最近，南京市规划和自然资源局的一纸公示，让沉寂许久的浦口老山别墅盘——尚峰尚水，重新回到大众视野。
文件显示，尚峰尚水三期D1组团进行规划许可变更公示。虽然只是门窗形式、墙体厚度这类细节调整，但也足以说明这个烂尾多年的老牌别墅盘，终于要动真格的了。
要知道，从2003年拿地算起，尚峰尚水已经走过了23个年头，早期开售的部分房源已相继交付。其中三期D1组团——熙园，从2019年开售也已过去近6年时间，前期业主至今未能等来收房、办证的通知。
从江北老山下的改善定位，到开发商破产，再到国企1.08亿接盘、全面复工，尚峰尚水走过的路，远比想象中的还要曲折。
01
本次规划变更主体是尚峰尚水三期D1熙园组团。
D1熙园是项目未完工别墅组团，依托老山原生坡地打造层层观景格局，是当年项目定位顶豪改善的核心组团，占地面积110497.36㎡，总建筑面积72387.45㎡。
熙园规划覆盖住宅和商业，其中住宅部分以低密度别墅为主，有建面约203-490㎡联排、双拼，部分独院户型达400-600㎡，早在2019年就已取得商品房预售许可证。
按照计划，D1组团应于2022年12月竣工交付，受开发商资金链断裂拖累，工地停工、查封、被拍卖。直到2025年4月被南京宁浦房地产开发有限责任公司接盘，项目才得以继续开发。
本次公示的调整内容均为居住细节优化：门窗与窗台样式、墙体厚度、楼梯踏步方向小幅改动，建筑高度适度微调，对老旧设计短板进行优化升级。
网上房地产数据显示，熙园组团入网346套，其中148套住宅中有108套成交、4套认购，大多是早些年开盘时的销售数据；入网的198套商业用房，目前去化为零。
值得一提的是，项目在去年4月被宁浦房地产接手后，同年10月启动销售程序，节奏令人惊喜。
如今项目重启、规划调改，或与后期销售、交付等密切相关，同时对于前期买了尚峰尚水熙园的业主们来说，收房或将指日可待。
02
作为曾经的江北标杆级低密大盘，尚峰尚水既经历过早期的辉煌时刻，也走过了一段相当曲折的历程。
尚峰尚水项目位于南京市浦口区汤泉街道，周边为老山林场和老山森林公园，环境宜人，是正源地产在南京投资建设的低密度别墅项目。
按照最初规划，该项目总投资高达48亿元，总占地1500亩，规划为60万平米超大型温泉别墅区。以低密度独院、联排别墅为主，配以温泉度假中心、度假公寓以及商业街区等，旨在营造一个别具特色的度假小镇，定位高端。
2015年7月，尚峰尚水山庄梧园开售，紧接着2016年9月嵩园开售、2019年8月熙园领证上市，这期间主推住宅房源，在当时的改善市场中关注度颇高。
从网上房地产可以看到，梧园共入网248套房源，目前仅剩95套未售；嵩园入网286套房源，仅剩1套未售，去化率近100%；熙园148套住宅中，仅剩36套未售。
不仅去化亮眼，总价门槛在当时的南京楼市，也稳居高位。
例如，梧园2017年推出的400㎡三层毛坯别墅，总价接近786万；2020年加推98套毛坯别墅，销许均价1.7万-2.5万/㎡，户型215-628㎡，最高总价超千万。
风光止步于2019年——正源地产接连出现债券逾期兑付风险，债务危机全面爆发。
2022年9月，正源地产正式向法院递交企业重整申请；2024年7月，法院正式裁定项目开发主体南京凯隆、南京林庄两家地产公司破产清算（正源地产名下公司），项目C、D1两大未完工组团土地、在建工程同步查封，之后被挂牌法拍。
同时，为偿还巨额债务，尚峰尚水还有大量别墅住宅及商业用房被挂上阿里法拍，价格跳水幅度惊人。
像今年7月再次流拍的房源中，既有最低起拍总价280万的独栋别墅，也有总标的价上千万的酒店公寓楼。这批房源对比巅峰期，价格几乎腰斩，最终因无人报名全部流拍。
二手房市场同样行情惨淡。
有平台显示，目前小区二手挂牌均价仅13906.7元/㎡，成交均价仅8797.8元/㎡；小区历史最高单价约1.6万/㎡，最高总价460万。
最新成交显示，一套建面约183㎡的三层别墅，成交总价仅161万；而在2017年开盘时，这样一套别墅总价还要270万左右。
昔日低密别墅大盘，彻底褪去高端豪宅光环。
03
在历经开发商破产、项目停工、法拍后，尚峰尚水在2025年4月迎来新的转机——本土国企南京宁浦房地产开发有限责任公司以1.08亿元底价，一次性拿下二期C组团、三期D1熙园组团全部土地使用权与在建工程。
宁浦地产隶属南京大江北国资投资集团，且接盘后将按原设计方案施工，同时缴纳5000万元续建保证金，确保“保交楼”落地。
2025年7月，项目正式复工，10月营销代理服务中标公示出炉，到了今年3月，已有平台显示项目“有房在售”。
直至最近，项目进行规划许可变更公示，再次让这座别墅大盘进入大众视野。
需要提醒的是，即便有国资房企接手开发，尚峰尚水的别墅房源在当下改善市场上，仍有许多局限性：
首先是地段，项目地处浦口汤泉，远离主城核心，属于远郊度假型别墅。
而当下南京改善客群更偏好河西、江北核心区通勤便利的改善房源，远郊低密别墅购买力与前些年相比日益萎缩。
其次，社区配套兑现压力巨大，早年规划的温泉度假中心、完整商业街区至今未落地，缺少休闲、消费配套加持，别墅居住价值将持续打折。
因此，无论是意向入手D1组团别墅，还是观望法拍捡漏的买房人，都需仔细了解项目历史遗留问题，谨慎做决定。
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