裁判要旨

房屋租赁合同因标的物为违法建筑而无效的，损失承担应区分双方过错。出租人作为违建的提供方和合同发起方，一般应承担主要责任；承租人对违建知情仍签约，承担次要责任。双方过错比例应根据各自对合同无效的原因力大小确定。

实务问题

房屋租赁合同因租赁物系违法建筑而被认定无效后，合同双方应如何分担由此产生的损失？

裁判意见

最高法认为，知某投资公司将无产权证、被认定为违建的夹层和四层出租，是导致合同部分无效的发起方和主导方。郑某青虽对违建知情，但仅为条件的接受者。双方对合同无效均有过错，但过错程度不同。据此，再审改判出租方承担70%的损失责任，承租方承担30%，纠正了此前“五五开”的平分责任认定。

典型意义

本案系人民法院案例库入库案例（编号2026-16-2-116-001），确立了违建租赁合同无效后损失分担的精细化裁判规则。判决区分了“对事实知情”与“对违法起主导作用”两种不同过错程度，明确出租方应承担更重责任。该规则有助于遏制违建出租行为，引导房屋租赁市场合规经营，保护承租方合法权益。

法律评析

合同无效后的财产返还与损失赔偿，依据《民法典》第一百五十七条（本案适用原《合同法》第五十八条），应遵循“过错责任”原则，即根据双方过错程度确定责任比例。

第一，过错的区分认定。 本案中，出租方是违建的“提供者”和交易“发起方”，其对合同标的物的合法性负有首要审查和保证义务。承租方虽“知情”，但仅属于未能谨慎审查的过失。最高法将“知情”与“主导”区别评价，确立了更为科学的过错层次。

第二，比例原则的适用。 一审、二审判决“五五开”的平均分担，未能体现过错程度的差异。再审改判“三七开”（出租方70%，承租方30%），精准反映了双方对合同无效原因力的大小，体现了“过罚相当”的公平原则。

第三，对市场秩序的引导。 通过加重违建提供方的责任，本案裁判释放了明确的司法信号：出租方不能因违建租赁合同无效而获得不当利益，更不能与承租方“风险共担”。这有助于从源头上减少违建进入租赁市场，维护建筑安全和市场秩序。

案件索引

最高人民法院（2021）最高法民再145号（人民法院案例库入库编号：2026-16-2-116-001）