作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
一线楼市的豪宅，划出一条市场底线——保本都要卖15万+/平。
百亿地王落锤，不只是一场土拍
一线楼市豪宅市场都有一致性，就是卖得更贵。
这是从土地端，传来的信号。
昨天（7月28日），上海位于杨浦区的八埭头地块，起拍价118.68亿元，经过219轮激烈举牌、鏖战整整2小时、总价最终定格161.2亿元，成交楼面单价约102023元/㎡，溢价率35.83%，可售住宅楼面单价约11.4万元/㎡
不仅摘下了2026年全国总价地王的头衔，更给上海内环滨江豪宅划了一条扎心的价格线。
若算完建安、税费、财务所有开发成本，按照4000元/㎡的装修成本，保守预估保本价格就要卖到15万+/㎡。
而15万+/平只是不亏钱的门槛，想赚出合理利润，实际售价预估直奔20万级。
毕竟与地块相距步行约500米的翠湖滨江，叠墅联排合院产品开盘均价已经到约21万/㎡。
同一天，上海徐汇康健地块，起拍价56.7亿元，经过96轮竞价，最终由保利发展&徐汇城投联合体以70.6亿元拿下，楼面价79072元/㎡，溢价率24.51%，住宅可售楼面价到约11.56万元/㎡。
同样按照成本利润测算，按照4000元/㎡的装修成本，保守预估保本价格也要卖到15万+/㎡。
这样的土拍厮杀，表面看是央企下场抢地，实则已经提前写好上海豪宅市场格局重塑的剧本。
这两宗宅地，从起拍就定了调——起拍楼面单价分别约75112元/㎡、63504元/㎡。
要知道，这两宗宅地附近的位置地段，前几年连成交楼面单价都还够不到现在的起拍楼面单价价，成交楼面单价更是几乎翻了倍。
而且两宗新地都是成片的大地块，可以看到，相比前几年上海核心区零散小块的供地，说明上海同样正在经历豪宅升级的逻辑，或者说市场从拍地阶段，就已经定格了上海豪宅的走向。
保本15万/平背后，上海豪宅真实走向
“地王”再贵，央企拿地再强劲，市场会不会买账，最终还要看产品能不能匹配地价。
去年上海从2025年2月份持续到2026年1月份，总计成交52幅宅地，相比2024年变化不大，楼面价超过10万/平的有4幅，分别是徐汇徐家汇1幅、徐汇滨江1幅、虹口北外滩2幅，超过5万/平楼面价的也有19宗。
整体上，上海的新房成本就已经被抬升一个台阶。
其中成交楼面价超过92225元/㎡的项目，除了祺祥旺宇拍下的徐汇区XH-02(TPL）单元051-11地块，都已经开盘销售。
但开售情况表现不尽如人意。
比如中海·云锦6月开盘，均价20.6万元/㎡，开盘十余天销售去化显示大约8.七成，但仅30套洋房的货量。
7月二期加推洋房、叠加及联排产品，整体均价到约23.26万元/㎡，开盘去化率接近九成，推盘量也仅44套。
比如中铁云璟外滩首开遇冷、二批次也略微惨淡，今年4月47套洋房，认筹率约117%，开盘当天官宣6个亿销售额，大约去化超70%，但实际网签截至2026年7月累计签约15套，网签去化率约31.9%；
6月6日加推93套洋房，由于市场热度欠缺，认购人数较少，未达摇号门槛，直接取消公证摇号，改为“直接选房”，截至2026年7月，第二批次加推的情况下网签显示2套。
有机构数据统计，今年3—5月上海部分单价超过10万/㎡的新房项目，开盘整体去化表现平平，低的仅约5%，高的约70%。
但这些10万+的项目，推售的货量可以看到，每个批次都不大，也就几十套，或者百来套的体量。
这就意味着，豪宅也有些也卷不动，尤其是核心区的位置。
那么换个角度看，不断更新以及刷新楼面价天花板的“地王”，更多是给市场一针短暂的强心针。
而用高地价给板块重新定锚，用低密纯居住的规划跳出同质化内卷，也暂时是当下豪宅市场的唯一可选项。
容积率更低、社区更纯粹，贵出合理价差，这样的市场逻辑看似没毛病。
这也仅限乐观情景下。
要知道豪宅市场的需求是有天花板的，塔尖人物再多，豪宅群体的数量也有限。
根据中指研究院数据，2020年—2025年期间3000万以上的新房豪宅成交套数增长明显，去年3000万以上的新房成交套数就达到2059套。
但在豪宅成交高增长后，去年上海3000万—5000万的豪宅成交套数增速明显放缓。
虽然增速放缓受上海新房豪宅的推盘节奏快慢影响，但明显2024年与2025年是上海地王频出，土拍市场火热的两年。其中2024年全国土拍成交楼面单价TOP10的宅地，清一色都位于上海，市场上并不缺豪宅新房项目。
并且一线楼市都在尽可能地抢占豪宅群体，也都在卷豪宅产品。
北京、深圳、广州也同样走这样的市场逻辑，不断诞生新地王，不断推出位置更优，户型更好，装修更佳的高端项目。
而刚需群体才是这个市场的地基。
或许，这轮豪宅独立行情分水岭才刚刚开始。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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