积、赌预期，都是过去式。
现在房子竞争的，不是谁故事讲得更漂亮，而是谁更有流动性。
好的房子，不一定是最贵的，但一定满足三个条件：
有人买，有人住，有人接。
所以买房的时候，别只盯着价格。
分化时代，就算入手的时候贵了点，其实无伤大雅的。
真正可怕的，是错手买入没流动性的资产。
聪明人都在学习如何避免买到蟹货，有的人却还在幻想手中蟹货再创辉煌。
人啊，果然很难赚到自己认知以外的钱。
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