2026年上半年，北京二手住宅网签93583套，同比增长5.7%，创2021年以来同期新高。 4月到6月，连续三个月成交量达到近五年同期最高水平。
上海的数据更猛。 网上房地产数据显示，上半年累计成交约14.7万套，同比上涨约13%，创近五年同期新高。 6月淡季，网签量仍达25158套，同比增长21%。 国家统计局的数据显示，上海二手房价格从2月开始环比由跌转涨，已经连续涨了5个月。
北京、上海二手房成交在放量，价格在企稳。
这轮修复不是孤立现象。 中指研究院的数据显示，3月以来一线城市二手住宅销售价格环比连续4个月上涨。 7月，北京、上海、广州、深圳二手房价格环比都在涨，分别上涨0.1%、0.4%、0.4%和0.3%。
哪些城市会率先企稳？ 看一个指标：全口径上市公司总市值。
截至7月28日，七座城市突破3万亿大关——北京28.5万亿，深圳12.6万亿，上海10万亿，合肥4.5万亿，香港4.2万亿，苏州3.6万亿，杭州3.2万亿。
合肥的数据很特别。 7月27日，长鑫科技在科创板上市，收盘价较发行价大涨近466%，A股市值约3.28万亿元。 长鑫一家公司，把合肥的A股总市值推到了超4.5万亿元，超过苏州、杭州，跃居全国第四。 剔除长鑫，合肥其他A股公司总市值约1.27万亿元，全国排第19。
资本市场和楼市之间有一条传导链。
2026年上半年，上证指数创近11年新高。 北京、深圳、上海这些金融与科技中心，居民持有金融资产比例高。 股市赚了钱，一部分资金会进入楼市。
更关键的是产业。 以北京为例，471家A股京企上半年营收超11万亿元，六成以上盈利。 苏州的数据也很说明问题。 截至5月8日，苏州A股上市公司总市值41293.75亿元，较年初增长约1.35万亿元，增幅48.65%。 苏州新增千亿市值企业3家，千亿级企业总量增至6家。 2025年苏州A股上市公司合计归母净利润470.87亿元，同比增23.33%；2026年一季度净利润同比增幅38.70%。
企业赚钱了，员工收入就稳定，购房信心自然就足。 这轮楼市购买力来自产业孕育的真实需求，不是投机资金。
供需关系也在变化。
财政部数据显示，2026年上半年全国国有土地使用权出让收入9778亿元，同比下降31.5%。 土地供应在主动收紧。 2025年住宅新开工面积仅为销售面积的67%，创历史新低，意味着未来12年新房供应持续紧张。
库存去化也在推进。 上半年全国商品房待售面积连续4个月减少，部分城市库存去化周期回落到12至18个月的合理区间。 杭州、合肥的去化周期在10到12个月。
供应在收缩，需求在释放，供需两端形成“剪刀差”。
挂牌量也在降。 截至6月底，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉八城二手房总挂牌量约123万套，较2025年6月历史高点减少28万套，降幅约19%。 上海6月末二手住宅挂牌约7.7万套，较历史高点降了33%。 北京、南京、武汉降幅都超过两成。
7月，住建部、央行、财政部、金融监管总局、税务总局、自然资源部六部委同步发声。 首套房首付降至15%，二套房25%。 首套商贷利率低至3.05%至3.45%，公积金首套利率下调至2.6%。 满2年免征增值税，卖旧买新退个税，全面推行“带押过户”。
这些政策不是刺激房价暴涨，是降低购房成本，打通置换链条。
为什么偏偏是这七座城市？ 产业。
北京——央企总部加金融加硬科技。 上海——国际金融中心，半导体、生物医药。 深圳——腾讯、比亚迪、中国平安，互联网加金融加新能源。 合肥——“国资领投加产业孵化”，京东方、蔚来、长鑫，三次下注。 苏州——AI算力时代的硬件制造，光模块、PCB、服务器，全球供应链的关键节点。 杭州——阿里、网易，数字经济。 香港——国际金融中心，中概股回流地。
能持续孕育优质企业、吸引高端人才流入的城市，住房需求才有长久支撑。
不过话说回来，别指望全面暴涨。 分化才是主旋律。
七城内部也不会全线上涨。 远郊、缺乏产业与配套的板块，很难跟上核心区的行情。 价值会集中在主城核心地段，尤其是有优质教育、医疗资源的片区。 同一城市内，二手房和新房行情冷热不均。 大家更愿意买现房，期房的信任修复还需要时间。
更重要的是，缺乏产业支撑、人口持续流出的三四线城市，很难复制核心城市的修复行情。
刚需自住的朋友，优先考虑这七座核心城市的成熟片区，重点看通勤、配套和教育。 改善置换的朋友，用好置换利好政策，带押过户、税费减免，能省下不少钱。 长期资产配置的朋友，避开远郊概念楼盘，坚守产业集聚、配套完善的核心板块。 短线投机的朋友，放弃短期暴涨的预期。
这轮楼市修复，是资本、产业、供需、政策多重条件共振形成的结构性行情。 七座城市率先企稳回暖，本质是城市综合竞争力的体现。 房子的价值，最终要靠城市的发展来支撑。
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