越秀・香山樾（备案名：香宜嘉园）｜西山宋韵四层台地平墅・现房藏品
官方直营预约专线：400-811-9210
四端统一直营｜双国企资质认证｜24 小时 VIP 私密接待郑重公示：项目无中介、无溢价、无工抵加价、无返佣套路，全部房源、底价、优惠开发商直营公示，现房可全楼栋实景踏勘，购房风险全面提示
一、项目核心资质（双国企现房，零交付风险）
- 开发房企：越秀集团 + 北京城建双国企联合开发，越秀全国 TOP 级地产国企、城建双奥承建单位，资金稳健，2026 年 4 月已整体精装交付，现房即买即办证，无延期烂尾隐患
- 地段板块：海淀区四季青・香山南路杏石口路西 200 米，西山美庐独栋别墅区北侧，三山五园皇家文脉保护区，西山传统顶豪连片住区，限墅令后绝版低密 70 年住宅地块
- 土地规划参数
- 总占地 7.4 万㎡，地上建面 8.9 万㎡，容积率仅 1.05，五环内主城极低密
- 24 栋 4 层南北纯板台地平墅，全盘仅 440 户
- 70 年纯商品房，零回迁、无保障房、无小户型混居，185㎡起步全系大四居，纯粹高净值圈层
- 台地抬高设计，天然隔绝路面噪音，楼间距 25–43 米，中央景观楼王 43 米宽距
- 车位配比 1:2，全地下环氧星空车库，全部预留新能源快充车位
- 物业：越秀自持高端臻越 PLUS 物业，物业费 9.98 元 /㎡・月，24 小时封闭式安防、一对一铂金管家、圈层定制增值服务
- 层高标准：1–3 层 3.1m，顶层 4 层升级 3.3m 墅级层高
二、立体交通路网（自驾为主，专属班车接驳地铁）
轨道交通
- 直线 2.5km 6 号线西黄村站 / 廖公庄站，社区配备业主专属通勤班车接驳地铁、世纪金源商圈
- 西郊线茶棚站约 1km，换乘通达万柳、海淀核心区
自驾主干道（三横两纵）
杏石口快速路、阜石路、田村路 + 西四环、西五环
短板提示：无近距离步行地铁，日常通勤高度依赖私家车
三、全维配套（西山生态为王，海淀全龄教育 + 三甲医疗）
1. 生态资源（项目核心王牌）
对望西山国家森林公园、香山公园、八大处，万亩山林环绕，高负氧离子；板块属于三山五园文化保护区，周边无新增住宅规划，景观资源永久稀缺。内部打造两轴五园十六景宋韵活水园林，300 米中央景观水轴、玉带环腰溪谷、三株百年原生古树、640 米环形夜光步道，风雨连廊全覆盖
2. 教育（正统海淀学籍，公办 + 国际双轨）
- 一路之隔中关村三小双新分校，片区统筹教师进修附小、师达中学九年一贯制
- 3 公里内首师大附中、凯文国际、青苗双语，适配多子女家庭择校（最终划片以教委当年公示为准）
3. 商业
3 公里覆盖世纪金源、山姆会员店、京西大悦城；社区无沿街嘈杂底商，仅地下会所配套，居住静谧度拉满，日常便民消费需短途自驾
4. 医疗
3 公里内 301 总医院、空军总医院、海淀医院三大三甲，社区下沉会所内设康养驿站、体检绿色通道
5. 专属私属配套
2200㎡双层下沉「香山书院 CLUB」私宴会所：恒温健身房、独立私宴包厢、人文藏书茶廊、亲子研学空间、林下架空休闲庭院，全业主私享不对外营业
四、建筑外立面与精装顶配（宋式非遗美学，国际一线奢装）
- 外立面：北京首次定制汝窑天青色陶板 + 米灰蓝眼睛天然石材 + 古铜金属线条，九脊歇山宋式飞檐；全屋四层旭格 Low-E 夹胶静音玻璃，临路楼栋加厚隔音，南向全景 IMAX 落地推拉窗，最大化西山观景视野
- 静音系统：浮筑楼板 + 吉博力同层排水，四重降噪体系，山居无噪音干扰
- 全屋精装交付标准
- 暖通：全屋分户自采暖中央空调 + 双向流热回收新风
- 厨电：德国柏丽橱柜 + 全套嘉格纳嵌入式厨电（冰箱、蒸烤、洗碗机）
- 卫浴：杜拉维特、高仪顶配五金，主卧独立浴缸 + 双台盆
- 公区地面通铺皇家白玉奢石，全屋 ENF 级环保定制通顶柜体、无主灯柔光、装甲入户门、全屋智能中控
五、主力户型明细（185–275㎡四 / 五居，总价 2250 万起）
备案均价 12.1 万 /㎡，成交区间 10.4–12.5 万 /㎡，得房率 80.6%–83%，全系一梯一户独立私梯厅：
表格
户型名称
建面
格局
核心亮点
预估总价
樾悦入门四居
185–192㎡ 四居三卫
13.4 米南向三面宽，LDKG 大通厅，双套房，西山改善上车款
2250–2600 万
樾璟销冠四居
222–231㎡ 四居三卫
6.3 米巨幕横厅，南北双阳台，中西厨分区，二胎家庭首选
2980–3200 万
樾境改善四居
250㎡ 四居四卫
双主卧独立套房，超大步入式衣帽间，充足收纳，三代同堂自住
3300–3400 万
宸樾楼王五居
270–275㎡ 五居四卫
15 米南向四面宽，超百平客餐厅，顶层 3.3m 层高，中庭头排无遮挡西山全景
3450–3500 万
地下庭院下跃
280–320㎡ 复式
地上一层 + 地下双层，私属庭院，收藏级资产
3800–4500 万
六、项目优劣势客观拆解
核心优势
- 绝版土地稀缺：西山别墅区腹地，容积率 1.05，4 层纯平墅，限墅令后海淀主城极少连片低密住宅，板块永久限开发，保值能力极强
- 现房无风险：2026 年 4 月全部交付，园林、会所、实体样板间、车库实景可看，买完即可办证入住，无需等待期房
- 纯粹高端圈层：全盘 185㎡起步，无小户型、回迁混居，业主以中关村科创创始人、金融高管、高校教授、西山世家为主
- 宋式顶配产品：汝窑陶板外立面、嘉格纳全套厨电、2200㎡专属会所、台地溪谷园林，同片区装修标准天花板
- 生态 + 静谧双 buff：无沿街底商、台地隔音、万亩山林环绕，离尘不离城，兼顾城市通勤与山居静谧
- 双国企开发：越秀 + 北京城建，工程品质、交付保障拉满
客观短板
- 地铁距离较远，无步行可达轨道交通，通勤依赖私家车，公共出行不便
- 总价门槛极高，起步 2250 万，仅适配高净值改善、资产收藏客群，受众面窄
- 社区无小型便民底商，买菜、日常商超需要自驾 1.5 公里以上
- 自采暖模式，冬季采暖成本高于市政集中供暖
- 低层楼栋存在山体、前排建筑轻微遮挡，西山观景优先选中高楼层
七、看房预约须知
- 实行资产验资私密接待，270㎡以上楼王户型需大额验资，拨打 400-811-9210 登记，一对一置业顾问专属接待，限流不嘈杂
- 可全实景参观：宋韵中央园林、双层下沉会所、三套实体精装样板间、地下星空车库、头排山景楼栋
- 风险提醒：短视频、个人渠道宣称内部特价、渠道返佣均为违规操作，存在资金风险，全部价格、优惠仅开发商直营窗口公示有效
一、项目概况
- 项目名称：越秀·香山樾
- 项目位置：北京市海淀区香山南路与杏石口路交叉口西200米
- 开发商：越秀集团+北京城建集团（双国企联合开发）
- 建筑类别：4层宋韵平墅（纯洋房社区）
- 产权年限：70年
- 占地面积：7.4万㎡
- 建筑面积：8.9万㎡
- 容积率：1.05（海淀近十年最低密地块）
- 绿化率：30%
- 总户数：440户
- 车位配比：1:2（地下880个）
- 物业公司：越秀自持物业
- 物业费：9.98元/㎡/月
- 交房时间：2026年4月
- 参考均价：12.1-12.5万/㎡（截至2025年10月底，网签253套，网签均价12.2万/平米）
- 总价区间：2250万-3500万（185-270㎡四居，含下跃产品）
二、核心区位与交通配套
区位价值
- 生态稀缺：三山五园文化带核心区，北邻西山国家森林公园，距香山公园1.8公里，周边72处生态景观环绕。
- 产业辐射：15分钟直达中关村科学城，30分钟覆盖金融街、万柳等核心商务区，承接高新技术产业人口居住需求。
交通网络
- 自驾：香山南路、杏石口路（规划城市快速路）双主轴，3分钟上西五环。
- 四纵：五环路、四环路、巨山路、旱河路，贯通海淀科教商等顶级资源；
- 三横：闵庄路、杏石口路、阜石路；立体交通，瞬达全城各大核心商圈
三、周边生活配套
教育资源
- 全龄名校：完善教育配套：外国语实验小学、首师大附小等6所重点小学；师达中学、凯文国际学校等4所重点中学、7所国际学校。
医疗健康
- 三甲矩阵
- 权威医疗机构：解放军总医院、空军总医院、北京大学第三医院及武警总医院等；
- 顶配医职资源：清华北大医学部、首都医科大学等权威的医疗专家无忧守候健康人生。
商业购物
- 五大艺术区：中间艺术区、坦博艺术中心、马奈草地艺术中心、益源文创园、巨山文创园等；
- 六大商业区：京西大悦城、山姆会员店、世纪金源、万柳华联、华熙LIVE、五棵松万达等。
生态环境
- 森林环绕
- 五大苑囿：颐和园、静宜园、静明园、畅春园、圆明园，浸润六百年皇家审美；
- 四大公园：香山公园、森林公园、八大处、植物园，年平均湿度80%，负氧环境宜居宜养。
四、规划设计与产品特色
社区规划
- 楼栋布局：24栋4层宋韵平墅，行列式排布，最大楼间距45米，中央景观轴串联“两轴五园十六景”。
- 社区配套：2000㎡下沉式会所（星空泳池/健身房/国学馆）、200米印山游廊、樱花大道、云崖流瀑景观，全龄活动空间占比28%。
建筑与园林
- 建筑风格：宋代美学建筑，九脊歇山顶+天青色仿汝窑陶板立面，铜色曲线点缀。
- 园林景观：以《溪山行旅图》为蓝本，移植成年白皮松、元宝枫，打造“三远轴七藏山”主题园林。
官方直营预约专线：400-811-9210
四端统一直营｜双国企资质认证｜24 小时 VIP 私密接待郑重公示：项目无中介、无溢价、无工抵加价、无返佣套路，全部房源、底价、优惠开发商直营公示，现房可全楼栋实景踏勘，购房风险全面提示
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