最近，新加坡的店屋市场又出了一条重磅新闻：
惹兰勿刹405号一间永久地契商业保留店屋，以850万新元的指导价出售。
850万新元，买一间两层楼的老房子。
这听起来有点疯狂。
但如果你了解新加坡的店屋市场，就会知道，这间店屋值钱的不是它的一砖一瓦，而是背后的东西。
01
一间老房子850万，凭什么
先看看这间店屋的基本情况。
根据Savills信息，惹兰勿刹405号是一栋两层永久地契商业保留店屋，占地面积1723平方英尺。市区重建局2025年总体规划将其划为商业用途，容积率3.0。
这栋店屋位于第8邮区的惹兰勿刹——位于城市中心边缘的历史保留区。
1991年10月，惹兰勿刹被市区重建局正式划定为保留区，区内店屋多为二战前建造的建筑。
如今，这里已演变为充满活力的生活方式街区，精品酒店、网红咖啡馆与传统美食并存。
也就是说，这间店屋的底子是商业用地，且是永久地契，还带一层历史保留建筑的光环。
Savills销售与资本市场副总监Nick Chan说：在城市边缘区域收购带有现成餐饮批准的永久地契商业店屋的机会日益稀缺。
这句话准确地说出了这家老店的稀缺溢价：
标签一：永久地契。
新加坡政府已经不再推出新的永久地契地块。现有的永久地契店屋，卖一栋少一栋。
根据Huttons数据，2026年第二季度的店屋交易中，999年或永久地契的店屋占了整整87.5%——市场在用真金白银投票。
标签二：餐饮批准。
餐饮是店屋最赚钱的用途之一。但申请餐饮执照不是你想申就能申的，需要符合市区重建局的各项规定，过程漫长且不确定。
405号已经拿到了餐饮批准，买家买下来就能直接开餐厅或咖啡店，省去了大量时间和不确定性。
标签三：限制区之外。
惹兰勿刹和小印度部分区域被划为餐饮限制区，新餐饮执照很难获批。
405号恰好位于限制区之外，这个豁免身份本身就是钱，意味着你可以合法经营餐饮业务，而不用面对限制区内的牌照壁垒。
总结就是：这栋老房子商业价值拉满又兼具历史感。
02
稀缺溢价之外，还有一笔投资账
稀缺性决定了它值钱，但真正决定值不值得买的，是投资回报。
第一笔账：租金回报。
根据新加坡市区重建局的数据，商业地产的总收益率通常在5%至8%之间，而住宅租金收益率往往只有2.5%至3.5%。
具体到店屋，业内人士估算年化回报率大约在4.1%至5.44%之间，远超公寓和甲级写字楼。405号已经全部出租，买入即有稳定现金流，不用自己操心找租客。
第二笔账：税务优势。
这是商业店屋最吸引人的地方之一，购买商业店屋无需缴付额外买家印花税。
如果你是外国买家，在新加坡买住宅要缴60%的额外买家印花税。但买商业店屋，一分钱额外买家印花税都不用交。
省下来的这笔钱，足够再买半间店屋了。
第三笔账：增值潜力。
店屋不是买来就放着的资产——405号可以申请后部扩建，增加总楼面面积，这意味着未来的租金收入和转售价值还有上升空间。
更重要的是，店屋市场的整体趋势也在往上走。
03
店屋市场正在发生什么？
2026年的店屋市场，经历了一场过山车。
第一季，根据Huttons的统计，第一季店屋交易相当冷清，全岛仅完成14宗交易，总额约9000万新元。
但第二季突然反转，全岛完成16宗店屋交易，总额达到1.937亿新元，环比暴增115.2%。
平均每套成交价从第一季的640万新元跃升至第二季的1210万新元，将近翻了一倍。
更夸张的是，超过六成的交易价格在500万新元以上。
其中最大的一笔交易是罗弄力步的三间相连永久地契店屋，以7000万新元成交。
Huttons高级数据分析总监李思德分析说：受避险效应与低利率环境推动，店屋交易更加活跃。
莱坊则预计，2026年全年店屋交易总额将略低于10亿新元，价格仍将保持稳健。
04
谁在买？为什么买？
店屋买家结构发生了根本性变化。
目前，新加坡公民在商业店屋交易中的占比已达到六到七成，一改过去外国买家占店屋交易半壁江山的格局。
也就是说，新加坡人在疯狂购买店屋。
为什么大家都在买？
第一，避险需求。
中东紧张局势推高了物价上涨预期，新加坡作为投资的安全避风港，持续吸引资金流入。
第二，低利率环境。
新加坡隔夜利率平均值在2026年第二季已降至约1%，融资环境从阻力变成了催化剂。
第三，稀缺性。
据行业内统计，全岛全商业店屋仅约3000间。供应有限，是价格最硬的支撑。
莱坊董事蔡竺樾此前就指出：尽管交易活动有所放缓，但由于稀缺性及长期价值，店屋价格保持稳健，预计在2026年仍将吸引具有远见的投资者关注。
05
你适合买店屋吗？
讲了这么多，你可能想问：这跟我有什么关系？
不是每个人都买得起850万的店屋，但如果你符合以下条件，店屋确实值得认真考虑：
第一，有充裕现金的高净值人士。
商业地产不能使用公积金支付首付和月供，需要真金白银的现金。但同时，商业店屋无需缴付额外买家印花税，对外国买家尤其友好。
第二，想规避额外买家印花税的外国投资者或家族办公室。
买住宅要交60%的税，买商业店屋一分钱都不用交。这个差距，足够让很多人改变主意。
第三，有餐饮或零售经营计划的企业主。
405号已经拿到了餐饮批准，买下来就能直接开店，省去了漫长的审批流程。这可以让餐饮或零售企业主快速进入经营。
一间850万的店屋，它的价值不在于一砖一瓦，而在于这三个标签：永久地契、商业用途、餐饮批准。
它的吸引力不在于老，而在于这四笔账：租金回报、税务节省、增值潜力、稀缺保值。
2026年第二季，永久地契店屋占了近九成交易量。
市场用数据说话：永远有人愿意为稀缺资产买单。
假如——你有850万新元，你会买一间店屋还是买一套公寓？
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