住房需求依然存在，中端市场仍有相当大的份额。但如今，消费者对房价和住房贷款利率更加敏感。在全球经济不确定性之下，仍高度依赖银行信贷融资的住房市场预计将放缓。
民众不仅要面对持续缓慢上涨的房价，也要承受住房按揭贷款月供可能上升的压力。房地产咨询机构戴德梁行的调查显示，2026年上半年，茂物、德波、丹格朗、勿加泗和卡拉旺地区新推出住房2257套，同比大跌64.9%。供应下降反映出开发商在全球经济不确定性加剧的背景下采取了更为谨慎的观望态度。
印尼房地产协会中央理事会秘书长雷蒙德·阿尔凡迪承认，房地产市场确实出现放缓，尤其体现在需求端。这一情况由多重因素推动，包括贷款利率上升、建筑材料价格飙升，以及经济流转放慢，导致银行倾向于提高信贷审批的风险标准。
他说，许多开发商替购房者向银行提交住房贷款申请材料后，往往会被退回。“比如送去10份材料，回来7份，也就是7份被拒。”
应对经济放缓对房地产行业造成的影响，被表述为像是“先有鸡还是先有蛋”的问题。经济流转缓慢削弱了中低端市场的需求，而房地产行业长期以来又对经济增长和就业吸纳有重要贡献。
印尼住房领域仍面临990万套住房缺口、约2600万套不适宜居住住房，以及到2035年56%人口将居住在城市的预测。这些问题都需要政府给予更多关注。
“到底该先解决哪一个？因为归根结底，需求高度依赖经济流转情况。”他说。戴德梁行指出，新住宅项目推出放缓，与整体市场走弱密切相关。在这种情况下，开发商更倾向于把新产品投向高端和中高端市场，因为这些细分市场被认为更能承受经济压力。
2026年上半年，在新推出的2257套住宅中，中高端和高端项目合计接近一半。高端住宅供应占25.7%，中高端占23.6%。中端住宅仍占主导地位，占住宅项目供应的36.5%。作为参考，中高端住宅价格高于20亿印尼盾，高端住宅单价则超过35亿印尼盾。
戴德梁行战略咨询总监阿里夫·拉哈佐表示，独栋住宅市场，尤其是中端市场，前景仍在，因为住房需求并未消失，而且这一市场规模仍然可观。不过，在利率仍处高位的情况下，消费者申请住房按揭贷款时会更加谨慎。
他说：“未来需求预计仍会存在，但增长会更温和，消费者也会更加在意价格。”印尼银行此前发布的2026年第一季度住宅房地产价格调查显示，一级市场住宅销售同比下降25.67%，而2025年第四季度这一指标一度增长7.83%。一级市场住房购买仍主要依赖按揭贷款，占全部购房方式的69.87%。
阿里夫表示，开发商在决定推出何种产品时需要更加谨慎，尤其是在价格和市场定位方面。在市场放缓之际，只有符合消费者购买力和实际需求的产品，才更容易被市场吸收。开发商也可以分阶段推出项目，以便根据需求状况调整供应。
自2021年以来，印尼政府实际上已通过“政府承担增值税”政策推出财政刺激，以带动住房市场。2026年，这项激励措施规定：对于售价最高50亿印尼盾的新房，售价中不超过20亿印尼盾的部分，其应缴增值税由政府100%承担。该政策适用于可直接入住、且由开发商首次交付的新房。
客观来看，这项增值税优惠在维持购房意愿方面起到一定帮助，因为它降低了消费者前期支出。但对于使用按揭贷款的购房者而言，利率仍是首要考量，因为它直接影响每月还款额。因此，仅靠这项增值税优惠，还不足以显著带动新增需求的大幅增长。
这一点也体现在开发商对新项目推出仍保持谨慎。阿里夫说：“政府承担增值税政策确实有助于住房市场，但其效果仍取决于利率水平和消费者购买力。”
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