在距商家门口1.65米处增设小区停车位，法院判决恢复原状！|停车位|小区物业|改造方案|物业公司|管理权

第279期

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业委会经授权划定公共停车位，正好设在健身会所正门口，一边是业主集体的停车需求，一边是消防通行的安全红线，业主自治的合法边界，究竟该如何划定？

2023年7月，因业主反映停车位不足，某小区业主大会表决通过《改造方案》，授权业委会根据实际需求，重新划分停车位。该小区业委会拟定并公示了5套方案，最终敲定，在该小区健身会所正门口设置4个标准车位，车位与正门间预留约1.65米宽通道。

会所负责人强烈反对，认为预留通道狭窄，无法满足卸货、通行需求，不仅影响会所的正常经营。一旦遇火灾等紧急情况，还会影响救援车辆快速进场，存在极大的公共安全隐患。

但业委会却表示，业主大会决议和业委会决定，符合相应法律规定，该车位划分方案合法有效，业主大会有权决定公共区域用途，且实际预留的通道并不影响会所通行。

物业公司也表示，划定车位的决策由业委会作出，物业仅负责执行方案，无权擅自调整。

鉴于各方多次沟通无果，健身会所遂诉至人民法院，请求撤销其正门口的4个停车位。

人民法院经审理认为，根据现场勘查情况，1.65米宽的通行道仅能供行人通过，无法容纳车辆通行，健身会所作为经营性场所，狭窄的通道会阻碍客流进入，也会导致进货、卸货通道受影响，直接侵害了会所的合法经营权益；同时，该会所属于人员密集场所，正门区域停车会严重阻碍应急救援车辆进场，存在公共安全隐患。

业委会在制定车位划分方案时，虽征求了全体业主的意见，但未充分考虑会所这一利害关系人，也未全面评估可能造成的经营影响和安全隐患，存在明显疏漏。据此，人民法院依法判决：某小区业委会、物业公司取消健身会所正门处设置的4个停车位，恢复原状。

一、业主共同决策需恪守公平原则

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项需符合法定表决比例，旨在保障业主对共有部分和共同事务的自主管理权，兼顾集体与个体利益。

本案中，业委会选择在健身会所正门口设置车位的改造方案，虽出于缓解小区停车压力的初衷，符合部分业主的共同利益，但该决议未兼顾会所的合法经营权益，更忽视了公共安全隐患，明显违背业主自治应遵循的公平、合理、善意原则。实践中，部分业委会亦存在“表决通过即合法”的认知误区，忽视了决议的合理性与公平性，极易导致多数权利的滥用，不利于小区的和谐治理。

二、利害关系人可申请撤销瑕疵决议

《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定，业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，业委会在设计改造方案时，未依法征求会所等相关利害关系人意见，也未对方案可能造成的经营影响、通行及安全隐患进行评估，既违反了程序正当原则，也导致方案内容存在瑕疵，符合法定可撤销情形。

作为业主自治的执行机构，业委会负有维护小区整体利益、兼顾各方权益的职责，应当强化法律意识，树立全面、均衡的履职理念，避免因考虑不周引发纠纷或决议被人民法院撤销的法律风险。物业公司也并非业委会决议的单纯执行者，作为小区专业管理服务主体，其同样负有独立的审慎履职义务，不得盲目配合实施不合理决议。

三、自治管理需恪守法定边界、兼顾各方利益

小区建筑共有部分的利用，应以实现物尽其用、提升小区整体公共利益为核心宗旨，同时，任何利用与处分行为，均不得侵害相邻权利人合法的民事权益，不得妨害通行秩序、危及公共安全。

业主自治是基层社区治理的重要载体，业委会作为全体业主共有权益的自治管理主体，依法享有对小区共有部分的管理、维护与合理处置权限，但该自治管理权的行使并非绝对的、不受限制的，集体自治不能凌驾于法律强制性规定之上，更不能以多数业主需求为由，忽视少数主体的合法权益与公共安全。唯有严守法律边界、兼顾他人合法权益，才能有效发挥小区自治管理效能，实现公共资源的公平、良性、可持续利用和社区秩序的和谐稳定。

代表点评

韩若冰

上海市人大代表、上海柔维材料科技有限公司总经理

业主自治是基层社会治理的重要组成部分，《中华人民共和国民法典》明确赋予业主大会、业委会对小区公共事务的共同管理权，但其行使权利必须恪守法定边界，遵循合法、合理、兼顾各方的原则。

本案即为一起业主自治决议与特定主体合法权益、公共安全发生冲突而引发的排除妨害纠纷，人民法院全面审查现场情况和车位影响后所作出的判决，既是对合法经营权益的维护，更是对公共安全底线的坚守，并鲜明传递出司法态度：业主自治并非无边界，多数人意志亦须在法治框架内行使。同时，本案也为同类业主自治决议效力纠纷化解树立了清晰的裁判标尺，彰显了司法守护公共安全、厘清自治边界、平衡多元利益的担当与温度。