“一张床”公寓赛道研究：9城50项目剖析建设者之家市场蓝海|保障性住房|公租房|床位|建设者

行业背景：在各地保障性住房体系持续完善的大背景下，面向城市一线就业群体的“新时代城市建设者管理者之家”，已经成为各城市重点落地的民生类租赁项目。

上海作为该模式的首发试点城市，当前落地供给床位总量突破7万张；北京、深圳、杭州、成都等一二线城市也同步出台配套政策，落地对应试点项目。

本期，URI城市租住以宿舍型保租房为核心研究对象，汇总全国8城45个落地项目真实调研数据，完整梳理该类产品诞生的政策动因、市场价值、经营模式与现存短板，为住房租赁行业从业者、不动产投资机构提供完整赛道研判依据，同时梳理全国标准化落地可行路径。

政策背景与市场综合价值

传统住房租赁市场存在结构性供给空白

当前国内分层住房保障体系存在明显夹心层缺口：公租房、廉租房优先供给本地低收入户籍家庭，常规保障性租赁住房主打整套、单间产品，适配青年新市民；而建筑工人、外卖骑手、环卫从业者这类低收入基层劳动者，长期缺少匹配收入水平的标准化床位租住产品。以上海城市更新现状为例，多片区老旧小户型低价租住房源随旧改拆迁持续缩减，低成本居住空间持续收缩，倒逼地方政府推出针对性宿舍型保障产品补齐供给缺口。

各地分层配套政策持续落地上海体系最完善

建设者之家诞生于一线劳动者租房难、居住环境差的现实矛盾，上海已形成完整、可复制的全周期政策链条，完整时间线与政策核心要求如下：

从落地渠道来看，上海房源筹措分为两大路径：一是在现有保租房社区内筛选适配楼栋改造床位；二是新建、升级建筑工地配套集中宿舍。

2026年上海没有出台全新独立政策文件，但发布多轮年度扩容规划、落地推进部署（属于政策延续 + 增量目标），属于持续加码推进阶段。

一、2026 年官方公开重要部署：“十五五” 总量目标官宣（2026年5月发布）：全市计划新增床位12万张以上，十五五期末床位总量力争达到20万张；当前存量规模7.95万张床位。2026年度筹措目标3万张床位，重点向中心城区布局。房源筹措模式新增创新路径：现有保租房社区内筛选适配楼栋改造床位；除存量非居改建之外，2026年启动中心城区收购小户型二手房转化保租房，补充“建设者之家”配套房源；持续落实非居改建项目享受民用水电等核心扶持政策。定位不变，属于上海保租房体系里「一张床」产品，定向保障建筑工人、快递外卖、环卫、保安、家政等一线蓝领群体，床位租金控制在租户收入10%-15%。完整政策框架为全国其他城市落地同类项目提供标准化参考范本。

多重正向市场与社会价值显现

建设者之家属于“十四五”阶段超大城市创新型保障性租赁产品，如今已经从上海单一试点城市，扩散至国内多个一二线城市批量落地。该品类的核心设计逻辑，是打通城市产业发展、就业需求与居住供给三者的关联，精准填补过去租赁保障体系长期存在的结构性供给空白。

从保障人群维度来看，过去公租房、常规保租房均无法覆盖大批基层务工群体，建筑施工人员、外卖骑手、环卫保洁等从业者长期处于住房保障的夹心地带，没有适配自身收入、通勤需求的标准化租住产品。而建设者之家首次把 “单张床位” 定为最小出租单元，将住房保障服务延伸到维持城市运转的基础劳动者群体。

这一调整不只是简单丰富保租房产品类型，更是从居住层面完成对一线劳动者价值认可，明确建筑、运维从业者都是城市共建共享的核心参与者。

从长效社会效益与城市治理维度分析，该类项目的价值可以分为由浅至深四层递进逻辑：通过管控租金、配置共享空间、融入基层治理、盘活存量资产，分别赋能个体、营造社区、促进社会融合、激活城市存量资产。项目兼顾劳动者居住发展需求与城市精细化治理目标，实现社会效益与经济效益协同共赢。

整体来看，该产品跳出单纯“提供住宿”的单一功能，既补齐分层住房保障体系短板，又盘活城市大量闲置不动产，同时优化基层流动人口治理水平，实现民生保障、资产盘活、城市治理三重正向收益。

全国8城50个落地项目

样本深度数据分析

样本统计口径说明

本次调研采集全国已落地建设者之家项目共50个，统计截止至2026年6月末，样本包含两类项目：官方挂牌命名的建设者之家，以及功能、客群完全匹配的宿舍型公寓。统一核算标准：市场存在按套、按间、按床位三种出租计价方式，为实现跨项目、跨城市数据对比，统一换算标准为一套两室、每间4床位（上下铺）；同时部分项目处于分批投放阶段，本次调研仅录入已正式对外运营床位，暂未上线房源不纳入核算，数据仅用于行业趋势分析，不作为城市发展最终评判依据。

8城样本整体核心指标

本次调研覆盖上海、北京、深圳、广州、杭州、成都、重庆、武汉、宁波9城，全部样本核心汇总指标如下：

各城市项目投放分布格局

上海凭借先发政策优势，项目数量占全部样本72%，在赛道供给层面处于绝对领先地位，该现象与上海率先推出相关政策、搭建完整多层次租赁住房体系直接相关。其余8座城市均处于试点起步阶段，项目投放数量偏少，整体赛道呈现上海领跑、其他一二线城市逐步跟进的发展格局。

项目床位规模分层特征

市场项目规模呈中间多、两头少的橄榄型结构：其中100-500张床位的中型项目占比48%，是行业主流形态，贴合行业“小体量、多点位、嵌入式”布局思路，分散式点位能够缩短一线劳动者通勤距离，提升覆盖广度；500-2000张大型项目占比32%，由国企、专业租赁机构主导，具备充足资金与运营能力；2000张以上超大型项目占比11%，多由政府统筹规，集中布局产业新区；100张以下小型项目仅9%，大多为企业自有配套宿舍，定向服务本单位内部员工。

结合市场落地反馈判断，URI城市租住预测未来行业标准化主流项目体量将集中在200-500张床位区间，兼顾运营成本、覆盖范围与盈利平衡。

床位租金价格分层结构

项目在城市核心商圈、市中心区位，地段溢价推高租金水平。每月500元以下低租金项目占比9%，该类项目依托企业全额补贴、地方财政专项补助实现低价出租，部分企业自有宿舍仅收取基础水电费用，月租最低仅50元。

市场中存在少数折算前单套租金超2000元的公寓产品，本次统计统一换算为单床位租金后纳入对应区间综合测算。从超大城市适配性来看，750元/床的中位数月租，是兼顾租客承受力与运营收益的最优定价标准。

入住租客职业分布结构

单一处项目可同时接纳多类行业从业者，因此统计中各职业样本总量高于项目总数，全部职业占比相加合计100%。

快递、外卖从业人员是所有项目覆盖最广泛的客群，对应职业样本占比达到24%，反映平台新业态基层务工人员床位租住需求最为旺盛。保安、保洁岗位从业者占比18%，建筑施工、环卫绿化两类群体各占12%，四类人群共同构成建设者之家核心服务客群。

除此之外，医护从业者占9%，餐饮、网约车 / 货运司机各占6%，制造业工人、应届毕业生各占4%，教育培训后勤人员占3%，网络主播、电信基层人员等其他群体合计占2%。整体客群覆盖持续拓宽，逐步吸纳城市各类基层刚需就业人群。

全国头部大体量项目对比

将50个样本按照总床位规模从高至低排序，规模排名前十的项目内，上海独占7席，成都、杭州、北京、宁波、重庆各拥有1个大体量标杆项目。选取三地代表性头部项目展开对比，三个项目合计供给床位29900张，占到全部样本总床位的51%，是区域床位供给的核心支撑项目。

其中上海临港江山路蓝公寓以15000张床位的体量位列全部样本首位，远超其余所有项目，该现象和临港新片区作为上海核心产业高地、集聚大批量一线产业工人，催生集中租住刚性需求的市场现状高度匹配；北京七彩家园4910床为首都单体规模最大的同类项目，主打“平急两用”复合功能定位，主要面向快递员、保洁、出租车司机、新就业高校毕业生等多类基层群体开放租住；杭州宁巢钱塘公寓4200床位规模排在第三位，背后根源在于杭州数字经济、平台经济产业高度发达，快递、外卖骑手从业人群规模庞大，催生大体量集中宿舍供给。

综合三处项目的落地背景与客群定位能够总结出，三者分别对应三种可全国复制的落地样板：上海临港代表产业新区集中配套模式、杭州对应数字城市骑手专项保障模式、北京则是超大城市全域普惠型床位供给模式。

建设者之家核心产品要素

与多元运营模式

产品基础标准与硬性规范

“新时代城市建设者管理者之家”的命名具备特殊价值导向，重新定义居住供给服务对象，将建筑施工、城市运维一线劳动者定义为城市共建管理者，区别于传统工地简易板房、违规群租房，项目在服务人群、选址、户型、租金、运营层面均设置统一规范标准。

四类市场参与主体

当前赛道形成“政府引导、国企托底、市场运营、企业参与”多元协同格局，市场共有四类核心参与主体，定位、运营模式、落地场景、代表企业区分清晰。

其中国有房企或保障房平台承担了大部分超大型、大型项目的投资建设，是政策落地的压舱石，代表企业有途羚公寓等；专业住房租赁企业凭借市场化运营能力，在存量物业改造和精细化运营方面优势明显，代表企业有乐璟、墨石之家等；平台企业的参与体现了用人单位责任与劳动者保障的深度绑定，能够精准服务自有员工，代表企业有京东小哥之家等；产业园区运营方则聚焦产业集聚区，实现就近租住、职住平衡。

从全产业链落地视角观察，各地围绕拿地开发、项目建设、长期运营、多元融资、稳定客源五大环节推出配套措施，完整打通项目落地全链条，既降低前期投入成本，也为运营端提供稳定、可预判的租金收入来源。当前国企、民企、平台企业、园区运营方多主体共同入局的市场格局已经成型。

房源两大获取渠道

所有项目房源分为增量新建、存量改造两大来源路径，完全贴合国内不动产“严控增量、盘活存量”顶层政策导向：

融资支持全链条配套机制

各地从土地、财税、金融、收益调剂、企业托租五大维度搭建完整扶持政策，打通项目拿地、建设、运营全周期资金阻碍：

从项目盈利层面客观测算，行业主流600-750元/床月租，四人间单项目年化租金收入约2.9万-3.6万元，整体内部收益率仅2.5%-5%，属于微利不动产品类，高度依赖各级配套政策持续扶持。

行业优化路径

与中长期政策落地建议

完善全国统一制度供给

结合“十五五”国内房地产、住房发展整体规划，出台全国统一的建设者之家建设标准、运营管理规范，清晰界定户型配比、人均使用面积、公共配套配置、租金管控上限、租客准入审核标准。同时搭建跨部门协同工作机制，打通住建、人社、民政、公安、网信数据互通通道，实现入住资质线上一站式核验，联动户籍、公积金住房配套政策，形成完整住房保障闭环。

优化项目空间选址布局

持续坚持小体量、多点嵌入的投放逻辑，优先在市中心、产业聚集区布局，压缩劳动者单程通勤至30分钟以内。除现有商办、厂房改造渠道外，将老旧小户型二手房盘活纳入房源储备，丰富项目落地来源，实现职住就近匹配。

拓宽长期资本融资渠道

在现有中央补助、专项信贷基础上，开发专属专项债券产品，引入保险、养老长期资金；待大量成熟稳定运营项目落地后，推动宿舍型保租房REIT发行，为运营主体提供市场化退出通道，同步开发租客增值服务，小幅提升项目综合收益，对冲低租金带来的盈利压力。

实行分人群定制差异化运营管理

外卖骑手、建筑工人、环卫保洁等不同职业群体作息、租住诉求差异明显，不能套用统一管理模板。针对不同客群，在入住审批、消防安全管理、作息管控、退租售后、投诉响应等环节定制管理规则，贴合对应群体生活习惯。

促进劳动者与城市社区深度融合

打破宿舍型公寓与周边居民区物理隔离，对社区医疗、文化、教育公共服务资源实行双向共享。依托党群服务中心搭建线下综合服务站点，常态化开展职业技能培训、法律咨询、心理疏导软性服务，完成基层劳动者从单纯落脚居住，到深度融入城市生活的转变。

建设者之家批量落地并非短期政绩类民生工程，而是国内住房租赁市场长期结构性供需失衡倒逼出的刚性细分赛道。当下长租行业多数资本扎堆争夺白领青年单间、整套公寓，同质化竞争加剧、空置风险走高，却长期忽视千万基层劳动者低成本床位刚需，租赁市场供需结构性失衡持续多年。

从资产投资视角来看，2.5%-5%的极低内部收益率决定该赛道无法依靠纯市场化资本独立运转，政策土地财税补贴、企业长期团租订单、低价存量物业改造三大条件缺一不可。租赁企业盲目重资产新建、仅零散对外散租的扩张模式，最终必然陷入持续亏损泥潭；入局赛道的核心前提是吃透地方全套扶持政策，绑定本地平台、制造、建筑企业锁定稳定床位需求。

中长期来看，所有聚焦中高收入客群、脱离底层真实居住刚需的租赁产品增长空间会持续见顶；以单床位为最小单元、服务城市基础运转从业者的宿舍型保租房，是租赁市场为数不多的抗周期细分赛道。

但各地落地过程中URI城市租住建议规避两大误区：一是只重床位规模粗放改造，忽略生活配套与社区服务；二是重前期建设、轻视长期精细化运营。单纯堆砌床位的改造项目只能算作简易临时宿舍，无法完成基层劳动者安居、就业、城市融合的完整保障目标。只有运营主体、地方住建部门同步兼顾社会效益与资产可持续经营，这条“蓝领/紫领”的保障租赁赛道才能实现长期健康发展。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒