当下楼市，早已告别普涨时代，正式进入存量盘活、城市更新的全新发展周期。
无论是国家级政策导向，还是各地城市的落地动作，“严控新增土地、深耕存量更新”已经成为楼市发展的核心主线。
对于绵阳而言，主城老旧片区的迭代更新，不仅是城市界面升级的关键，更是稳住楼市基本盘、优化居住品质、补齐配套短板的核心抓手。
近日，绵阳市涪城区城厢街道核心片区控规优化方案正式落地，针对片区内多宗地块的用地性质、建设指标、空间规划进行全方位调整。
（图源自规局）
此次调规直指主城核心老旧片区改造，尤其是备受关注的原广电中心及周边地块改造项目，迎来了全新的规划变局。
在项目停滞近多年之后，本次重磅调规释放出明确信号，这片城芯稀缺地块，或将打破僵局、重启新生。
旧城规划详情
先带大家读懂本次涪城核心片区的最新调规干货。
本次控规优化范围聚焦绵阳市涪城区城厢街道，区位优势十分突出，西临一环路南段，南临南街小学、南河东街，东临五四路，北临滨江西路南段，整体总用地面积10.01公顷，其中重点优化的核心区域用地面积4.23公顷，均为城芯成熟存量地块，开发价值极高。
（图源自规局）
此次调规并非简单的指标微调，而是从土地利用率、规划衔接、交通互联互通三大维度进行全方位升级，精准适配城市更新与楼市存量盘活的发展需求。
首先，优化存量土地利用结构，打破纯住宅用地的单一规划模式，将部分二类城镇住宅用地调整为住宅兼容商业用地，实现居住与商业配套融合，提升片区土地经济价值与生活便利性。
其次，严格衔接《绵阳市2026年度市级国土空间总体规划动态维护方案》，将片区内闲置零散的公园绿地调整为住宅用地，高效盘活低效存量土地，最大化利用城芯稀缺土地资源。
最后，升级片区交通与空间体系，在N(01.H)-d-01-09、N(01.H)-d-03-02两大核心地块之间，规划市政道路地下空间，实现建筑组团高效互联互通，彻底改善老旧片区通行拥堵、楼栋割裂的问题。
对比优化前后的规划方案，本次调规的改动力度堪称颠覆性，也是片区楼市发展的关键转折点。
调规前，该单元仅划分3宗地块，规划模式单一、指标粗放。
（图源自规局）
其中两宗为纯二类城镇住宅用地，无明确的建筑高度、绿地率管控标准，配套设施仅笼统规划；剩余一宗为小型公园绿地，无开发利用指标，土地利用效率极低。
整体规划偏向基础居住功能，缺乏商业配套、空间体系、景观环境的精细化设计，完全跟不上当前主城高品质居住的发展需求。
调规后，原有3宗地块重新拆分、重组、提质，最终形成6宗精细化管控地块，实现了从“粗放规划”到“精准赋能”的蜕变。
（图源自规局）
原纯住宅地块拆分出多宗住兼商用地，在保留居住核心功能的基础上，明确商业配比区间、细化配套建设标准，要求配套农贸市场、社区用房、社区卫生服务站等民生设施，且严格限定商业计容建筑面积占比在15%-25%之间，既保障居住纯粹性，又补齐片区商业短板。
同时，所有新增地块全部细化容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率四大核心指标，最高建筑高度100米、最高容积率4.5，兼顾城芯土地高效利用与居住舒适度。
此外，新增城镇村道路用地，规范地下空间建设标准，明确覆土厚度、埋深、建筑层数等技术要求，让片区整体规划更科学、落地性更强。
原本闲置的小型公园绿地也盘活为住宅用地，进一步扩容城芯优质住宅供应。
此次调规直指原广电旧改项目？
本次大范围控规优化，核心服务对象正是原广电中心及周边地块改造项目，也是绵阳主城近年来关注度最高、历程最曲折的旧改项目之一。
该项目坐落于一环路南段232号，地处涪城城厢街道核心腹地，占据主城成熟地段，配套资源得天独厚。
项目总土地面积约49.09亩，涉及片区480户居民，拆迁改造总面积约4.6万平方米。
按照最初规划方案，项目定于2023年9月正式开工，2026年12月竣工交付，原本是绵阳主城重点推进的老旧片区焕新工程，不少片区居民早已期待片区提档升级。
（图源网络）
但项目推进之路并未一帆风顺，自规划公示后便迟迟未有实质性动工动作，最终在2025年正式官宣暂缓实施。
据问政平台官方回复，项目停滞的核心原因在于房地产市场复杂形势下，项目经济测算无法实现收支平衡。
简单来说，旧改拆迁、土地整理、工程建设成本居高不下，而当前楼市市场环境趋于理性，项目预期收益难以覆盖开发成本，开发商投资压力巨大。
深究背后原因，一方面，近年房地产市场调控持续收紧，房企拿地门槛提高、融资渠道收紧，中小房企资金链承压，主城旧改这类重投入、长周期项目，开发风险大幅攀升；
另一方面，楼市市场需求逐步回归理性，购房者更看重地段、品质与配套，老旧片区改造的不确定性，让房企投资决策愈发谨慎，多重因素叠加，导致该项目拆迁改造工作被迫暂停。
对比本次最新调规与此前旧改规划，不难发现官方为盘活项目、破局发展困境做出了针对性调整，新旧规划的核心出入十分清晰。
旧规划阶段，项目以纯粹的老旧小区拆迁改造为主，地块功能单一、开发模式传统，仅聚焦住宅建设，缺乏商业、配套、空间体系的整合升级，土地附加值低，也是项目收益失衡的重要原因。
且此前地块指标宽松粗放，无明确的商业配比、配套标准、建筑管控要求，项目落地品质难以保障，开发性价比偏低。
（图源网络）
而本次全新调规，彻底扭转了传统旧改的短板。通过住商融合的用地调整，赋予地块商业开发属性，有效提升项目整体收益空间，平衡高额的旧改拆迁与建设成本；
通过精细化指标管控，统一建筑高度、绿地率、容积率标准，保障片区居住品质；通过地下空间与市政道路优化，完善片区交通路网，提升地块宜居度与价值潜力。
可以说，本次调规精准解决了此前项目“收益不足、配套缺失、规划落后”的核心痛点。
从2023年规划公示、原定开工，到长期搁置、官方暂缓，再到如今重磅调规落地，原广电中心改造项目历经三年波折，终于迎来实质性转机。
此次控规优化，并非简单的规划调整，而是为项目重启量身定制的解决方案。
在楼市存量时代，城市旧改不再是盲目大拆大建，而是通过精准调规、优化业态、细化指标，实现低成本、高价值的城市更新。
本次涪城核心片区调规，通过盘活存量土地、丰富地块功能、完善配套体系，有效破解了项目此前的经济测算难题，大幅降低开发风险、提升项目盈利空间。
结合绵阳主城发展趋势来看，涪城核心地段土地资源日益稀缺，成熟配套、核心区位的存量地块，价值远超外围新区。
随着本次规划落地，停滞多年的原广电中心改造项目，大概率将在未来重启推进，成为涪城城厢街道城市更新的标杆项目。
待项目落地后，片区不仅将告别老旧面貌，还将新增高品质住宅、便民商业、社区配套，补齐片区民生短板，实现城市界面、居住品质、区域价值的三重升级。
整体而言，本次涪城核心片区调规，是绵阳深耕城市更新、盘活存量楼市的重要落地动作。
对于片区业主而言，等待多年的旧改希望已然来临；对于绵阳楼市而言，主城核心优质住宅、商住用地的补充，也将优化楼市供应结构，稳住主城楼市价值底盘。
后续我们将持续跟踪原广电中心改造项目的开工、拆迁、建设动态，第一时间为大家更新最新进展。你是否看好这片城芯片区的焕新发展？欢迎在评论区留言讨论！
淘房服务产品
如何使用本微信号？快来get一下新技能：
1.关注本公众号，在回复栏输入 楼盘名称关键字 ，例如“美学生活中心”，即可获取该楼盘详细资料，快来试试吧；
2.回复 我要买房 ，咨询师根据需求免费设计购房方案；
如何使用本微信号？快来get一下新技能：
1.关注本公众号，在回复栏输入 楼盘名称关键字 ，例如“美学生活中心”，即可获取该楼盘详细资料，快来试试吧；
2.回复 我要买房 ，咨询师根据需求免费设计购房方案；
实地踩盘：
区域规划：
楼市热盘：
长虹锦绣华庭|绵投置地·和光璟樾|溪涪和院·麓玺|九洲·江渚|文泉·上筑|粼江云境|富临玖玺洲|树高丽晶荟
免责声明 | 本微信公众号正文及答复等全部内容仅为运营者对相关问题的个人分析，旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保；文中内容中涉及到的户型面积、户型面积区间均指建筑面积；文中所涉内容如有事实错误或涉嫌侵权的，请告知我们，我们将依法核实后处理。
热门跟贴