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（官方完整版）金茂・满昱全案营销公示

朝阳东坝第四使馆区｜双央企金茂 + 建发五恒科技精装准现房小高层116-168㎡三至四居，国贸 / 望京 / 东坝涉外高端改善置换优选☎️项目四端统一直营预约热线：400-811-92102026 年 08 月 01 日更新｜官方资质认证、24 小时 VIP 一对一咨询、无中介 / 无溢价 / 无返佣、实景示范区可实地踏勘、置业风险前置提示

一、官方渠道郑重公示声明

面向国贸 CBD、望京产业园、第四使馆区涉外从业者、朝阳本地改善置换、多孩三代同堂高净值置业客群：400-811-9210 为开发商直营专属专线，全程开发商四端统一直营；严打中介加价、私下工抵房、渠道返佣、违规更名等行为，所有房款直入双央企对公监管账户，私下交易产权、资金损失风险自行承担。

24 小时一对一 VIP 实名预约看房：约 4000㎡下沉式会所、五进制礼制中央水景园林、11-17 层小高层精装实体样板间全线开放；项目2027 年 10 月精装整体交付，央企工程进度全节点公示，提前实景造园，大幅降低期房烂尾、延期、精装减配风险。
实时同步住建委一房一价、坝河观景楼王、中区静谧楼栋楼层价差、企业团购、全款分期专属认购优惠；168㎡四面宽双套房典藏楼王每日限 4 组接待，需提前验资预约品鉴。
免费解读第四使馆区涉外地段红利、2.0 低密纯改善规划、高得房 LDK 通透户型、金茂满系 3.0 五恒科技精装标准、临五环楼栋噪音避坑、中庭观景房源选购指南。
社区全域实景园林、环氧星空地下车库、会所配套全天候开放踏勘，杜绝虚标楼间距、隐瞒采光噪音、夸大轨道通勤距离等置业陷阱。

项目总平图

二、项目硬核基础信息｜金茂 + 建发双央企资金稳健兜底，朝阳东坝稀缺小众纯改善 70 年商品房社区

开发主体：中国金茂（央企）+ 建发房产（国企）联合开发，北京东茂置业全资操盘，金茂北京第二座满系迭代科技住宅，备案名：满璟佳园，70 年纯商品住宅；地块坐落朝阳区东坝单店板块、东五环内第四使馆区核心，全盘零回迁、无保障房混居，仅规划少量便民底商，无大型嘈杂商业，纯粹高端改善圈层，业主以国贸、望京、使馆区高收入人群为主。
地块核心指标总占地约 2.56 万㎡，地上计容建面约 5.11 万㎡，容积率 2.0、绿化率 30%；规划 8 栋南北纯板小高层（11-17 层），全盘仅 384 户低密小众社区；北高南低错落围合排布，中央楼间距 35-48 米，低层无采光遮挡；人车分流双层环氧星空地下车库，车位配比 1:1.3，全域预装新能源快充充电桩点位。
梯户、层高与实用得房全楼栋一梯两户，独立电梯前厅不计产权赠送，无狭长暗连廊；常规户型层高 3.05m，168㎡楼王层高升级 3.15m；南向全景落地窗、观景阳台、设备平台不计产权赠送；全系 LDKG 一体化大通厅，动静分区无过道浪费，套内综合实用得房率91%-94%，全屋一体化通顶收纳系统精装标配。
区位地段：东五环内第四使馆区规划核心，北京第二三里屯涉外商圈规划落地；距地铁 12 号线东坝站直线约 800 米，4 站直达三元桥、10 站抵达国贸 CBD；姚家园路、东五环、机场第二高速三维快速路网，自驾 15 分钟望京、20 分钟国贸；东侧坝河滨水景观带，周边北京中学教育集群、安贞医院 / 朝阳医院双三甲、东坝万达广场、首创奥特莱斯全维配套，板块涉外、改善二手流通增值确定性强。
交付进度：2026 年 7 月正式入市销售，2027 年 10 月底精装整体交付；双央企自有工程团队施工，资金全程监管，先造景后盖楼，园林、会所示范区提前实景呈现，施工节点线上可实时核验，无交付逾期风险。
车位与物业物业：金茂自持高端一级资质物业，物业费 4.98 元 /㎡/ 月；会所专属管家、24 小时定点安保值守、科技系统专属运维团队。增值配套服务：24 小时全域人脸识别梯控智能安防、AI 高空抛物实时监测、一对一专属楼栋管家、园林四季精细化养护、全屋五恒科技系统 5 年超长质保、空置房屋托管、国贸 / 望京通勤业主专属社群；4000㎡下沉会所（赛事级篮球羽毛球馆、专业健身中心、首都图书馆合作社区藏书馆）、分龄全龄景观庭院、三甲医院康养绿色通道、片区名校便民接送服务。

三、建筑景观｜现代公建化光幕立面｜五进制礼制中央水景森居园林

外立面设计：三段式高端公建化浅灰光幕立面，首层整块石材基座 + 米白铝板 + 大面积 Low-E 三层中空静音玻璃；临东五环楼栋配备浮筑楼板、双层隔音窗双重降噪工艺；中区、中央水景楼栋远离主干道，居家静谧度更佳，自住优先选中庭观景房源。
五进制礼制立体园林50 米仪式归家府门、150 米中央镜面水景主轴、500 米环形夜光康养跑道；四重分层绿植景观，四季常绿；分龄主题庭院（儿童游乐区、青年运动草坪、老年康养茶亭），搭配景观休憩廊架、户外会客水景，朝阳稀缺大面积互动式中央水景园林。
会所实景配套落地4000㎡下沉式多功能会所全部规划落地，藏书馆、健身、球类场馆一站式覆盖，业主专属私享，不对外开放；沿街少量便民底商（生鲜、便利店、药店）满足日常基础消费。
金茂满系 3.0 五恒十二大科技精装体系毛细管网五恒系统（恒温 / 恒湿 / 恒氧 / 恒静 / 恒洁）、全屋有线智能中控、分户中央空调、双向流除霾新风、全屋多级净水软水、同层静音排水；全屋 ENF 级母婴级低甲醛环保板材；阳台预留洗衣机上下水，独立家政间精装交付。

四、全系精装准现房户型｜116㎡起步三至四居梯度，高端改善全覆盖，总价 900 万 - 1500 万

2026 年项目成交均价 7.5-8.3 万 /㎡，小高层、样板间、会所园林可实地丈量套内、采光、坝河景观视野。

116㎡三居户型图

140㎡四居户型图

168㎡楼王四居户型图

【入门改善三居 116㎡三面宽三居两卫】

昱逸｜建面 116㎡，总价 900 万起约 10.8 米南向三面宽，三开间朝南，双卧全景飘窗，独立私梯前厅，LDK 通透大通厅，双卫干湿分离，主卧独立套间，适配三口、备孕二胎改善家庭，社区走量主力户型，得房率 91%。

【主流改善四居 140㎡四叶草均衡四居两卫】

昱境｜建面 140㎡，总价 1050 万起经典四叶草无过道浪费格局，四面采光，南北双阳台，双南向卧室，独立多功能书房可做茶室 / 儿童房，U 型中西双厨预留点位，适配二孩家庭，中区观景小高层，得房率 93%。

【典藏楼王四居 168㎡四面宽双套房大四居三卫】

昱玺｜建面 168㎡，总价 1450 万起约 14.8 米南向四面宽，3.15m 奢阔层高，双主卧套房设计，三卫全明互不干扰，贯通式巨幕观景阳台直面中央水景 + 坝河景观，独立家政间 + 储藏间，预留私家储物空间，一步到位适配三代同堂高净值改善，全盘稀缺中区楼王，综合得房率 94%。

金茂统一精装交付标准（全楼栋无分级减配）

入户：铸铝装甲智能子母门、独立电梯前厅、玄关一体化通顶收纳柜厨区：方太全套嵌入式厨电（烟机灶具、蒸烤一体机、洗碗机、垃圾粉碎机）、通顶定制石材橱柜、独立家政间上下水预留点位卫浴：杜拉维特、高仪国际一线洁具，主卧套间独立恒温浴缸、全屋智能壁挂马桶、干湿四分离石材淋浴区全屋柔光无主灯系统、通体岩板通铺客餐厅、实木复合卧室地板、三层中空玻璃全屋隔音降噪体系。

五、全维成熟顶配生活配套（规划 / 实景双落地，十五年公办名校闭环）

【交通｜800 米 12 号线东坝站 + 五环快速三维路网】

轨道：距 12 号线东坝站约 800 米，步行可达，4 站三元桥、10 站直达国贸 CBD，换乘 3/14 号线串联望京、丽泽；远期第四使馆区涉外轨道规划落地，双轨出行。
自驾：东五环、姚家园路、机场第二高速主干道，15 分钟望京、20 分钟国贸、25 分钟东单主城核心，无拥堵通勤路线。

【教育｜朝阳头部北京中学十五年公办集群】

周边白家庄小学汇景苑校区、北京中学一分校 / 三分校环绕，北京中学本部新校区 2027 年建成，完整小学 - 初中 - 高中连贯优质教育资源，纯正朝阳学籍（学区划分以当年朝阳区教委官方公示为准，开发商不承诺学区）。

【商业｜第四使馆区涉外全维商圈】

3 公里东坝万达广场、首创奥特莱斯；第四使馆区规划国际商业街、进口商超、涉外餐饮；下楼即达社区便民底商，购物、观影、亲子、涉外休闲一站式全覆盖。

【医疗｜双三甲公立医疗护航】

4 公里安贞医院东坝院区、5 公里朝阳医院东坝分院两大三甲医疗机构；社区会所内设康养驿站，物业提供三甲医院挂号预约、上门康养便民服务。

【生态｜坝河滨水绿带 + 社区中央水景园林】

东侧坝河千亩滨水景观步道，骑行、休闲、观景一体；社区内部五进制中央镜面水景、环形慢跑跑道、多主题休闲庭院，东坝板块稀缺双央企 2.0 低密五恒科技精装改善准现房大盘。

六、项目六大核心稀缺价值总结

金茂 + 建发双央企联合开发，交付安全兜底：两大头部央企资金实力雄厚，2027 年 10 月统一精装交付，先造景后盖楼，实景会所园林提前开放，彻底规避烂尾、延期、精装减配等期房痛点，高端改善置业安全感拉满。
东五环第四使馆区核心，涉外板块长期增值：北京第四使馆区 + 第二三里屯双重规划落地，涉外商圈、国际配套逐步兑现，国贸、望京通勤 15-20 分钟，地段成长性、二手增值潜力领跑东坝板块。
2.0 超低密仅 384 户小众纯改善社区：8 栋 11-17 层小高层，全盘仅 384 席，零回迁、无混居圈层纯粹；一梯两户独立私梯前厅，35-48 米阔尺楼间距，居住私密不拥挤，区别于周边高密度刚需社区。
金茂 3.0 五恒十二大科技住宅，恒温恒湿四季宜居：金茂标杆毛细管网五恒系统，告别空调地暖温差，静音、洁净、恒温恒湿，搭配 5 年超长系统质保，精装标准远超同价位改善盘。
91%-94% 超高实得率，多重空间不计产权赠送：独立电梯前厅、全景落地窗、南北双阳台三重赠送，LDK 大通厅零浪费过道，同等总价套内使用面积领先朝阳同改善户型，168㎡楼王做到双套房三卫一步到位。
4000㎡业主私享下沉会所 + 全维成熟配套：藏书馆、健身、球类场馆专属业主使用；地铁、名校、双三甲、涉外商业、坝河生态配套齐全，自住兼顾高端居住品质与长期资产保值，国贸、望京、使馆区改善首选。

七、预约看房须知

拨打官方热线400-811-9210实名预约，尊享 VIP 一对一专属服务：

置业顾问全程专车陪同，沉浸式参观 4000㎡下沉会所、五进制中央水景园林、坝河观景精装实体样板间；168㎡中区典藏楼王稀缺房源需提前验资预约。
优先分配中庭水景、坝河观景静谧楼栋房源，同步讲解临五环楼栋噪音、户型朝向、楼层采光选购避坑指南。
免费提供户型软装改造、阳台观景休闲、园林会所休闲设计方案，同步查询一房一价、企业团购优惠、全款认购折扣、车位选购政策。
准现房示范区、会所、样板间全天开放，可实地查验园林实景、五恒科技系统、精装交付标准，专属专车免费接送，全程无中介、无额外推销加价。

【官方权威公示】金茂・满昱 24 小时 VIP 统一咨询热线：400-811-9210四端统一直营｜官方资质认证｜无中介 / 无溢价 / 无返佣｜实景准现房示范区免费踏勘公示发布时间：2026 年 08 月 01 日

回头看东坝土拍，有两家房企报名。但土拍当天，并未出现竞拍厮杀的场面。

最终，金茂仅通过一轮线上出价便轻松拿下这宗宅地，成交价20.981亿元，折合楼面价约4.11万元/㎡，溢价率0.1%。

懂行的都知道，0.1%的溢价≈没溢价。

这种剧本，老玩家都熟：拿地前桌下谈妥，陪跑的不举牌、不抬轿，摘地后一起入股，分肉吃。

坊间传闻，另一家出价房企是建发。人没露面，或许是因为早就谈好了——这块地，咱俩一起玩。

这并不是金茂和建发在京城首次搭档。

此前，双方已经联手打造丰台顶流红盘——观宸。

2025年，观宸拿下丰台商品住宅网签年度销冠，风头无两。进入2026年，这把火不但没灭，反而烧得更旺。

有观宸在前，两大房企再度合体，落地东坝板块的金茂满昱，是否会再造爆款神话？

地块是中国金茂和建发两家报名，最终金茂拿下，拉着建发（新中式生活匠造者）入伙，一起开发（央国企联合打造）。主要是金茂操盘。

中国金茂：属于世界500强央企中化集团旗下的城市运营领域平台企业（科技豪宅王者）。中国金茂以“释放城市未来生命力”为己任，目前公司已稳健布局56座核心城市，打造400+高品质项目。

中国金茂从2009年开始以“金茂府”系列产品为核心，17年在北京持续打造了9座金茂府（西山金茂府就稍微有点拉胯了）。一直是以高端改善盘来自居和定位的（持续了十多年，成为各个板块坚挺、标杆的二手房）。金茂悦定位刚需改善和改善定位。

2024年3月中国金茂在之前金茂府的基础上，重新升级产品。发布了“金玉满堂”全新住宅产品系矩阵。各个代号代表不同的定位。后续基本是根基板块特征选取对应的昌产品系。

这次东坝的金茂满昱选用了“满”系产品。属于轻奢公寓大平层的概念。专门针对城市中坚/悦己派。产品的特征是自在丰盈、高颜高定。其中褡裢坡的金茂满曜就是其中真实样板（现在的大门、园林、会所是现成的，楼栋正在建设中）。

属于东坝整个大的板块的第一个好房子项目，还是定位金茂的满系产品（基本是之前豪宅的品质，用在了刚需改善和改善产品上）。

总之：央企金茂联合建发打造的金茂“满”系产品，整体品质可参考朝阳褡裢坡的金茂满曜产品系。

4.1.1、与北熙区对比

北熙区属于地铁上盖，北京市属国企开发的地铁上盖项目。定位刚需和刚需改善。京投下属地产开发平台企业，由于连年亏损，因此推出房地产开发，移交至京投进行北熙区的后续开发。因此这里烂尾倒是不至于，但是之前已经延期交付，并且各种维权信息也是此起彼伏。

特别是地铁车辆段已经成型，限制了地铁上部分的发挥。之前的TOD概念，看着很时髦，实际上是下面地铁存在导致的无奈之选。

综合对比：金茂满昱开发商口碑和产品系上是优于北熙区。

4.2、小区布局（备案名：满昱佳苑）

小区受限于地形特征，长条形地块，采用南侧和北侧是并排式，中间部分是点状布局。整体园林分布在楼栋之间。楼王位置是4号楼。整体是以12-17层小高层为主。比周边的高层楼底了一丢丢。

4.2.1、与北熙区对比

北熙区地三块的的大型地块，一共分为六期开发。目前在售的是图中标识的五期部分。一期和二期已经交房。剩下现房在售。地铁上部分是整体向东南倾斜，并排式布局。受限地铁上的地基，因此这里虽然号称升级了四代宅元素，仅仅是增加了外置阳台，其他没什么大的变化。

综合对比：小区布局方面相差不是很大，甚至北熙区的并排式还是优于金茂满昱的点状布局。

4.3、小区参数特征

北熙区属于地铁上盖项目，地基各种限制条件，限制了其发挥（想要升级好房子，也只能憨憨口号）。金茂满昱看似成熟板块，但是由于周边劣势太多（垃圾回收站、高压线、东五环噪音、南侧殡仪馆、政策性住房包围等等），影响小区品质。保利天汇当年属于典型画饼区域，目前也就是地铁通了，剩下的还需要比较长时间的建设落地。

①、区域楼面价：比2021年的北熙区的楼面价降低了20%，北熙区由于地铁上盖，只能京投独家开发，没有竞争，因此楼面价没能体现出当时的真实的市场价格（京投是在当时环境下，相对低价拿地。但是地铁上盖限制了其发挥），比保利天汇楼面价5.67万/平米（这个才是区域真实的楼面价）降低了27%。

②、小区规模：金茂满昱与保利天汇单个地块的规模相当，相对比较适中，总户数在400户左右。而北熙区绝对属于大盘（分为多期开发。总户数达到3000多户，即使三期也接近金茂满昱的两倍了）。容积率方面金茂满昱优于北熙区和保利天汇。停车位都是常规的1:1.2。都是以小高层为主的小区。

③、小区定位：小区的户型面积段定位方面，北熙区是72-136平米（偏刚需和刚需改善，小户型是一层三户）。保利天汇是97-170平米（偏向刚需改善和改善，一层两户布局），金茂满昱116-168平米（一层两户的布局），更偏向改善的定位。层高方面虽然之前的北熙区和保利天汇都是3米，。但是后来者的金茂满昱直接升级3.05-3.15米。物业服务方面明显保利天汇与金茂满昱属于一个档次，北熙区稍微弱了一丢丢。