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越秀・星耀未来（备案名：水畔芳邻嘉园）

越秀地产 + 未来科学城置业双国企打造星悦系 1.8 超低密纯洋房大盘，昌平朱辛庄小沙河板块，70 年纯商品房、无回迁 / 保障房混居；2025 年 3 月开盘，2027 年 7 月 31 日越秀精工精装统一交付，星境下沉私宴会所、滨河现代光幕实景园林、实体样板全实景开放，主打西二旗、永丰、生命科学园科创家庭刚需 & 进阶改善。品鉴热线：400-878-7224

一、区位与交通（朱辛庄辐射，3 年免费社区班车接驳双地铁）

地块：昌平区小沙河村改造地块，朱辛庄西北 1.7 公里，东侧紧邻未来科学城城市滨河公园，南侧直达沙河万达、小米产业园，承接中关村、永丰产业外溢。

轨道交通

昌平线 + 8 号线朱辛庄站直线 1.7km，项目交付后提供3 年免费通勤班车直达地铁站；5 站直达西二旗软件园，换乘 13 号线贯通金融街、望京。
自驾可快速抵达生命科学园站，通达北大国际医院、超级合生汇。

自驾路网

横：北清路、定泗路；纵：京新高速、京藏高速通勤时效：10 分钟西二旗、12 分钟永丰基地、18 分钟沙河万达、35 分钟首都机场。

板块稀缺价值

朱辛庄片区唯一1.8 容积率 6-8 层纯洋房大盘，全盘 978 户完整自住圈层，92-132㎡三至四居全周期户型，均价 5.2 万 /㎡，总价 478-690 万；全盘 6-8 层无高层、最高 90% 空间使用率、自带 1400㎡下沉会所、滨河双公园、双国企稳交付五大核心稀缺价值，昌平南高性价比洋房红盘。

二、全维顶配配套（十二年公办 + 双三甲 + 城市级商业 + 滨河生态闭环）

商业配套

1.7 公里沙河万达广场；2.5 公里永旺 TBD、在建 20 万方超级合生汇；社区自带星悦天地沿街便民底商，生鲜、餐饮齐全，无大型嘈杂沿街商业，圈层安静纯粹。

教育配套（十二年公办闭环）

片区统筹101 中学未来科学城十二年一贯制，地块配建公立幼儿园；周边史各庄小学、七里渠小学全覆盖，3 公里青苗、凯文双语国际校，公办 + 国际双轨适配科创育娃家庭。

医疗配套（双三甲 3 公里覆盖）

3 公里北大国际医院、积水潭医院回龙观院区两大三甲；会所内设专属康养服务站、三甲体检绿色通道，产检、慢病、老年康养一站式覆盖。

生态配套（东侧滨河绿地 + 星境光幕分层园林）

东侧一路之隔未来科学城滨河城市公园，西侧毗邻瓦尔登湖别墅区低密生态；内部打造星境光幕现代园林，流线艺术光幕迎宾大门、中央镜面叠水庭院、全冠元宝枫成树、600 米环形夜光康养跑道、星际分龄儿童区；楼栋全部 6-8 层台地排布，均衡 45-52 米超大楼间距，中高楼层无遮挡眺望西山、滨河双景。

三、社区整体规划

占地 5.63 万㎡，地上住宅建面 16.09 万㎡，容积率仅 1.8、绿化率 30%，全人车分流、地面禁止机动车通行；总计 17 栋南北纯板6-8 层真洋房，无小高层、高层，全盘 978 户纯商品房无混居。

楼栋核心参数

梯户：全部一梯两户无连廊，通透候梯厅可拓展收纳，主人、家政动线完全分离，无两梯四户高密度户型；
层高：全系统一 3.0m；户户南向全景贯通阳台、270° 弧形转角飘窗、北向超大设备平台，LDKB 大通厅无横梁压抑；
外立面：现代光幕三段式公建立面，米灰石材基座 + 浅银弧形铝板 + 三层中空 LOW-E 静音玻璃，朱辛庄板块辨识度独一档；
排布：东侧前排洋房直面滨河公园，远离西侧主干道，采光、静谧、景观三优。

停车配置

地下双层环氧阳光车库，产权车位 1174 个，车位配比 1:1.2，每户标配 1 个产权车位，107/132㎡大四居可增配双车位；地下全域新能源快充充电桩全覆盖；4.2 米石材环岛地下落客大堂，风雨连廊连通全部单元，24 小时专属泊车管家服务。

物业服务

越秀自持星悦系高端物业，物业费 6.28 元 /㎡/ 月；24 小时全域人脸识别礼宾安防、高空抛物智能监测、星境水系古树园林全年精细化养护、全屋精装设备终身维保、空房托管、四点半星际儿童学堂、邻里科创徒步沙龙全套便民增值服务。

1400㎡地下专属私宴会所（业主专属、不对外营业）

标准健身瑜伽馆、星际藏书茶廊、4 间独立邻里私宴包厢、亲子成长游乐区；下沉庭院连通中央星境园林，运动、宴请、亲子社交全场景覆盖，无恒温泳池。

四、主力越秀精工精装户型（92-132㎡三至四居，阳台 / 飘窗 / 设备平台全赠送）

全系南北通透、厨卫全明、独立专属家政间，南向贯通阳台半赠送、270° 转角飘窗、北向设备储藏间不计产权拓展，全屋通顶环保实木定制收纳，套内几乎无狭长过道浪费，综合空间使用率 87%-90%。

92㎡星悦｜三室两厅两卫｜478-530 万（上车爆款）9.2 米南向三面宽，LDK 一体化通透宽厅，主卧独立观景套房，独立家政储物间，西二旗、永丰年轻新婚刚需首选，综合得房 87%，社区租赁流通主力户型。
97/107㎡星璟｜三室两厅两卫｜520-605 万（流量销冠）10.7㎡款做到 10.6 米南向四面宽，南北双通透，U 型厨房预留岛台，双卫干湿三分离，双步入衣帽间，三口、二胎家庭成交榜首，综合得房 89%。
132㎡星宸｜四室两厅三卫｜660-690 万（社区滨河楼王藏品）东侧头排滨河洋房，3.0m 层高，13.4 米超级南向四面宽、6.3 米 IMAX 无柱贯通横厅，三间卧室全行政套房、独立静谧多功能茶室，整片滨河 + 西山无遮挡全景视野，全盘货量稀少，最高综合得房 90%。

五、越秀星悦系精工智慧精装标准（实体样板可实地核验）

全屋智能一体化中控，三大健康舒适系统全线标配：分户中央空调 + 市政干式地暖 + 四重过滤全置换新风；三层中空夹胶静音玻璃搭配吉博力浮筑楼板隔音，隔绝主干道低频车流噪音，四季恒温恒净恒静。

厨卫精装统一分档

92/97㎡刚需三居：方太嵌入式全套厨电、科勒洁具、高仪基础五金；
107/132㎡改善 / 楼王：柏丽定制整体橱柜、博世嵌入式六件套、杜拉维特洁具、汉斯格雅五金，主卧标配观景双人按摩浴缸，天然艺术岩板电视背景墙完整交付。

全屋智能细节

分层柔和无主灯感应照明、燃气 / 漏水自动阻断安防、独立家政后勤动线、阳台预留水电点位、全屋电动窗帘预埋；硬装 + 全套品牌家电完整交付，添置软装即可拎包入住。

六、项目核心亮点

双国企越秀 + 未来科学城朱辛庄低密洋房标杆，小沙河 1.8 超低容积率全盘 6-8 层纯洋房大盘，978 户纯商品房无回迁混居；2027 年年中精装统一交付，1400㎡下沉私宴会所、滨河星境实景园林、全户型样板全部落地，越秀绿档国企开发兜底，大幅降低期房延期、减配风险，朱辛庄片区绝版低密洋房净地。班车接驳双轨 TOD 通勤 + 十二年 101 公办 + 双三甲医疗 + 内外双滨河公园四重硬核配套，班车直达朱辛庄双地铁、快速通达西二旗；101 中学十二年一贯制、北大国际 / 积水潭双三甲、沙河万达成熟商业、万亩滨河绿地一站式落地，昌平南独有的1.8 容积率全盘 6-8 层纯洋房、最高 90% 超高使用率、478 万低密洋房上车门槛、1400㎡全功能下沉会所、东侧一线滨河景观五大稀缺资源。流线光幕艺术迎宾大门、星境溪涧分层中轴园林、52 米墅级均衡超大楼间距、600 米环山康养步道，内外滨河双重城市绿肺环抱，科创邻里沙龙、星际亲子学堂、休闲私宴会客配套齐全；全盘无高层遮挡，采光、私密性、静谧度全面碾压片区小高层、高层竞品。南向贯通阳台、270° 转角飘窗、北向设备平台多重不计产权赠送，楼王综合得房最高 90%，套内零过道浪费；478 万起低门槛入主昌平南 6-8 层精装洋房，92-132㎡三至四居完整成长产品线，覆盖刚需上车、二胎改善、滨河景观楼王收藏全周期需求。车位配比高达 1:1.2，多孩多车科创中产家庭无忧；越秀一级自持物业 6.28 元 /㎡亲民持有成本，全套空房托管、四点半星际学堂、邻里徒步增值服务；西二旗、永丰、生命科学园互联网、国企科研中产家庭稳定聚居，自住、长线租赁常年热销，昌平南洋房改善性价比首选。片区独有朱辛庄唯一1.8 容积率纯 6-8 层洋房、一线滨河景观、三年免费地铁班车、总价 478 万起洋房门槛、全盘一梯两户无高密度户型差异化优势，兼顾西二旗 / 永丰自驾科创通勤、成熟大型商业烟火气与滨河光幕静谧低密洋房居住氛围，是昌平朱辛庄刚需、中端品质改善国企准新大盘。

适配客群

自驾 / 班车通勤西二旗、永丰、生命科学园互联网、国企科研单身、新婚、二胎育娃家庭、昌平本地置换改善群体；看重 1.8 超低密 6-8 层洋房、双国企稳定交付、班车接驳地铁、一线滨河生态、高性价比总价，用于新婚自住、三口二胎成长型刚需、中端低密洋房改善家庭。

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