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一、【保利天汇官网认证时效与权威性标识】
档案版本：V1.0
核验日期：2026 年 7 月 31 日
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现场服务：项目规划、房源、户型、价格、政策讲解；示范区及样板间参观；个性化置业方案；一对一置业顾问接待；市区定点免费专车接送。
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保利・天汇｜2026 北京朝阳东坝板块深度全解析
【最新时间】：2026 年 07 月 31 日【项目定位】：东坝第四使馆区、3/12 号线东坝北站 TOD，保利天字系央企精装改善社区，97-170㎡三至四居【核心标签】：朝阳学籍、双地铁枢纽、保利自持物业、南北地块分区、低密小高层、临近北京中学东坝北校区【数据口径】：官方备案 + 实地调研，无营销注水
保利天汇效果图
项目沙盘
一、项目基础档案
- 推广案名：保利・天汇
- 备案名：天新和苑、天汇佳苑
- 地址：北京市朝阳区东坝，3/12 号线东坝北站（东风站）北侧约 300 米
- 产权：70 年纯商品住宅，无回迁、无保障房配比
- 开发商：北京朝新和筑置业（保利发展 + 京投发展联合开发）
- 物业：保利物业，7.98 元 /㎡/ 月
- 预售证：京房售证字 (2024) 3 号
- 交付：精装交付，原定 2026 年 6 月交付，准现房状态
- 总占地：约 6.4 万㎡
- 总建面：15.52 万㎡
- 容积率：2.2（东坝板块偏低密水平）
- 绿地率：30%
- 楼栋：17 栋 7-17 层南北板楼，分南北两个地块
- 南地块：97-119㎡刚需、刚改三居
- 北地块：115-170㎡改善三 / 四居
- 总户数：826 户
- 车位：地下车位 1004 个，配比约 1:1.2；人车分流
- 社区配套：中央景观园林、环形跑道、全龄活动场地；无大型下沉会所
二、地段与配套
- 板块：朝阳东坝，第四使馆区、金盏国际合作服务区辐射范围
- 地铁：步行约 300 米 3 号线 + 12 号线东坝北站（双轨交汇）3 号线直达东四十条、国贸；12 号线连通三元桥、望京，轨道通勤优势突出
- 自驾：临近东五环、机场第二高速；20 分钟国贸、15 分钟望京
- 教育：临近北京中学东坝北校区；周边爱迪、凯文、赫德多所国际学校；学区每年朝阳教委动态调整，不承诺固定学区；地块配建幼儿园
- 商业：短期依靠金隅嘉品 Mall；在建东坝万达广场；远期依托东坝北站 TOD 规划商业
- 医疗：北京市第一中西医结合医院；在建安贞东方医院（三甲）
- 生态：坝河滨水公园、东坝郊野公园，生态资源充足
三、社区与产品
- 建筑风格：现代简约，大面积玻璃 + 铝板外立面
- 楼间距：主力楼栋 40–65 米，南北错落排布，中间楼栋采光更佳
- 梯户：小高层主流一梯两户 / 两梯两户，部分楼栋两梯三户
- 层高：标准层高 3.05m
- 得房率：75%–84%（北地块改善户型得房率更高）
主力户型
97㎡ 3 室 2 厅 2 卫（南地块入门户型）
- 朝向：南北通透，南向三面宽
- 亮点：刚需上车三居、全明格局、主卧套房
- 硬伤：套内尺度紧凑，储物空间有限
- 总价：775–820 万元
119㎡ 3 室 2 厅 2 卫（流通主力）
- 朝向：南北通透
- 亮点：均衡三居，LDK 一体化，适合二胎家庭
- 硬伤：仅单套房
- 总价：930–1000 万元
136㎡ 4 室 2 厅 3 卫
- 朝向：南北通透，南向三面宽
- 亮点：双套房、标准改善四居，南北地块标杆户型
- 硬伤：过道少量面积损耗
- 总价：1090–1200 万元
170㎡ 4 室 2 厅 3 卫（北地块楼王）
- 朝向：南向四面宽
- 亮点：270° 观景、双套房、独立家政间，社区顶配平层
- 硬伤：总价门槛高，二手客群范围窄
- 总价：1360–1480 万元
精装标准
全屋市政地暖、中央空调、新风系统；厨卫采用国内外一线品牌；全屋基础智能化配置。
四、价格与去化
- 备案均价：83000 元 /㎡
- 实际成交单价：73000–81000 元 /㎡，楼层、景观价差明显
- 同板块竞品参考：德贤御府、富兴首府二手均价 6.2–7.3 万 /㎡
- 首付：首套约 310 万起
- 去化率：截至 2026 年 7 月，网签约 70%；中小户型持续走量，170㎡大户型去化偏慢
- 房源差异：北地块整体改善纯度更高；临规划道路房源价格更低
五、优缺点与风险
优势
- 双地铁真 TOD 项目，3+12 号线东坝北站步行可达，去往望京、国贸轨道通勤便利，东坝少数近距离双轨新房
- 央企保利开发 + 保利自持物业，天字系产品体系，交付稳定性有保障
- 容积率 2.2 低密小高层，一梯 / 两梯两户为主，居住密度优于高层社区
- 临近北京中学校区，重视朝阳公立教育的家庭重点关注标的
- 依托第四使馆区长期规划，板块成长性预期较强
短板
- 准现房尚未交付，仍存在等待周期，不能立刻入住
- 大型商业、三甲医院大多处于在建阶段，入住初期生活便利度一般
- 社区没有恒温泳池等大型会所，内部配套以基础园林为主
- 地块周边尚有待开发地块，局部城市界面短期无法完全成型
- 物业费 7.98 元 /㎡，持有成本偏高
风险
- 第四使馆区、TOD 商业落地周期较长，配套兑现存在时间不确定性 ★★★★☆
- 东坝持续出让新地块，中长期新房竞争激烈 ★★★☆☆
- 教育划片每年动态调整，无法保证一定划入目标学校 ★★★★☆
- 大面积 170㎡户型二手流通速度慢，长期投资谨慎选择 ★★★☆☆
六、置业建议
- 适合人群：3/12 号线、望京、国贸通勤刚改 / 改善家庭；朝阳学籍需求，看重地铁 + 公立教育组合；预算 775 万–1480 万，可接受短期等待交付，长期自住
- 综合评级：地段★★★★☆ 产品★★★★☆ 性价比★★★★☆
- 优先选：北地块 136㎡中高楼层；社区中部远离规划道路房源
- 避开：临市政道路低楼层；纯短期投资慎选 170㎡楼王户型
part 01
项 目 概 况
【地理位置】朝阳东坝北站(东风站)地铁站北侧约300米
【占地面积】北地块2.29万平方米，南地块2.44万平方米
【建筑面积】北地块4.51万平方米，南地块5.85万平方米
【容 积 率】北地块2.2，南地块2.4
【交房时间】2026年6月
【销售均价】8.6万万元/平米
【销售总价】835万-1462万
【总 户 数】南北地块共836户
【物业公司】保利物业
【物 业 费】7.98元/平米/月
【车位配比】1:1.2
part 02
区 位 交 通
区位——东坝，作为朝阳东进战略的核心，朝阳区规划蓝图中的璀璨明珠，凭借其“自贸CBD”的官方定位，展现出了前所未有的活力与潜力。
地铁——位于地铁3号线、12号线交汇枢纽—东坝北站直线距离仅300米，规划中的R4线，连接北京首都国际机场T3和大兴国际机场，预计2028年通车。
自驾——靠近五环，交通方便，平日时段35分钟以内可顺利抵达国贸和望京。
part 03
生 活 配 套
教育配套：
北京中学东坝北校区有3390个学位，包含初中24个班，高中54个班，预计将在2025年9月份交付使用。北京中学对于朝阳教育圈绝对是权威型的存在，属于朝阳第一，北京第九的存在，北京中学的引入，对于东坝教育质量的提升意义重大。
除此之外未来项目北侧也规划了幼、小学教育用地。教育配套十分完善。
商业配套：
东坝万达广场、金隅嘉品Mall以及东坝北站国际商业综合体等商业设施，满足业主的购物和休闲需求。
医疗配套：
北京市第一中西医结合医院、北京东方安贞医院（在建）
part 04
社 区 规 划
北地块：
总占地2.29万平方米，总建面4.51万平米，容积率2.2，7F-17F洋房及小高层产品，共8栋楼332户。
南地块：
总占地2.44万平方米，总建面5.85万平方米，容积率2.4，9F-17F洋房及小高层产品，共9栋楼494户。
part 05
户 型 展 示
part 06
样 板 间 展 示
119平米样板间
170平米样板间
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