2026年买房，税费怎么缴？核心规则就一条：按套数、看面积、算年限，三个条件一对，你的税费单子就出来了。

这套规则从2024年12月1日起全国统一执行，之前一线城市那些特殊规定已经取消，现在全国一盘棋。

契税，买方逃不掉的一笔，分三档

契税占大头，新房和二手房通用，按你家庭名下的房子套数和面积来算：

  • 首套房，140平米及以下：税率1%。比如一套300万的房子，契税3万。
  • 首套房，140平米以上：税率1.5%。300万的房子，契税4.5万。
  • 二套房，140平米及以下：税率1%。改善置换买个小户型，和首套一样。
  • 二套房，140平米以上：税率2%。300万的房子，契税6万。

如果你买的是第三套及以上，不享受任何优惠，按各省自己的法定税率3%-5%来收。计税基数是房子的不含增值税成交价，不是含税总价。

你可能想问，140平米这个分界线怎么来的？这是2024年底新政划的统一标准，之前是90平米。现在直接把优惠门槛拉高到140平米，对买大房子的刚需和改善家庭更友好。

二手房多两笔，卖方要盯紧“满二”和“满五”

买二手房，税费比新房复杂，多了卖方的增值税和个税。虽然法律规定卖方承担，但国内二手房市场惯例往往是买家“包税”，所以你也得算进自己的预算里。

增值税及附加，看房本满不满两年：

  • 持有不满2年：全额征收，合计约5.3%。300万的房子，这笔钱就是15.9万，成本很高。
  • 持有满2年（含）：全国统一免征。之前北京、上海、广州、深圳对非普通住宅还有差额征税的规定，现在全部取消，满2年就免。

个人所得税，看房本满不满五年、是不是卖方家庭省内唯一住房：

  • 同时满足“满五唯一”：免征。这是最理想的房源，国家鼓励长期持有自住。
  • 不满足，且无法提供原值凭证：按交易总价的1%核定征收。300万的房子，交3万。
  • 不满足，但能提供原值凭证：按差额的20%征收。也就是（卖价-买价-合理费用）乘以20%，适合房子买了没怎么涨的情况。

一个实操建议：看房时直接问中介房本满几年了、是不是卖方名下唯一住房，这两条直接影响你十几万的预算。

小费用别忘了，加起来也有一两千

除了上面三笔大头，还有几项小费用：

  • 印花税：买卖双方各交0.025%，优惠执行到2027年底。300万的房子，双方各出750元。
  • 不动产登记费：住宅统一80元/件，买方交。
  • 交易手续费：二手房过户时收，每平米2-6元不等，各地自己定，双方各半。100平米的房子，总额也就几百块。
地方的变数，问当地最准

以上是全国统一标准。但各地会自己加码搞补贴，比如阶段性的契税减免、人才引进购房优惠，这些没有全国统一明细，需要你买房前跑一趟当地不动产登记中心或税务窗口确认。

总结一下，买房前先算清楚三笔账：契税看套数和面积，增值税看房本满不满两年，个税看满不满五唯一。预算表做出来，比房款多出来的那部分，就是你要准备的全部税费。

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