作者 | 曾有为
来源 | 品牌观察官（ID：pinpaigcguan）
引言：曾经手握800亿的帝国，如今却连1599万港元都还不起。
以前老话常说“富不过三代”，意思是家大业大也禁不起子孙后代的挥霍折腾。
而到了现在，中国商界流行起了一个更扎心的说法，“不怕富二代吃喝玩乐，就怕富二代投资创业”。
尽管是一句调侃，但是也确实道出了创业风险的巨大。
很多富二代不愁日常生活，主要需求就是想证明自我价值，不想一直活在父辈的阴影里，有一部分富二代创业，可以说就是想满足自己的虚荣心。
结果，最后虚荣心也没满足，还赔了几百上千万买人生经验，更甚的还有把家族基业都拖垮的，香港“铺王”邓成波之子邓耀升就是一个例子。
2026年，邓耀升因为一笔1599万港元的欠款，被债权人申请破产清算。
要知道，巅峰时期的“铺王”家族，光是收租每天躺着什么也不干，账户里就能进账超百万。
可谁能想到，这几年，“铺王”的800亿资产被他幼子邓耀升亏了个底朝天，如今连一间铺子的年租都还不起。
这位曾经手握800亿资产的豪门接班人，竟然被千万欠款逼到走投无路。
高杠杆扩张
让“铺王”帝国濒临破产！
很多人估计认为这个邓耀升是纨绔子弟，挥霍老头子的钱，但恰恰相反，他拥有海外商科教育背景，勤勉低调、不挥霍奢靡，一心扑在家族事业的发展上。
可惜，他败就败在一心只想做强事业，野心太大，实力却匹配不上，终究自食其果。
和他老爸邓成波“以铺养铺、不贪快钱”的路子不一样，邓耀升是个“激进派”，他认为收租太慢。
留洋归来的他，满脑子西式资本运作理论，看不上父亲老一辈的守业模式，希望大干一场，扩张新版图，靠资产运作把家族规模直接翻倍。
于是，父亲守成，儿子折腾，两条路从一开始就岔开了。
而这场注定失败的“豪赌”，是从2015年开始的。
2015年，邓耀升带领家族入主创业板科技公司易通讯集团。凭借“铺王”家族的盛名，这家名不见经传的小上市公司，当天股价直接暴涨三成，一时风光无两。
但是没过多久，易通讯集团股价就一路下跌，沦为每股仅0.4港元左右的“仙股”。
首次尝试受挫后，邓耀升没有收敛，反而更加激进。
2017年到2018年，可以说是邓耀升最激进的两年，他以借贷融资为主收购了14家酒店，收购及后续装修总成本约150亿港元。
本来他以为靠着香港蓬勃的旅游业，这些酒店能成为家族的“摇钱树”，摆脱“收租佬”的名号，转型为“酒店大王”。
可是事与愿违，疫情来袭，让酒店业务的客流量骤减，酒店行业彻底停摆。
邓耀升手中的酒店几乎没有一分钱收入，但是酒店这种重资产行业每天的房租、人工、水电费等却是一笔刚性支出，不管你有没有生意，这笔钱都是实打实要掏出去的。
入不敷出的境地下，可以说几乎把现金流掏空。
这还不止，在2020年，他又大手笔拿下松龄护老集团控股权，杀进养老产业。
摊子铺得又快又猛，可这些钱，九成都是借来的。
邓耀升把核心的黄金铺子反复多次抵押，一套资产可以贷出多笔贷款。
这意味着除了银行正常的贷款利息，他还要承担年化10%到20%的财务公司贷款利息，当时据媒体估算，“铺王”家族的债务一度高达数百亿港元，仅年利息支出就可能超过20亿港元。
2021年，由于资金缺口不断扩大，全家都被追债到了法院，“铺王”家族被对方追讨2.6亿港元债务，这条新闻一出，当时在香港各界引起了轩然大波。
毕竟，邓成波就是香港铺市的“王”，但谁能想到当时的“铺王”其实已经是纸面富贵了。
香港“铺王”拼尽老脸
也没能拯救家族危机
为了救子，原本应该退休安享晚年的邓成波不得不出山，多次紧急沽售铺位及楼盘，套现填补空缺。
实际上，邓成波也必须出山，因为他儿子邓耀升之所以能借到那么多钱，就是靠的邓成波做担保。
有地产界人士透露，他们是相信邓成波，不是相信他儿子。
光是2020年，邓成波就放售了超过120亿的商铺、工厦、酒店等物业来套现。
当初经历了金融风暴的邓成波，能够凭工厦东山再起，可惜，这次的债务危机实在太大，邓成波出山也未能改变大局。
直到2021年5月，88岁的邓成波离开人世，一代“铺王”就此谢幕。
没有了爹做靠山，邓耀升卖资产卖得更疯了。
统计显示，2022年，邓耀升共出售26项物业，累计回笼资金72亿港元到78亿港元。
自此之后，为了还钱，“铺王”家族就只剩下不停歇的“卖卖卖”。公开信息统计，近数年邓家陆续抛售超过90处物业，累计套现规模接近300亿港元。
但即便这样，也只是杯水车薪，卖得越多，手里资产就越少，债务就更还不上了。
今年4月，油麻地弥敦道525至543A号的底层商场，还被以约3亿港元出售，而2014年邓成波回购此物业时的价格是8.3亿港元，亏掉的钱足以买下半条街的普通商铺。
而像这样资产被贱卖的交易比比皆是，观塘利宝时中心地块，卖价比买入价暴跌八成；深水埗和旺角两栋全幢物业，分别以约1700万港元和1450万港元售出，直接亏掉4862万港元。
香港观塘中海日升中心5个地铺连12个车位以1.72亿港元匆匆卖掉，亏损金额高达3.218亿港元。
2024年更是由于无力偿还贷款，持有的19项物业被银行强制收走拍卖，总成交额仅10.29亿港元，每一项都亏得底朝天。
而那一笔直接引发破产清算“导火线”的1599万港元的欠款，就是邓耀升在2019年通过旗下公司向利盛发展租下位于香港旺角亚皆老街31号的整栋物业，租约期为10年。
前五年月租105万港元，后五年月租为121万港元。
结果在2022年后，他还不上了，拖欠人家物业租金、管理费及房产税，于是先后在2022年和2024年被告上法庭，分别被追讨1074万和525万港元。
之后，他更是接连三次被债权人向香港高院申请破产。
经过审核调查，根据法庭指令，勒令邓耀升在2026年9月14日之前还清所有欠款，否则直接颁布破产令。
谁能想到，一生克制谨慎的邓成波，纵观他的经商历程，这样一位商场枭雄，熬过了底层的艰辛，躲过了金融风暴的冲击，却在儿子身上栽了跟头，实在令人唏嘘。
行情稍微变差
所有杠杆都是催命符
可以说，“铺王”家族的核心问题，就是高杠杆。
邓耀升的激进扩张思维完全违背了父辈现金流的生存逻辑，高杠杆押注强周期行业，叠加双向负债失血、周期黑天鹅冲击，就这么轻易被一笔千万债务压垮了。
要知道，原本临街商铺、刚需的收租物业这一类都是抗周期的现金流资产，无论市场涨跌每月都有稳定现金流入，对冲极端行情风险，是穿越牛熊的核心保障。
可邓耀升买入的那些酒店资产都是强周期的资产，极度依赖市场流量，无稳定现金兜底。
更关键的是邓耀升买铺子时还加了大量贷款，按理说租金收入原本能轻松覆盖月供。
可这些年，香港的零售环境处于寒冬期，线下商业走弱、铺租缩水、资产不再增值，租金一砍半，月供一分不少，现金流瞬间断裂。
更致命的是，这些铺子总价动辄几亿甚至十几亿，市场下行时根本找不到买家。账面资产再高，卖不掉就是纸上富贵。
做生意，拼到最后，拼的是谁活得久，而不是谁做得大。创业容易，守业难。
守业其实比创业更需要智慧，在风浪来临时，能够审时度势，及时收手，才是真正的本事。
可惜等到邓耀升明白这个道理时，代价已然是太沉重了。野心如果脱离了实力的支撑，最终只会成为一盘散沙。
邓耀升也不是没有能力，酒店、科技、养老这些赛道每一步都有逻辑支撑，但是他失败就失败在拿收租这项稳定性、安全性资产，去押注扩张不确定性的资产。
企业家最难的功课，不是如何找到下一个风口，而是在风口面前，守住不能动的那部分。扩张可以激进，但核心现金流资产必须是禁区。
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