7月底的北京，高温未退，楼市热度却抢先一步回升了。
来自多家机构的最新监测数据显示，截至7月28日，北京新建商品住宅成交套数已突破4200套，环比6月同期增长约15%，同比去年7月也实现了超过5%的正增长。在经历了一季度的震荡和二季度的平稳过渡之后，7月的北京楼市交出了一份让人眼前一亮的成绩单。
一、改善型需求集中释放，120平以上户型成交占比超四成
这一轮行情的最大特征是什么？改善盘撑起了半边天。从成交结构来看，7月北京新房市场中，120平方米以上的大户型产品成交占比达到42%，较去年同期提升了近6个百分点。总价在800万至1500万区间的改善型房源成交活跃度明显高于刚需盘，尤其是海淀、朝阳核心区及丰台科技园板块的改善项目，近期到访量和认购量均出现明显增长。
这与当前北京购房人群结构的变化密切相关。经过连续几年的市场调整，刚需群体观望情绪仍然较浓，但改善型买家入市的意愿正在增强。一方面，他们手中已有的房产在经历价格回调后，“卖一买一”的置换链条正在重新打通；另一方面，当前的低利率环境和开发商推出的折扣优惠，让改善型买家觉得“置换窗口期”已经到来。
二、开发商推盘节奏加快，新盘去化率回升
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成交回暖的背后，是开发商“以价换量”策略的持续推进。7月，北京共有12个新盘入市或加推，推盘量较6月明显增加。其中，位于昌平南邵板块的某央企项目，以低于周边二手房价约8%的价格开盘，首日去化率超过70%，成为7月北京新房市场的“领头羊”。
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不止是新盘，不少在售项目也在加大优惠力度。据克而瑞北京机构统计，7月北京在售楼盘中，推出特价房源、送车位、送物业费等优惠措施的项目占比超过六成，较二季度提升了约10个百分点。“现在的购房者非常理性，价格到位了才出手。”一位央企营销负责人坦言。
三、二手房端同步升温，挂牌量跌破16万套
新房市场的热度正在向二手房端传导。贝壳研究院数据显示，截至7月28日，北京二手房挂牌量为15.8万套，较6月底的16.3万套有明显回落。这是自2025年4月以来，北京二手房挂牌量首次跌破16万套关口。
挂牌量的下降，一方面是因为前期积压的房源在近几个月逐步消化；另一方面，部分业主看到市场回暖迹象后选择撤牌观望，不再急于出手。同时，7月北京二手房成交量预计将达到1.3万套左右，较6月增长约10%，市场活跃度持续提升。二手房的议价空间也在收窄，部分核心区域的房源甚至出现了“零议价”成交的情况。
四、政策面持续助攻：低利率加放松限购双驱动
楼市回暖离不开政策面的持续助攻。利率方面，北京首套房贷利率已降至3.15%，二套房贷利率降至3.65%，均处于历史最低水平。以贷款300万元、30年等额本息计算，月供较2024年同期减少约1200元，购房成本的大幅降低是刺激需求入市的重要因素。
限购政策方面，北京已于今年上半年进一步优化了非户籍家庭购房条件，社保缴纳年限要求有所缩短，覆盖了更多有购房意愿的群体。公积金贷款额度提升、多孩家庭购房支持等配套政策也在持续发力。
五、下半年展望：热度能否持续？
7月的回暖信号是积极的，但能否在下半年持续，仍然存在不确定性。有利因素是：低利率环境短期内不会改变；改善型需求仍有释放空间；供应端的价格让步策略有望延续。需要警惕的因素：二手房议价空间收窄后，可能会出现“量价博弈”的局面。
总体来看，北京楼市正处于“底部企稳、缓慢回升”的阶段。对于真正的自住需求而言，当前确实是一个值得认真考虑的入市窗口期。
本文综合克而瑞、贝壳研究院、中原地产等机构数据，仅供参考，不构成投资建议。
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