对于天恒而言，兰园的定价也有其现实考量。财报显示，2025年天恒集团营收大幅下滑，经营活动现金流净流出16.41亿元。城市更新项目前期投入大、回款周期长，通过安置房剩余房源转商品销售回笼资金，是平衡收支的现实选择。从这个角度看，百万佳苑的价格策略，既是市场逻辑的体现，也是企业经营的必需。

百万佳苑的定价逻辑，不是一道简单的数学题，而是一场对西城老破小估值体系的重构。

2025年10月，百万佳苑·兰园102套房源开盘，43秒去化92%，签约均价约9.66万元/平方米。这个价格放在西城是什么水平？周边百万庄小区等老旧小区，同期二手房挂牌均价已超过10万元/平方米。新房卖得比老房便宜——这在过去二十年北京楼市几乎不可想象，但在2025年的西城，它真实发生了。

为什么？答案藏在西城老破小的估值逻辑里。

很长一段时间，西城老破小的价格锚点不是居住品质，而是地段和学籍。一套50年代建成的红砖楼，管线老化、无电梯、无独立卫生间，单价却能站上10万+。买家支付的溢价，是对“西城户籍”的准入权，是对金融街通勤便利性的估值，是对优质教育资源的贴现。

但2026年的市场正在撕碎这个逻辑。数据显示，西城区阜成门片区2026年上半年房价跌幅达3.05%，一套100平方米两居室，一年缩水70万元。德胜门某重点学区老破小，从2023年峰值16万元/平方米跌至2026年14.8万元/平方米。所谓“核心区抗跌”，在真实成交面前显露出脆弱一面。

更致命的是持有成本的隐性吞噬。一套千万级核心区二手房，每年资金成本加折旧损耗约57万元。老破小大修概率超过85%，墙体渗漏、暖气老化等维修成本持续吸血。当房价横盘或下跌，这些成本就从“可接受”变为“不可承受”。

百万佳苑的定价策略，恰好击中了这个痛点。9.66万元/平方米的均价，不仅低于周边老破小的挂牌价，还提供了70年大产权（自2025年缴纳土地出让金后起算）、电梯、人车分流社区、现代户型格局。换句话说，买家支付的每一分钱，都落在了“居住”本身，而非虚无的地段溢价。

当然，这样的定价也引发讨论：新房卖得比老房便宜，是市场失灵，还是价值回归？答案或许更接近后者。当“地段唯一论”被打破，当居住品质被重新定价，西城楼市的估值坐标系就在发生位移。百万佳苑的出现，不是要颠覆西城，而是让西城多了一把尺子——用这把尺子量一量，那些动辄千万的老破小，到底值不值。