2026年上半年，上海楼市形势愈发错综复杂。一个显著的表现是，新房与二手房分化愈加明显，新房体现的是高“质价比”项目热销突围，二手房体现为通过刚需刚改升温，进而不断向上传导。从政策节点看，2月“沪七条”发布前后市场表现明显反转：一季度新房、二手房成交量同比均下滑，二季度则迎来短期显著提振。聚焦到二手房市场内部，不同总价段的表现出现明显差异，极致刚需群体在多轮政策推动下持续放量入市；置换型改善需求一季度仍以观望为主，成交疲软，但进入二季度后积极入市，市场热度随之点燃，置换链条逐步向上传导。
一
二手房成交火热、存量房市场特征强化
2026上半年，上海新房成交2.04万套，同比下跌17.1%。二手房成交13.56万套，同比上涨13.5%。二手房与新房的套数比达6.6，创历史新高。这一鲜明对比揭示出当前上海楼市的核心特征：新房持续下行调整、二手成交火热，上海楼市的存量市场特征继续强化。
结合政策来看，2026年新“沪七条”政策在2025年连续放松的基础上，进一步放松限购、提高住房公积金最高贷款额度，政策重点支持外地刚需。市场反馈显示，新房项目来访客户主要受社保缴纳年限“3年改1年”及公积金贷款上限提升两大因素驱动。相比前几轮放松政策释放的群体，本轮获取购房资格群体的购买力进一步下滑。
而对比新房、二手房的总价差别，新房的套均总价已经达到901万元/套，二手房套均总价仅375万元/套——两者之间近三倍的价差，使得绝大多数刚需购房者只能望而兴叹，转而投身二手房市场，二手房市场成交火热。
二
2季度置换型改善需求积极入世
聚焦到二手房市场内部，成交量上涨并非普涨，各总价段的成交变化呈现明显的结构性分化。2026上半年，总价100万以下的二手房成交套数同比上涨82%、100-200万上涨37%，200-300万上涨8%。总价越低，涨幅越大，充分体现了政策对“极致刚需”的撬动效应。
与之形成对照的是，总价2000-5000万价段的二手房，由于同价位的新房产品品质提升，对比价格形成的质价比更高，而同价段的二手房以高端自住人群为主，降价动力弱。此价格段的购房需求更多转向新房市场，二手房成交量同比出现下滑。其余价格段的二手房成交量各有涨跌。
除了各总价段成交量的结构分化，2026年第1季度与第2季度成交表现截然不同。第1季度仅总价在200万以下的极致刚需市场成交量上涨，其余总价段以下跌为主。第2季度受新政影响，总价200万元以上各价段二手房成交均实现同比上涨。这一转变表明，刚需二手房成交持续活跃，正逐步推动置换需求向上传导。
三
新政后二手房置换链条向上传导
从结构数据来看，二手房置换链条向上传导的趋势更加清晰。2026上半年，总价300万元以下刚需房源是市场成交主力，且“沪七条”政策后，总价300万以下的二手房月均成交套数相比2025年明显提升。但成交套数占比自2月的高点57.3%波动下降，至6月降至55.8%。
对比总价300万至500万元区间的二手房成交套数占比，该总价段成交套数占比稳定在25%左右。而总价在500万元以上的二手房成交套数占比则有所提升。反映出二手房市场置换链条正逐步启动。部分中介门店反馈，优质大户型业主报价坚挺，议价空间收窄至3%至5%。
上述占比变化反映出二手房的购房需求出现阶梯式向上轮动。市区低价“老破小”的加速去化为高总价二手房成交量上涨奠定了基础。静安、徐汇、浦东金桥等核心片区次新房成交回暖，“卖小买大、卖旧买新”趋势初现端倪。
四
租售比提升、老破小持续成交是传导的动因
二手房成交量上涨的核心原因是价格持续下跌，跌出性价比。从全市来看，2023年至今，上海租售比呈上升趋势，主要原因是房价跌幅快过租金跌幅，并非由租金上涨支撑的良性上升。截至2026年第1季度，上海二手房租售比为1.7%。
但是分结构看，不同房源的租售比差异很大。上海市中心70平方米以下的老破小总体租售比超过2.0%，样本平均值2.5%，个别小区接近3%。70平方米以上各面积段的住宅，租售比明显下降，普遍集中在1.5%-2%。尤其是180平方米以上豪宅的租售比平均仅约1.5%。
从投资角度看，在低利率环境下，目前国内四大行五年期银行定存约1.5-1.6%，十年期国债收益率不到1.8%。市中心老破小的收益率不仅远高于十年期国债收益率，也已跑赢多数银行理财。买上海“老破小”收租，已成为比存银行更优的保值方式。
从居住角度看，市中心老破小总价较低，在扣除购房首付之后，部分老破小房源的租金和房贷月供基本持平，再加上上海购房门槛持续放松——非沪籍居民购买外环内住房的社保或个税缴纳年限从3年缩短至1年——外地刚需由租转购的需求持续释放，带动低总价二手房成交持续放量。
较高的租售比、低总价上车门槛、由租转购的居住升级成为现阶段老破小成交放量、房价阶段性企稳的重要基础。而低总价二手房成交的持续放量，带动真实置换需求释放，二手房置换链条持续运转。
当刚需购房者买走了一套老破小，原房东便获得了置换的资金和资格，进而去购买更大或更新的住房——如此层层传导，一条从“老破小”到次新房、从刚需到改善的良性置换链条便持续运转起来。随着二手房置换流通链条持续跑通，改善客群完成旧房出售后顺势置换新房，新房市场实现结构性回暖仍有待置换链条的进一步传导。
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