全款买房却被查封？法院：购房者居住权优先，不得执行！|二审|居住权|案外人|法律顾问|法院|购房款|购房者

花全款买了房，住了进去，却突然被告知房子被查封了——因为开发商欠了银行的债。这种事听起来匪夷所思，却真实发生在了北京的薛先生身上。更让人揪心的是，他提起执行异议，一审还败诉了。房子还能保住吗？这到底是怎么回事？

案件档案

⏩审理法院：辽宁省高级人民法院

⏩被告：某银行股份有限公司某支行、某投资集团有限公司等

⏩代理律师：北京京平律师事务所王奇兵律师

⏩裁判结果：二审撤销一审判决，改判不得执行案涉房屋。一审、二审诉讼费均由被告承担。

一场横跨十五年的安居梦

这场纠纷的根源，要追溯到十几年前。

⏰2009年9月：薛先生与某投资集团有限公司（以下简称“开发商”）签订认购协议，购买位于北京某区的一套房屋，总价78万余元。他通过支票支付了39万元首付款。

⏰其后多年：因房屋面积调整，总价变更为95万余元。薛先生通过案外人转账方式支付了剩余房款。

⏰2023年：薛先生正式收房，并取得了开发商开具的增值税发票。他终于住进了盼了十几年的房子，陆续缴纳了物业费、供暖费。

⏰2024年3月，变故突生：因开发商与某银行之间的金融借款纠纷，薛先生的全款购买的房屋被沈阳某中级法院查封。他这才知道，自己买的房子，竟成了开发商欠债的“抵押品”。

⏰2024年，一审败诉：薛先生提起执行异议被驳回，随后提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，他无法证明已支付超过合同总价50%的购房款，判决他败诉。

⏰2025年，上诉至辽宁省高院：薛先生没有放弃，委托京平律师事务所王奇兵律师，向辽宁省高级人民法院提起上诉。

三道必须跨越的门槛

案外人执行异议之诉，是购房者对抗查封的最后防线。但要打赢这场官司，必须同时满足法律规定的三项核心条件。这正是本案的难点所在。

⚡难点一：认购协议算不算“合法有效的书面买卖合同”？

银行方面主张，薛先生手里只有一份《认购协议》，并非在房管部门备案的正式商品房买卖合同，因此不能认定为合法有效的买卖合同。如果这一主张成立，薛先生的购房者身份就失去了法律基础。

⚡难点二：房款到底有没有付够？

一审法院之所以判薛先生败诉，核心原因就是认为他“无法证明已经交纳超过合同约定总价款百分之五十的购房款”。薛先生的首付款是用支票支付的，尾款是通过案外人转账的，时间跨度长、支付方式间接，如何形成一条完整的证据链，证明他已经付清了全款？

⚡难点三：这套房子是不是薛先生在北京的唯一住房？

法律规定，要排除强制执行，购房者还需要证明所购房屋“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。这需要权威部门的查询结果来证明，并非当事人自己说说就能算数。

用证据说话，用法律论证

面对这三道门槛，王奇兵律师从证据梳理和法律论证两个维度，展开了缜密的代理工作。

关于认购协议的效力——

“不能因为协议名称不叫‘买卖合同’，就否定它的法律效力。”王奇兵律师指出，“法律看的是实质内容，不是标题。”

律师向二审法院详细论证：《认购协议》中明确约定了房屋的位置、面积、单价、总价等核心要素，已经具备了商品房买卖合同的主要内容。而且，开发商收取了房款，双方实际上已经在履行买卖合同的权利义务。根据相关司法解释的规定，这样的认购协议，应当认定为合法有效的书面买卖合同。

关于购房款的支付——

这是一审败诉的症结所在，也是二审的主攻方向。

“一审时，我们提交了一部分证据，但还没有形成完整的闭环。”王奇兵律师回忆道，“二审中，我们做了最关键的工作——把散落在各处的证据碎片，拼成一张完整的付款证明拼图。”

律师团队在二审中补充提交了多组新证据：

2009年支付首付款的支票收据；
案外人转账支付尾款的银行转账记录；
开发商内部账本中记载的收款记录；
开发商于2023年开具的增值税发票；
开发商出具的收款证明。

这五组证据，从付款方、收款方、支付凭证、财务记录、税务发票五个维度，相互印证，形成了一条环环相扣的证据链。二审法院据此认定，薛先生已经支付了全部购房款。

关于唯一住房的证明——

律师向法院提交了不动产登记中心出具的查询结果，证明薛先生及其配偶在北京市范围内没有其他已登记的住房。这一证据直接、权威，有力地证明了案涉房屋是其唯一居住用房。

终审一锤定音

2025年6月18日，辽宁省高级人民法院作出终审判决。

法院在判决书中明确认定：薛先生符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三项条件——查封前已签订合法有效的书面买卖合同、所购房屋用于居住且其名下无其他住房、已支付全部购房款。其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

据此，辽宁省高院判决：撤销一审判决，不得执行案涉房屋。一审、二审案件受理费合计26800元，全部由银行承担。

京平深度复盘

这个案子的逆转，核心在于两个字：证据。

一审之所以败诉，是因为证据链存在缺口，付款事实没有得到充分证明。二审之所以翻盘，是因为律师找到了填补缺口的关键证据，并按照法律逻辑将它们串联成闭环。

复盘整个过程，有三点值得注意：

付款凭证的多元补强。房款支付的证明，不能只靠单一的转账记录。本案中，律师通过银行凭证、收款方账本、税务发票、收款证明等多维度证据交叉印证，大大增强了证明力。
时间跨度大不是问题，证据链条完整才是关键。从2009年付款到2023年收房，中间隔了十几年。只要每一步都有据可查，时间久远并不必然导致举证不能。
代理律师对司法解释的精准运用。本案的核心法律依据是执行异议司法解释第二十九条。律师不仅证明了当事人满足该条的三项条件，还针对银行的每一项质疑进行了精准反驳，最终说服二审法院采纳了代理意见。

通过本案，可以提炼出几条对购房者至关重要的法律常识：

1.认购协议也有法律效力，但要看清内容。如果你签订的认购协议中明确约定了房屋的位置、面积、单价、总价等核心要素，那么这份协议在法律上可以被认定为商品房买卖合同。但最稳妥的做法，还是尽快要求开发商签订正式的网签备案合同。

2. 每一笔房款都要保留凭证。无论是首付款还是尾款，无论是自己支付还是委托他人代付，每一笔钱出去，都要有对应的银行转账记录、收据或发票。现金交易风险极大，尽量避免。委托他人代付的，务必保留好转账记录，并最好有书面的代付说明。

3. 收房入住不是终点，发票和权属证明更关键。拿到钥匙只是开始，一定要及时索要增值税发票，并尽快办理不动产权登记。本案中，薛先生取得的增值税发票，在证明其付款事实和交易真实性方面发挥了重要作用。

4. 遇到查封不要慌，法律为你设置了救济通道。如果你是全款购房的消费者，且房屋是你唯一的居住用房，即便开发商因债务问题导致房屋被查封，你也有权依据法律提起案外人执行异议之诉，排除强制执行。但必须尽快行动，在法定期限内主张权利。

5. 举证的主动权在自己手里。这个案子告诉我们，法院判案看的是证据。购房过程中，做一个“有心人”，把所有合同、票据、转账记录、收房文件、物业费单据都妥善保管。这些看似不起眼的纸片，可能在关键时刻成为保护你家园的法律武器。

本案律师介绍

王奇兵律师

2004年中国政法大学毕业。房地产专业律师，专业代理全国各地房屋、土地征收房屋拆迁补偿案件。专注于建筑、房地产领域的诉讼及非诉，专业代理土地拆迁、房屋征收案件，具有深厚的法学理论功底及丰富的案件实践经验。从事律师工作以来，代理的征收房屋拆迁补偿案件过程中，将组合诉讼与协商谈判有效的结合，始终秉承“专业、诚信、高效、优质”服务理念，尽力尽心尽责的处理接受委托的每一个案件。

京平征地拆迁律师团队

专注行政征收领域十六年 | 全国办案 | 谈办一体 | 万件案件经验