大家帮2026年北京土地的第26篇推送
北京今天宅地土拍市场异常热闹，共有3宗住宅地块迎来现场竞价，分别位于顺义、门头沟、昌平三个区域，今天土拍的热度非常高，现场竞价都超过100轮，而且地块成交溢价率都超过10%。
其中，第三宗出让的昌平区东小口镇CP02-0405-0002地块迎来成交。最终，建发以49.77亿元将其收入囊中。
至此，北京2026年宅地土拍总计来到25组，成交总金额更新至452.203亿。
2026年北京宅地成交地图
具体的成交信息是↓↓↓
地块名称：昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0002地块；
拿地房企：建发；
成交金额：49.77亿元（溢价率10.6%）；
住宅楼面价：3.66万/平。
东小口地块比较受关注，除了在于其位于昌平南部、靠近海淀的核心位置，同时也是回天东部板块近年来较为稀缺的住宅供应，还在于东小口今年刚刚出了龙樾海序这个明显项目。
东小口0002地块3D实景图
先看地块位置和周边配套。
东小口CP02-0405-0002地块位于昌平区东小口镇，处于昌平、海淀、朝阳三区交界区域，也是回天东部板块的重要组成部分。
地块西侧紧邻北京城建·龙樾海序项目，与同组团0001地块形成连续开发关系。
图源地块规划文件
从区域位置来看，该地块位于北五环外约3公里，是昌平距离海淀西三旗、东升科技园较近的连片住宅用地之一，未来主要承接西二旗、后厂村互联网人群外溢，同时也能够覆盖望京方向通勤客群。
交通方面，地块距离地铁13号线、8号线换乘站霍营站直线约650-800米，步行约12-15分钟；同时，在建13B号线东小口站距离地块约700米，未来通车后，向西二旗、望京方向通勤效率有望进一步提升。
地块周边配套
不过，目前轨道交通价值仍存在一定兑现周期，短期来看区域通勤仍主要依赖霍营站。
道路交通方面，地块周边连接北五环、建材城北路、立汤路以及京藏高速，自驾前往西三旗、西二旗、望京等区域均较为方便。
生活配套方面，区域成熟度较高。商业方面，距离地块较近的西三旗万象汇直线约1公里，此外还有龙德广场、华联购物中心等商业资源，可以满足日常消费需求。
教育方面，地块南侧规划有12年一贯制北京101中学昌平校区，不过目前仍处于规划阶段，办学主体、开工及招生时间尚未正式官宣，短期内更多属于区域发展预期。
现状教育资源方面，区域内已有霍营中心小学、昌平二中霍营分校等学校。
此外，区域生态资源也较为丰富，周边拥有东小口城市休闲公园、贺新公园以及奥北森林公园绿带，医疗方面距离昌平区中西医结合医院约1.8公里，北京清华长庚医院约4公里。
再看地块本身。
0002地块为R2二类居住用地，建设用地面积56378.71平，规划地上建筑控制规模≤138127平，容积率2.45，建筑限高60米，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。
图源地块规划文件
从土地指标来看，这宗地最大的特点是容积率低于同组团一期项目。
相比西侧龙樾海序容积率2.8，0002地块2.45的指标具备一定低密优势，未来产品打造上可以形成一定差异化，更适合向改善型、小高层社区方向打造。
不过，需要注意的是，该地块虽然具备指标优势，但配建要求也相对较多。
根据出让条件，地块内需要配建社区管理服务用房500㎡、托老所800㎡、老年活动场站250㎡、社区助残服务中心250㎡以及市政开闭站300㎡，相关设施均由竞得人投资建设并无偿移交。
整体来看，这宗地的优势在于靠近海淀、区域需求基础较强，同时低于一期项目的容积率能够提供产品升级空间；但另一方面，较高的起拍总价以及配建要求，也对开发商资金实力和运营能力提出更高要求。
最后来看价格。
该地块挂牌起始总价45亿元，按照规划建筑规模计算，起始楼面价约3.26万元/平。
最后，地块被建发以49.77亿的总价摘得，粗算住宅成交楼面价达到3.66万/平。
0002地块最直接竞品为西侧同组团一期项目北京城建·龙樾海序。该项目容积率2.8，成交楼面价约3.2万元/㎡，目前销售均价约5.5万-5.8万元/㎡，主力户型覆盖78-128平三至四居产品。
但龙樾海序，在5月16日开盘后迅速去化，到现在两个半月的时间，总907套房源，已经网签732套，网签均价5.42万/平。
龍樾海序网签数据（7.30）
可以说，建发0002地块未来入市，龙樾海序已经处于尾盘阶段了。
此外，片区内限竞房奥森ONE、奥海明月，两个社区合计超 4100 套二手房，将在2028年解禁，集中入市。
整体来看，昌平东小口CP02-0405-0002地块是一宗靠近海淀的稀缺住宅土地。
它的优势在于区位距离、产业客群基础以及低于一期项目的容积率优势；同时，较高的土地总价、配建要求，也是未来开发需要面对的问题。
有龙樾海序的表现在先，建发项目未来表现如何，关键仍在于开发商能否利用区域价值和产品差异化，打造出符合海淀外溢改善需求的住宅产品。
以上。
个人观点 仅供参考
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