睿思网讯：7月31日，首钢招标采购平台集中挂出四单中介服务采购公告，覆盖财务顾问、审计服务、税务顾问、工程尽职调查四大品类；加上此前7月下旬已先行启动的定向资产评估采购，首钢园城市更新公募REIT的申报中介团队搭建进入集中推进阶段。
四单采购分为两种模式推进。其中财务顾问、审计服务采用公开招标方式，招标人均为北京首钢基金有限公司，服务周期均暂估365日历天，以公募REITs正式上市为服务截止节点。
财务顾问项目最高投标限价520万元（含税），中标机构将作为交易方案设计与产品发行的核心执行方，牵头负责交易结构设计、产品估值定价与承销发行等全流程工作；资质要求明确，投标人需持有《经营证券期货业务许可证》，项目团队至少配备5名登记在本机构的一般证券业务从业人员。
审计服务项目最高投标限价190万元（含税），服务范围覆盖底层资产及项目公司历史财务报表审计、未来现金流量预测审核，并出具对应法定报告；同时需配合尽职调查、招募说明书财务信息校验、监管问询回复，以及为资产评估、税务筹划事项提供财务专业支持。公告设置了业绩门槛，要求投标人2020年1月至2026年6月期间，至少拥有2单公募REITs或企业资产证券化项目的审计、盈利预测审核相关业绩。
税务顾问、工程尽职调查两单同样采用定向询价方式，仅面向受邀机构开放，未对外披露采购限价与完整需求文件。
在此之前，项目的资产评估环节已率先启动。7月下旬，首钢园REITs申报发行资产评估服务发布定向询价公告，仅面向集团内部入库评估机构开放，报价窗口期为7月21日至24日，工作内容涵盖全园区资产组估值、长期运营现金流收益预测模型搭建、全域资产权属尽调，评估成果需适配REITs申报全流程监管要求。
作为本次REITs的底层资产载体，新首钢高端产业综合服务区（首钢园）位于长安街西延长线与永定河绿色生态走廊交汇处，总规划面积约8.63平方公里，前身为百年首钢老厂区。2010年涉钢产业全部迁出后，园区走工业遗存保护性改造路线，保留三高炉、筒仓、运输廊道等工业风貌，植入科创办公、文体商业、会展文旅等多元业态；北京冬奥组委入驻、滑雪大跳台等冬奥场馆落地后，成为工业更新与奥运遗产利用结合的典型样本，也是北京城六区稀缺的连片存量更新载体。
政策层面，2025年12月国家发改委更新《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将城市更新设施单独列为申报门类，明确老旧厂区、老旧街区、综合更新改造项目均可申报公募REIT，正式为工业遗存类存量资产盘活打通了官方申报通道。
首钢并非首次布局公募REIT赛道。2021年6月，中航首钢绿能REIT（180801）作为国内首批基础设施公募REITs在深交所上市，发行规模13.38亿元，底层资产为北京门头沟鲁家山循环经济园区的生物质能源、餐厨垃圾处理项目，属于特许经营类环保资产，依靠与地方政府签订的长期特许经营协议锁定现金流，运营周期覆盖至2042年。本次推进的首钢园城市更新REIT，底层为市场化运营的园区经营性物业，收益以办公租赁、商业运营、文体活动收入为主，与环保类REITs的资产属性、现金流逻辑存在明显差异。
若项目顺利落地，对首钢自身而言，将打通十余年改造投入形成的存量资产盘活渠道，回笼资金反哺园区后续运营与产业培育，形成“投改管退”的资产闭环，同时构建环保、城市更新双品类REITs布局；对行业而言，作为政策扩容后国内具备较强行业示范价值的大型老旧厂区更新REIT标的，其资产边界划定、估值建模的落地路径，将为国内同类工业遗存资产证券化提供重要实践参考。
截至目前，所有采购公告均未披露该REIT的底层资产具体范围、申报时间表及预计募资规模等核心信息，项目后续进展需以官方正式公告为准。
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