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7月29日，中航基金发布公告，中航北京昌保租赁住房REIT（180503，下称“昌保REIT”）拟通过扩募新购入不动产项目。此时距该基金4月29日登陆深交所仅92天，距基金合同生效也不过105天，是已上市保租房公募REITs中启动扩募节奏最快的产品。
此前已落地的三单保租房REITs扩募，从上市到最终完成资产注入均耗时两年以上。华夏北京保障房REIT2022年8月上市，2025年6月完成扩募；华夏华润有巢REIT2022年12月上市，2025年末完成上海马桥项目资产交割，2026年1月扩募份额正式上市；中金厦门安居REIT2022年8月上市，2026年5月完成扩募资产交割。
其余存量标的中，4单已披露扩募预案但尚未落地，从上市到首次公布扩募计划的间隔普遍在1年以上；仅华泰苏州恒泰REIT尚未启动扩募。这只区级背景的新产品，直接打破了市场对保租房REIT扩募节奏的普遍预期。
按照同时披露的产品变更草案与扩募方案草案，本次昌保REIT拟购入的不动产项目暂定为未来公元、未来城市一期、东方蓝海、绿地慧谷四个，均为昌平区人才公租房项目，全部位于北京市昌平区，最终资产范围以后续招募说明书为准。交易对手仍为原始权益人北京市昌平保障房建设投资管理有限公司（下称“昌平保障房公司”），运营管理继续由昌平保障房公司负责。
交易采用双专项计划、双项目公司的平行架构：首发资产对应中航证券-北京昌保租赁住房1号专项计划，本次扩募将新设2号专项计划（暂定），分别穿透持有对应的项目公司股权，并通过“股东借款+项目公司减资确认债权”的方式搭建股债结构。资金主要来源于扩募发售份额募集，中国银行继续担任基金托管人、专项计划托管人及项目账户监管人。截至2026年6月30日，昌保REIT首发总份额为4亿份，若交易最终落地，项目总数将增至7个，资产规模较首发时大幅扩容。
提速的扩募，早有伏笔
昌保REIT刚上市就启动扩募，并非临时起意。
单从资产储备来看，昌平保障房手里的成熟项目，足够支撑多轮连续注入。公开信息显示，截至2025年9月末，公司总资产约126.8亿元，除已装入公募REIT的三处资产外，还持有运营13个保租房、人才公寓项目，总运营面积超65万平方米，其中8个项目运营满三年，符合公募REITs扩募的运营年限要求。本次拟注入的四个项目均出自其存量保障房储备池，草案仅笼统提及“总体运营情况良好，现金流稳定”，未披露具体运营数据。
作为昌平区属国资平台，昌平保障房公司由北京昌鑫建设投资有限公司100%持股，实际控制人为北京市昌平区国资委。在公司的资本化版图里，资产证券化从一开始就是核心布局。就在扩募公告发布两周前，7月16日，昌平保障房公司刚发布四份竞争性磋商公告，启动机构间REITs（市场俗称“私募REITs”）的全套中介选聘，覆盖计划管理人、审计、资产评估、法律顾问四类专业服务，服务周期直至完成交易所挂牌。
一边是公募REIT快速装入成熟资产，一边是机构间REITs筹备承接培育期物业，昌平区“公募+机构间”双轨并行的资本化路径已清晰浮现：大体量、合规成熟的资产注入公募REIT，面向全市场募资；中小体量、仍处爬坡期的物业归入机构间REITs持续归集。两类产品独立运作，均可常态化扩募，旨在形成“孵化-成熟-退出”的滚动盘活闭环。
对昌平区国资来说，这套打法的目标非常明确。按照昌平区国资委2026年披露的经营业绩考核要求，存量资产盘活率、固定资产投资完成率均纳入区属企业负责人考核硬指标，资产证券化是完成考核、回笼资金的核心路径。昌保REIT首发回收资金中，已有2.58亿元明确用于偿还存量项目债务，其余资金投向安置房、人才公租房等多个在建项目，滚动开发的资金诉求明确。叠加“十四五”期间保障房建设的持续投入，区级平台的存量盘活迫切性显著强于市级主体。
但这套双轨模式的闭环效率远非无缝衔接：从现行监管规则看，机构间REITs与公募REIT分属不同发行体系，暂无明确的制度性转板安排，培育成熟的资产若要注入公募，仍需走完完整的扩募审批流程，不存在制度性的“转板绿色通道”。所谓闭环，更多是企业内部的资产运作安排，而非监管层面的无缝衔接。
扩募贡献主要规模增量 内生增长空间收窄
昌保REIT的超常规扩募节奏，并非孤立个案，恰恰踩中了当前保租房REITs板块的整体增长逻辑：规模扩张高度依赖外延式资产注入，而盈利端的改善，更多来自出租率修复、成本管控等运营端挖潜。
拆解二季度全市场9只产品的业绩表现，增长梯队的分化边界十分清晰：三只已完成扩募资产交割的标的包揽营收增速前三，同比增速均在25%以上；剩余五只当期无扩募并表增量的成熟产品，营收同比全部落在0%-4%的窄幅区间，内生收入增长平缓。
收入端的增长天花板，其实非常清晰。普惠型公租房、政策性保租房项目普遍执行政府定价或指导价，运营方自主调价空间有限；仅市场化人才公寓类项目具备一定定价弹性。对多数标的而言，同店租金自然增长的空间极窄，运营端的挖潜更多落在出租率提升与成本管控上。而出租率的天花板清晰可见——头部项目已接近满租，进一步提升的空间有限。
这也意味着，行业整体的规模增长，还将持续依靠存量扩募和新品发行双轮驱动。但跨季度业绩比较需要区分三类资产状态：已完成完整并表、仅贡献部分期间收益、尚处储备审批阶段，不同阶段对当期报表的拉动效应差异极大。
从已落地案例看，扩募对收入规模的短期拉动效应显著。华夏北京保障房REIT在2025年6月完成扩募并入4个公租房项目，2026年二季度首发2个+扩募新增4个共6个项目全周期纳入合并范围，年化分派率3.13%。旗下项目全部执行政府核定租金，单价区间35-65元/㎡/月，无自主调价空间，增长核心来自规模扩张。
华夏华润有巢REIT2025年末完成上海马桥项目资产交割，2026年1月扩募份额正式上市，二季度新增资产完整贡献收入，盈利释放速度快于收入端，年化分派率3.48%，处于行业第一梯队。泗泾、东部经开区两大成熟项目出租率稳定在95%以上，马桥新项目爬坡进度符合预期，期末整体出租率94.98%，租金收缴率达99.92%。
不过规模扩张并不直接等同于投资价值提升，存量项目的运营挖潜，同样在释放实实在在的盈利空间。剔除扩募因素后，多数成熟项目的盈利改善更多来自成本压缩与结构优化，而非收入端提升。城投宽庭二季度营收同比增长1.83%，成本费用下降1.16%，最终EBITDA增长2.72%；红土深圳安居营收同比增长2.18%，成本费用下降2.12%，EBITDA率从79.7%升至87.5%。但成本管控的红利难以长期持续，靠降本撬动的盈利增长，天花板清晰可见。
部分项目出现的阶段性波动，多为时点性因素扰动，并非基本面走弱。财务端，华泰苏州恒泰可供分配金额同比下滑，主要受内部借款财务费用周期性计提、当期大修与税费预留资金增加影响，项目本身出租率与租金水平仍保持稳定；运营端，华夏北京保障房旗下盛悦家园二季度末账面出租率仅78.5%，实质是趸租换签的统计时点差异，计入7月起租的已签约房源后实际可达97%；汇添富上海地产一季度90.3%的出租率低点，源于集中到期换租与春节假期扰动，二季度已快速回填至96.43%。
预案阶段三大核心观察点
目前披露的还只是内部决策预案，尚未正式递交监管材料，有三类核心信息直接关系到原持有人权益，有待后续公告明确。
资产成色与最终定价
四个拟购入项目仅披露名称区位，建筑面积、租金水平、出租率、资本化率等核心指标均未公布，最终交易定价与资产质地的匹配度，是判断扩募是否利好原持有人的核心标准。底层为公租房属性，租金上调空间有限，若新增资产收益率低于现有组合，反而会稀释原持有人收益。
此外，扩募发售方式、定价基准日尚未最终确定；存量收益共享规则已明确，扩募前累计可供分配金额由新老份额持有人按比例共享，该安排对原持有人收益存在小幅摊薄效应。若最终注入资产的资本化率显著低于现有组合，将直接摊薄基金整体分派水平，中小持有人的投票意愿会受到明显冲击，方案通过的不确定性也会随之上升。
关联交易与持有人保护
本次交易对手、运营管理机构、专项计划管理人均为关联方，需提交持有人大会审议。当前草案未披露具体评估方法与利益隔离细则，定价公允性与运营独立性的论证充分度，将成为持有人大会表决的核心博弈点。草案同时明确了20%底线的战略配售约束与差额购回承诺，构成两层持有人保护机制。
审批节奏与落地不确定性
需走完发改委推荐、证监会注册、交易所审核、持有人大会、份额发售等全套法定程序，原始权益人还需先行取得国资监管批复与主管部门无异议函。区级国资前置审批实操复杂度更高，且区级平台保障房资产整体区位禀赋普遍弱于市级核心城区资产，租金定价天花板更低、单资产盈利弹性弱，这也是其更倾向通过快速扩募做大规模的内在动因之一。最终落地时间和方案细节都存在调整可能，甚至不排除发售失败的风险。
区级平台的扩募试验
作为北京首个由区级平台发行的保租房公募REIT，昌保REIT刚上市就启动扩募，其参考意义已经超出了单只产品本身。
全国区县一级沉淀的保障房存量资产规模庞大，但从已发行产品来看，区级平台保障房资产的证券化落地节奏整体晚于市级平台。昌平的尝试，为区县国资盘活存量提供了一条可供参考的探索路径：用公募REIT做成熟资产的退出通道，用机构间REITs做培育期资产的归集平台，通过滚动注入实现存量资产的持续变现。
但这套区级平台的盘活模式能不能跑通，最终还是要靠持续稳定的运营数据说话。在机构投资者的评价框架中，保租房REITs的长期投资价值核心不在于规模扩张速度，而在于持续稳定的现金流分派能力。快速扩募可以在短期内把基金体量做大，市场更关注的是，新增资产能否保持与现有资产相当的运营质量与现金流稳定性，真正实现规模与价值的同步增长。
从预案到最终落地，昌保REIT的扩募还要跨过多道监管与表决关口，估值定价的公允性、持有人大会的表决结果，都将成为检验这单区级样本成色的核心标尺。对整个保租房REITs赛道而言，当外延扩募成为规模增长的核心抓手，租金限价刚性约束下的长期成长路径，最终要靠每一次资产注入的公允定价、每一个项目的精细化运营来回答。
数据来源及免责声明：中航基金官方公告及扩募草案、各公募REIT2026年第二季度报告、北京市昌平区公共资源交易中心公告、昌平区国资委公开披露文件等公开资料；本文仅为公开信息解读与行业分析，不构成任何投资建议。
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