引言
山坡上的老宅已有九十多年历史。透过客厅的窗，远处可以望见墨尔本CBD与菲利普港湾。
金凯平先生戴着眼镜坐在沙发上，谈起土地时语速不快，偶尔停下来思考，像是在重新丈量一块陪伴自己半生的版图。
采访开始前，我原以为他会讲一套复杂的投资模型。真正面对面坐下来之后才发现，他反复提到的，始终是三个朴素的词：
土地、时间与认知。
从1975年走进江苏海丰农场，到1987年来到澳洲；
从身上只有不多的钱，到买下墨尔本市中心商业物业、布局城市边缘大面积土地；
从带领早期留学生买房、卖房、积累第一桶金，到疫情期间为住宅交付承担额外成本——金凯平与土地的关系，已经持续了五十多年。
在这栋见证了近一个世纪时光的老房子里，我们与金凯平先生面对面，听他讲述自己如何从零开始，在异国他乡读懂土地、买下土地，又如何将个人的选择，变成一代华人在澳洲安家、投资与扎根的故事。
“买房最重要的，不只是房子，
而是房子下面的土地”
“买一个房子的时候，除了考虑房子，最重要的是什么？是它的土地。”
金先生的语气很平静，却把房产投资的底层逻辑说得直接：建筑会老、装修会过时，真正决定长期价值的，往往是土地本身。
他举了一个很生活化的例子。澳洲本地买家重视花园、街区环境和居住体验。华人买家有时愿意花很多钱装修室内，却忽略房屋外部和土地带来的生活方式。等到真正出售时，买家看的不仅是厨房和浴室，还包括花园是否整洁、地块是否方正、街道是否安静，以及未来有没有改建和扩建空间。
在他看来，买入前至少要想清楚两件事：今天能不能顺利出租，未来又准备卖给谁。
所谓“退出空间”，不是一句抽象的投资术语，而是要具体判断未来的接盘人群有多大、他们愿意为什么价值付钱，以及在不同市场环境下，这套物业可能卖到什么价格。
“你不能只看现在住得方不方便，还要想以后卖给谁、卖什么价。”
他曾放弃过一些交通看似方便、价格也不高的物业，因为距离铁路过近、噪音明显，未来买家范围有限。市中心公寓可能适合某一阶段的生活，但作为投资，还要看土地占比、供应量、稀缺性和长期需求。
同样的钱，一套公寓以后可能更难卖；一套位于好区域、有真实土地价值的房子，买家会更广。投资不能只看眼前方便，要看十年以后还有没有人愿意接。
真正的土地投资，靠的不是冲动，
而是调查与等待
“你不能只通过中介了解一块地。你自己要去看、去走、去研究。”
为了买下一套海边住宅，金先生曾用近半年时间反复考察整片海湾。他看的不只是房屋面积和装修，而是地势、景观、周边供应、未来规划与长期稀缺性。
土地投资看似粗犷，实际极其专业。地块是否积水、填土成本有多高、是否进入城市规划边界、周边道路与基础设施何时落地、农业用地未来是否具备变更用途的条件，每一个问题，都可能决定数年甚至数十年后的结果。
他提到，有投资者买下规划边界附近的农业用地，以为政府很快会将其纳入住宅开发范围。结果新的规划线只划到马路对面，自己的地仍被定位为农业用途，土地性质无法改变，多年过去依旧只能用于农业。
“长线不是买了以后什么都不管。方向错了，等得越久，机会成本越大。”
因此，他常提醒刚接触土地投资的人，最初几年不要急着独立开发，而要跟着有经验的团队学习调查、规划、审批和风险判断。“先花三年学习，少交一些昂贵的学费。不要急功近利，也不要总想着一次赚很多。”
“你想成为百万富翁吗？
那就买房，再买房”
1996年，金先生曾面对两百多名华人和留学生问：“你们想成为百万富翁吗？”
在那个年代，许多人刚到澳洲，最关心的是如何找到工作、如何多赚一点时薪。“百万富翁”听起来遥远，甚至像一句玩笑。
但金先生给出的路径非常具体：先通过本职工作完成最初的资本积累，购入第一套房产并长期持有；待资产升值，再以现有物业作为抵押，借助银行融资继续配置新的房产，由此逐步实现从一套到多套的资产积累。
他不只是提出建议，也亲自带着一批留学生和新移民看房、判断区域、完成买卖。早期不少房产价格约30万澳元，条件较好的达到50万至60万澳元。有人从第一套房开始，后来陆续持有数十套物业，逐渐完成个人资产积累。
“房产不是让你一夜暴富，而是让普通人有机会借助时间和城市发展，把工资收入变成资产。”
在他看来，澳洲人口长期集中于少数主要城市，规划审批与基础设施建设相对缓慢，而住宅用地面积持续缩小。2007年前后，一些住宅地块平均约450平方米，如今不少新地块只有300平方米左右。土地越分越小，真正位置好、需求真实的土地也就越稀缺。
一块12万平方米的土地，
让他重新理解财富
2007年，金先生买下一块约12万平方米的土地，价格约200万澳元。不到三年，他完成150多套住宅开发，项目总销售额约500万澳元，获得近300万澳元利润。
按常规理解，这已经是一笔成功的开发。但当他准备在距离原项目约10公里的位置买入同等面积的新地块时，对方报价已经涨到约650万澳元。
“我辛辛苦苦开发三年赚到的钱，几乎都被下一块土地的涨幅吃掉了。”
那一刻，他开始重新理解开发利润与土地增值之间的关系：开发解决的是一个阶段的收益，真正优质的土地，则可能在城市扩张中持续积累价值。
后来，一块原计划五年完成的土地，因审批进度和疫情等因素整整等待了九年。到2019年至2020年前后，在尚未展开大规模建设时，土地价值已升至约3000万至3500万澳元。
从那以后，他更加坚定地转向长期土地布局，并在疫情期间买下约两个平方公里的城市土地。
“土地带来的财富，被很多华人低估了。”
从海丰农场到澳洲：
土地早已进入他的生命
1975年，18岁的金凯平来到江苏海丰农场上山下乡。住的是茅草棚，外面下大雨，里面下小雨；冬天穿着破棉袄，带着镰刀下地；沉重的水管，需要两个人一前一后抬着走很远。
（图片：1976年，安丰创业队的小战士和他们居住的茅草屋。照片中心人物：金凯平先生）
“我对土地的感情，就是从那个时候开始的。”
那段经历没有让他远离土地，反而让他第一次真正理解土地与人的关系：土地既是脚下的泥土，也是生存、劳动、耐力和希望。
作为一名“50后”，他的人生并非沿着一条预设路线展开。考入大学后，他持续学习自动化、计算机和外语，并于1983年进入上海市外贸系统工作，曾参与中小企业研究与管理，担任过相关企业负责人、协会与媒体管理工作。他走访上海、江苏、浙江数百家中小企业，也开始在报纸发表文章。
1987年10月2日，他登上飞往澳洲的航班。同行者讨论着到了澳洲每小时能赚几澳元、一天能够工作多久，而他在飞机上翻开了《哈同外传》。书中讲述了犹太商人哈同如何在上海通过投资土地积累巨额财富，也让他第一次认真思考：土地，究竟能给一个人的命运带来怎样的改变？
哈同
飞机还未落地，他已经为自己定下了一个在旁人看来近乎大胆的目标——五年内，赚到人生中的第一个100万澳元。
五年赚到第一个100万，
他把钱投进了不动产
来到澳洲后，金先生进入大学讲授中国改革开放与中澳贸易，并与当地教授合作撰写有关中国贸易与谈判的书籍。一边做研究和教学，一边协助企业开展中澳贸易。
1990年前后，他又创办6家中医诊所，团队拥有近30名医生。第一个100万澳元，正是在这一阶段积累起来的。
他愿意试错，但并非盲目冒险。上世纪90年代初，是他创业和寻找方向的阶段；进入2000年以后，他的土地研究、投资与开发逐渐形成体系，事业也进入相对稳步的增长期。
经营诊所期间，他开始购买不动产。其中一项物业，买入时仅20多万澳元，占地1000多平方米，后来以约200万澳元售出。
“我发现不动产很有意思。它是资本密集型的，不需要管理太多人，却能随着时间积累价值。”
1996年以后，他进入墨尔本市中心商业地产市场，先后买入多栋办公楼，其中包括后来被称为“澳中大楼”的物业。原业主是一位犹太商人，谈判并不容易，第一次见面时，对方甚至不相信一位来自中国大陆的买家有能力完成交易。
金先生几乎投入公司当时所有积蓄。真正支撑他决策的，不是大楼本身，而是它位于街角、面积约1000平方米的土地。后来，该物业出售价格达到3000多万澳元；按其采访中的估计，如今市场价值可能已在6000万澳元左右。
“不是楼让我下决心，是楼下面的土地。”
那一年，
他与价值10亿澳元的土地擦肩而过
在所有投资经历中，最让金先生难以忘记的，是上世纪90年代错过的一块土地。
一位律师朋友告诉他，墨尔本西南部有一块约一平方公里的土地，总价约300万澳元，希望他出资150万澳元共同投资。双方前后谈了三次。
“我当时想，如果在东区，我可能会买。可西南区那时候看起来太偏，没人住，买下来放在那里做什么？”
最终，他选择继续投资市中心商业物业。多年后，随着墨尔本城市向西南扩张，那片土地成片开发，价值上升至约10亿澳元。
他把这次错过归结为两个认知盲点：
一是当时对土地规划和大规模开发缺乏理解；
二是对墨尔本西南区存在固有偏见。
“就像很多年前人们看不懂浦东。机会就在面前，但认知不到，你根本不知道那是机会。”
这不是一笔真正发生的亏损，却成为他人生中代价最大的一课。他也计划在新书《买下一片天空》中，用一个完整章节记录这次错过。
土地讲感情：
你陪它越久，它回报你越多
从1975年进入海丰农场算起，金凯平与土地的关系已经走过五十一年。
“土地是讲感情的。你陪它越久，它回报你的可能越多。”
他认同长期主义，也常引用巴菲特的观点：
如果不愿意持有一项资产十年，
就不该只因为短期波动而买入。
对土地而言，这意味着投资者必须真正理解城市规划、人口流动、政府建设节奏和区域需求，而不是每两三年就更换方向。
他提到，墨尔本西区曾有一位老太太长期持有约一平方公里土地，家人多次劝她出售，她始终坚持不卖。多年后，这块地实现了数十倍增长。
但金先生也强调，长期主义不等于盲目等待。买错规划方向、买到积水区、生态限制区，或用途长期无法改变的农业用地，时间只会放大机会成本。
“土地投资既需要耐心，也需要专业。只讲耐心，不讲研究，是不够的。”
疫情期间，
原价交房背后是真金白银的承诺
近四十年来，通过金先生及其团队购买物业的华人客户累计已有两三千套。如今，团队仍持有数平方公里土地，每年参与开发数百套住宅。
采访中，他谈得最多的并不是规模，而是交付与信任。
疫情期间，建筑成本普遍上涨约20%至30%，一些项目面临大幅超支。为确保买家仍能按照原合同价格收房，澳洲集团与建筑商协商，共同分担新增建筑成本，双方各自承担其中一半。
这意味着，增加的成本并没有转嫁给买家，而是由项目方真金白银地承担。这样做不仅完成了土地和住宅交付，也尽可能减少纠纷与诉讼，更重要的是保住了客户对团队的信任。
“他们在异国他乡把钱交给你，你就要把他们当兄弟姐妹、当家人。答应交付，就要想办法交付。”
他相信，纯粹为了赚钱的人走不远。土地项目周期长、参与方多，真正能走过十年、二十年的合作，靠的不只是合同，更是做人、信用与责任。
成功需要运气，
但机会只留给准备好的人
“您觉得成功有运气成分吗？”
“有，而且很重要。”
年轻时的金先生相信奇迹可以被创造。随着年龄增长，他更清楚地看到，创业既有个人努力，也有时代、政策与市场周期。上世纪90年代初，他经历过创业初期的试错；2000年以后，随着专业体系逐渐形成，事业进入稳步增长阶段。
他喜欢海。坐在这栋山坡老宅里，远处的海面时隐时现。潮水有高有低，创业也是如此。真正重要的，不是永远不跌倒，而是每次遇到变化后，还能重新判断、重新站起来。
“澳洲三十年后的房产和土地，仍会继续发展。问题不是有没有机会，而是机会来的时候，你有没有准备好。”
“我要把百家姓写进澳洲的土地里”
金先生很早就有一个近乎浪漫的愿望：让更多华人的姓氏，写进澳洲一张又一张地契。
“华人来到澳洲，不应该只做短期生意，也应该真正拥有土地。”
在他看来，土地不仅代表资产，也代表一个群体在新国家扎根、传承与参与长期建设的能力。过去，他带着留学生和新移民买房、卖房；今天，他希望把多年积累的土地研究、土地投资与土地开发经验传给更多年轻人。
“十年以后，我当然希望自己的土地更多。但更重要的是，能带更多年轻人出来，为华人、为澳洲，也为这个世界创造更多财富。”
采访最后，他笑着说，与真正的大企业家相比，自己仍然只是一个“小弟弟”，还要继续努力。
这句自嘲背后，是他五十多年没有改变的状态：愿意学习，愿意试错，但一旦认准方向，就坚持把一件事做深、做透。
尾声
从江苏农场的茅草棚，到澳洲大学的讲台；
从中医诊所赚到第一个100万澳元，到买下墨尔本市中心商业大楼；
从错过价值约10亿澳元的土地，到疫情期间再次布局大面积城市土地——
金凯平的故事，
贯穿了澳洲华人近四十年的奋斗
与资产变迁。
他并非每一次都判断正确，也不回避早期的试错与错过。真正让他走到今天的，不是某一次押中市场，而是在一次次选择之后，不断加深对土地研究、投资和开发的理解。
他的观点始终明确：做土地投资，就要坚持长期主义。房子会老，利率会变，规划会慢，但真正稀缺、有需求、有未来的土地，会在时间里沉淀价值。时间的长度，也是价值的厚度。
对金凯平而言，土地从来不是一笔短暂交易。它是事业，是学问，是责任，也是他与澳洲相处近四十年后，写给下一代华人的一封长信。
8月11日
听金凯平谈AI时代的土地价值
当AI正在重塑商业、工作与生活方式，为什么土地依然值得长期投资？
8月11日，金凯平先生将结合数十年的土地研究、投资与开发经验，分享在技术快速变化的时代里，如何重新理解土地的稀缺性、长期价值与资产配置逻辑。
欢迎来到现场，听“凯哥”讲述那些只有时间才能验证的土地故事。
本次席位有限，仅开放部分名额报名，请尽快锁定专属席位，诚邀您的参与。
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