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今天一大早，7月份的北京楼市成交榜单，新鲜出炉。
没有意外，保利·熙瑞以8.26亿拿下7月北京楼市网签金额TOP1；
同时，还以大比分拿下海淀区网签套数、面积、金额「三冠王」。
在这之前，北京海淀区网签金额第一的头衔，保利·熙瑞已经连续拿了两周；
北京市网签金额第一的头衔，保利·熙瑞也连续拿了两周。
更重要的是，保利·熙瑞的成交均价签到了11万+/㎡，稳稳锚定住了海淀内环豪宅的资产价值。
目前签约的房源中，所有房源单价都在10万以上，其中，67.4%的房源单价在11万以上，甚至还签出了13.5万/㎡的高价。
实打实的量价双赢，为保利·熙瑞这座北京标杆红盘，补齐了最后一块拼图。
但今天表姐想跟大家聊的，并不只有保利·熙瑞的热销业绩，而是它背后更深层次的资产价值和行业意义。
02
复盘来看，保利熙瑞的项目操盘，可以算得上是一个值得被反复研究的经典样本。
首先，地块位置足够优越，紧挨着北京正西四环，是区域内十年来少有的优质地块。
这是一个反直觉得的拿地策略。不只是足够低密，综合容积率只有1.43，再加上15米左右的限高，能做出3-5层的低密洋房。
而且是位于海淀四环，更是城市核心区的低密。
大家可能不知道：
在去年保利熙瑞地块成交之后，到目前为止全北京共有50多宗新地块成交，但容积率低于1.5的几乎屈指可数。
而位于城市核心区的低密供地，在此之前更是绝无仅有。
所谓真稀缺，就是唯一；只有唯一，才是资产价值中的明珠。
即便是即将供应的海淀西冉地块，容积率也在1.6左右。
时间再往前翻，从2021年到现在，海淀区容积率低于1.5的地块，也就只有三个。
也就是说，包括海淀区在内，无论北京新房内卷再怎么惨烈，有一种产品供应，却始终处于稀缺状态：
那就是低密洋房，而且低到只有3层。
稀缺到唯一的程度，它的背后是四维叠加。
1.纯低密
不是高低配社区，圈层非常纯粹。
2.真低密
没有高层，不是改善盘，更不是高容积率大平层。
3.位于城市核心区
不是那种郊区墅区低密，有高流通性。
4.不可复制
位于城市核心区，城市核心资源不可复制，价值不会被新地块稀释。
上面的数据，只是表姐梳理的部分数据，但在海淀过去5年的住宅供应中，绝大部分的地块，容积率都在1.5以上。
能够做出3层洋房的，更是寥寥无几。
这意味着，无论是过去5年还是未来一到两年，如果想住3-5层的低密洋房；
那么保利·熙瑞几乎可以说是首选。
当业态低密到了目前板块唯一，全北京稀缺的程度，产品也就脱离了红海战场。
而这，正是保利·熙瑞能够热销的关键之一：
3-5层低密洋房的绝对稀缺。
这样的条件，放到今天来看，也是妥妥的热门，不仅仅是因为稀缺会带来资产的保值和溢价。
更是因为，低密本身，就代表着一种生活方式的进化与升级。
所以，当时地块竞拍时非常激烈，三家房企联合体拍了整整95轮，才被保利以接近12%的溢价拿下。
只是挑战在于，越是稀缺的地块，溢价就越高，溢价越高，就越考验房企的综合操盘能力。
尤其在当前北京楼市深度内卷的大背景下，想要在竞争中完成破局，并非易事。
现在的我们当然知道，保利·熙瑞完成了一次漂亮的逆袭。
但在一年多之前，地块刚刚成交的时候，放眼整个北京楼市，估计都很难有人敢说有十足的把握。
因为在绝对的城市核心资源和地块低密规划双重稀缺面前，要再叠加做出创新产品稀缺，考验难度超级大。
03
不过，保利没有踌躇不前，因为拿地的第二天，整个团队就启动了针对周边社区的深度客研。
并且，与一般项目的客研不同。
保利·熙瑞没有先画图纸，而是先耗时一个月多，完成了300多组客户问卷，80多组的一对一深度访谈。
这让他们彻底摸清了项目核心客群的分布组成：
那就是集中在万寿路、玉泉路一带的大院家属，以及高校教授等地缘改善客群。
这些客户几乎都是在海淀住了三四十年的老住户，对待居住品质足够挑剔，但对已经熟悉的生活区也有足够的坚守。
换句话说，如果最终的产品展示能够打动这部分客户，那么他们就会是项目最坚定的拥趸。
即便其他区域新房再怎么扎堆，也很难动摇他们的选择。
明确这些之后，保利·熙瑞将之前标准化的问卷彻底推翻，重新设计了针对目标客群的专属问卷。
从根子上开始挖掘竞品们看不到的深层需求。
甚至，他们还动用了一些关系，先后进入海军大院、部委家属院实地踏勘，零距离观察真实的大院生活场景。
营销、客研、设计等多个条线也联动起来，在每一场访谈结束当晚，就梳理出诉求清单。
然后，再将所有需求全部归档，力求产品设计从客户最最真实的生活痛点出发。
这个过程中，因为与客户的沟通足够长期与密切，保利·熙瑞还获得了第一批共创种子客户。
他们不仅在户型设计初期就参与了进来，还在后续的会所、园林、围墙等环节全程参与了打分评审。
据我所知，这批种子客户当中，不乏有人直接拍板选择买入。
并且，在保利·熙瑞开盘之后，大多数客户都能在7天之内就完成房款支付。
全款或者高首付客户的占比，甚至能达到70%左右。
而这，或许就是保利·熙瑞能够热销的关键之二：与目标客群的超深度共创。
更确切地说，几乎可以等同于「定制化」。
在保利·熙瑞实景示范区亮相之后，你会发现，他们做了一个完全区别于市面上任何项目的产品。
不是把上海的样板间搬到北京，不是用标准化产品线去套，不是复制已有的成功案例。
而是真正基于这群客户，基于内城国宾区的在地文化，打造了一座「藏」起来的东方府院。
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所以，在保利熙瑞，你看到的很多细节，都是堪称「北京首例」的开创性创新。
它们极具辨识度，却有一种低调不张扬的「藏」。
比如，北京第一个博物馆级的会馆，鸿庐国仕馆，藏的是珍宝，更是品味。
比如，全北京甚至全国都很罕见的，江南温室园林，藏的是心境。
再比如，目前北京豪宅唯一一个地下枢纽通廊，藏的是美好寓意。
以及目前北京唯一的，地上地下双层园林，藏的是深远不尽的东方韵味。
细数下去，保利·熙瑞创下的第一还有很多，但我今天并不想标榜这些第一，而是在这些第一背后的，更珍贵的东西。
这也是我要讲的，保利·熙瑞能够热销的关键之三：
产品在地性的极致打磨。
下面这张图片，是保利融合九项「国礼级」工艺打造的大门：
既符合客户偏爱大院厚重的「藏」的私密感，又具备足够强的辨识度。
中间那幅一体成型、长约11.5米，宽约3.5米的巨幅纯铜照壁，由非遗大师孟德仁团队耗时6个多月纯手工打磨、雕铸而成。
上面的画面，取自人民大会堂《江山如此多娇》，去过现场的人一定不陌生。
但很少有人知道，这幅照壁由于制作工期过长，运到现场的时候，社区大门都已经成型了，安装难度非常大。
当时也有人提议，把照壁拆分成几部分，分批拼接安装。
不过，保利为了整幅照壁的完整性，考虑再三后拍板决定一寸不接。
硬是协调了20多位工人，用了整整3天才安装到位。
会馆的大戏台，为了寻找合适的金丝楠木立柱，技术负责人远赴四川，走遍了二十多个楠木存放基地与林场。
最终，整整耗时半个多月，层层筛选对比，才最终敲定了八根标准大料，也幸运地开出了稀缺的虎皮纹理。
大家知道么，只有树龄两百到五百年的深山老楠木，才有可能开出这样的纹理，几乎相当于赌石开出帝王绿。
包括会馆湖心亭，当时也有讨论，要不要做一个难度低一点的亭角，取消功能只做展示，也就是说只能看，不能逛也不能坐。
但后来，保利也是挺着压力，邀请当代徽派园林第一人潘和平团队，做了一个完整的六角亭。
整座亭子没用一颗钉子，全靠136处传统榫卯咬合衔接，完全还原了古建的韵味与精髓。
照壁拆与不拆，楠木是不是上等金丝楠，亭子用或者不用铁钉，貌似区别不大，但其实却是天差地别，这背后透露出的信号其实是：
绝不凑合的态度。
为了把产品做到极致，刻画出最符合目标客群「自有瑞气藏山河」的意蕴，保利愿意付出巨大的成本、精力与诚意。
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所以，在项目开盘之前，即便是面临着各种声音与质疑，保利·熙瑞还是扛住压力坚持将产品打磨到极致，坚持全维实景呈现再开盘。
而这一扛，就是扛了一年。
如果没有记错，整个北京市场，应该就是保利·熙瑞第一个提出要实景开盘的。
并且，不是常规的一展、二展、三展，而是包括社区门头，园林、完整的下沉会所、建筑立面等等体系化的实景一次性呈现。
这件事情的意义，绝不仅仅是让客户提前看到实景，打消买房的顾虑。
更重要的是，可以让高净值客户感受到保利对于项目的态度和能力表达。
甚至，他们还就红线外的城市界面，也做了最大努力去沟通和优化，主动拓宽永定路，打造国仕大道。
下面这两张实拍照片对比，就更加明显。
包括围挡用材、动线规划，都由总部领导牵头，做了不下数轮的方案修改与调整。
更出资推动沿永定路两侧的电线杆线规整工程，铁路围挡及两侧绿化提升，就是为了提升项目周边的城市界面。
实际上，在保利·熙瑞拿地开始，他们就有在收集红线之外的痛点需求，尽量去解决能解决的部分。
而这，应该也是保利·熙瑞能够热销的关键因素：
主动的城市界面升级。
现在我们再回头去看，保利·熙瑞的网签业绩，不外乎是他们以最大的诚意，去做了以下几件大事：
第一、坚守地块稀缺的低密特性，打造3-5层低密洋房；
第二、深度回归客户，与目标客群深度共创的定制化；
第三、深挖在地性的极致产品打磨；
第四、坚持全实景开盘；
第五、主动的城市界面升级。
但这些，如果大家还有印象的话，其实是保利在最开始的时候，就已经确定下来的操盘底盘，也是穿越周期的资产价值公式：
地段稀缺能量*业态唯一*产品力能级*业主群体*物业服务
通常情况下，北上广深的楼盘只要占有其中三项，就是昂贵资产。而保利·熙瑞占据了五项全能，则是昂贵资产皇冠上的明珠。
所谓信有山林在市城。谁摘取它，更能从容穿越周期。
所以，其实理解了保利·熙瑞的操盘底盘，其实也就理解了保利·熙瑞为什么能够以超11万/㎡的价格，实现热销。
那是一种对客户的极致敬意，也是一种可敬的以始为终。销冠100
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
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