2026年7月，上海宝山宜家送走最后一批顾客。这个开业13年的巨型“蓝盒子”曾是宜家在中国单店面积最大的商场之一，如今大门紧锁，只剩一张闭店公告。同一月，天津、广州、深圳还有六座宜家同时关闭，母公司英格卡集中处置八处自持物业，总产权面积近50万平方米。这是宜家进入中国28年来最大规模的一次资产收缩。
几乎是在同一时间，红星美凯龙交出年度财报——归母净利润亏损240.94亿元。美克家居股票简称前被加上了“ST”，北京三里屯美克洞学馆门口贴上“闭店”告示。居然之家2025年由盈转亏，归母净利润亏损9.99亿元。四家巨头，四种命运走向，却几乎讲述同一套叙事逻辑。而这套逻辑的起点，要回到三十年前。
1986年，常州木匠车建新借了600元开始做家具。十年后，他在常州开了第一家红星家具城。真正改写其命运的转折点在2006年：红星美凯龙开始大规模自建卖场。彼时土地价格低廉，城市化浪潮刚刚起速，车建新看到了一个别人尚未充分使用的杠杆——土地。传统家居卖场是轻资产模式，租场地、收租金、赚差价。红星美凯龙走的却是另一条路：买地、建场、招商、收租。这套打法在当时的中国几乎无往不利。地价上涨推高资产估值，新房交付催生海量装修需求，大规模门店则构筑品牌壁垒。到2019年，红星美凯龙在全国运营87家自营商场、250家委管商场，通过合作覆盖476家家居建材店，全年营收164.69亿元，归母净利润44.80亿元。车建新以430亿元身价登顶中国家居首富。
同样重仓土地的还有宜家。1998年，宜家在上海徐汇开出中国首店。与红星美凯龙不同，宜家从一开始就坚持自持物业——这在其全球扩张战略中都属罕见。宜家中国的逻辑是：以低价拿城市近郊地块自建巨型卖场，既锁定低成本，又坐享物业升值。随着中国城市化加速推进，早期拿地成本低得惊人，而物业估值随城市扩张水涨船高。这套策略在1990年代末至2010年代初运行得近乎完美。美克家居创始人冯东明走的则是高端直营路线。1995年在新疆创办美克集团，2000年11月以“高端家居第一股”身份登陆上交所。2019年开业的北京美克洞学馆，成为集家居、艺术、餐饮于一体的零售综合体标本。居然之家2010年代后期受“红星经验”刺激，也加入了买地建店的竞赛。至此，四巨头进入同一套作战逻辑：买地、建店、重资产、规模制胜。在房地产上行周期里，这套打法构成难以逾越的护城河。没有人质疑——地价永远涨，新房永远盖，装修需求永远旺盛。
周期的转折往往毫无征兆。2021年恒大暴雷，中国房地产行业进入漫长下行通道。起初家居业并未立刻感知寒意，已售新房仍需装修，存量市场还能撑一段时间。但到2023年，新房销售和交付量的持续下滑终于传导到终端。更致命的是消费行为的结构性转移。中国住房交易重心加速转向二手房，市场从“一次性整体装修”变为“改造焕新”和“局部升级”。消费者不再需要驱车前往城郊巨型卖场一站式购齐，而是用手机比价、下单、配送。京东消费研究院数据显示，Z世代消费者对传统家居大店的年均到店频次，已从2018年的4.2次骤降至2025年的1.8次。他们需要的不是固定样板间，而是一块可随时变化的“生活背景板”。中研普华产业研究院《2025-2030年家居行业市场调查与投资建议分析报告》同样显示，2025年一季度家居行业线上销售额同比增长35%，抖音电商家居类目GMV突破220亿元，小红书“家居好物”话题曝光量超300亿次。
重资产模式的噩梦就此拉开。这些物业在楼市上行期是压舱石，在下行期则变成定时炸弹。根据会计准则，投资性房地产需以公允价值计量，每个报告期末重新评估。2025年，美凯龙仅投资性房地产公允价值变动损失就达234.42亿元，几乎构成其全部亏损来源。这些物业并未实际出售，仅是账面贬值，就足以把利润表彻底摧毁。宜家面临的困境是另一种形态。自持物业带来的刚性成本——大额折旧、土地税费、水电运维、安保物业——不会因营收下滑而同步降低。2024财年宜家中国销售额从120.7亿元降至111.5亿元，同比减少近10亿元，较2019年157.7亿元巅峰期缩水近三成。全球层面，截至2025年8月31日的财年，宜家全球零售额下降1%至446亿欧元，运营利润降超25%。当年低价拿地的先见之明，如今变成了吞噬利润的固定成本黑洞。美克家居则叠加了制造端和渠道端的双重重资产压力。高端家具工厂产能利用率不足，固定成本无法摊薄；直营大店的租金、人工、装修摊销与日益稀薄的客流形成剪刀差。2022年至2025年，美克家居累计亏损超37亿元，控股股东美克集团所持33.99%股份全部被冻结。2025年公司关闭49家直营门店，门店数量较上年末减少44.1%。居然之家同样难逃，2025年归母净利润亏损9.99亿元，来自投资性房地产公允价值下降15.08亿元。上行周期的护城河，在下行周期变成勒住咽喉的绞索。这套逻辑并非中国独有——美国最大的家居零售商Bed Bath & Beyond在2023年宣告破产，同样死于过度扩张和线上冲击。
断腕成了各路巨头不得不做的选择。宜家选择了Pre-REITs模式。2025年底，泰康人寿领投80亿Pre-REITs，联合高和资本收购英格卡旗下三个荟聚购物中心。2026年7月，英格卡集中挂牌八处自持物业，资产出表、资金回笼，仍保留品牌所有权和运营权。与此同时，宜家计划以北京、深圳为核心，两年内新开超十家小型门店——从巨型蓝盒子转向社区小店，彻底颠覆三十年“大即正义”的逻辑。红星美凯龙的断腕更为彻底，直接让渡控制权。2023年，厦门国资建发股份以62.86亿元收购美凯龙29.95%股份，成为控股股东。一位民营木匠用三十年建起的商业帝国最终由国资接盘。然而国资入主并未止血，2025年亏损反而扩大近七倍。美克家居走向重整。2026年7月，深圳小磁投资牵头的产业联合体以10.72亿元参与重整，小磁投资将取得重整后美克集团51%股权，并直接认购公司3.68亿股转增股份，创始人冯东明或将让位。曾经的高端家居第一股，以ST身份等待白衣骑士。居然之家则选择了内生转型，以直营加加盟双轮驱动，构建覆盖全国的线下网络，尝试在存量博弈中寻找新的生存缝隙。四家巨头各自的解药配方不同，但账单指向同一本账：三十年的重资产魔法，在周期反转时自动变成了绞索。
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