持续二十年的固有认知正在动摇：不少人始终坚信，买房是稳妥的资产配置，房产具备长期保值能力。但今年7月印发的《扩大消费“十五五”规划》带来全新定位，住房首次被纳入大宗耐用消费品范畴，和汽车、家电归于同一大类。很多读者只把它当作文字调整，实际上，这套新定位预示房地产旧时代逐步落幕，长期来看，房屋折旧逻辑会慢慢向汽车靠拢。
首先理清一组关键概念：投资品和耐用消费品，底层逻辑有着本质区别。
投资品核心诉求是增值，持有者期待资产价格上行；耐用消费品的核心价值在于使用，自购入起就存在自然损耗，天然带有折旧特征。经济学定义里，大宗耐用消费品拥有四大特征：总价高昂、置换周期漫长、持续贬值、持有阶段不断产生维护成本。对照商品房来看，刚好全部契合。
过去几十年，大家习惯性忽略房屋折旧。一套居住数十年的住宅，管线老化、外墙破损、设施陈旧，物理层面的损耗客观存在。在房价普涨周期，增值收益掩盖了建筑贬值的现实。可人口红利消退之后，折旧带来的价值缩水会直观显现。当下不少房龄偏高的老旧小区，银行评估价值持续走低，很难申请长期按揭贷款；建筑物本身价值不断缩水，房源价值仅依靠地段资源微弱支撑。
想要看懂长期演变方向，日本楼市已经提供现成参考样本，但这里必须纠正一个常见误区：网上流传的房屋到期价值清零，指的是税务层面会计折旧年限，不等于房子不能继续居住。日本国税厅划定标准：木造住宅法定折旧年限22年，钢骨结构34年，钢筋混凝土建筑47年。达到折旧年限后，建筑物在计税层面价值基本归零，银行放贷会格外谨慎。当地市场长期形成共识：七分土地，三分建筑，购房者买到的核心是土地使用权，地面上的建筑，属于持续贬值的耐用消费品。
过去二十多年国内楼市走出特殊行情，多重红利缺一不可：人口持续增长、城镇化快速推进，房源长期供不应求，叠加杠杆加持，住房被赋予极强的金融属性。“买房稳赚”深入人心，大量民众把房产当成理财工具。随之衍生出土地财政依赖、居民负债率攀升、实体经济资金被分流等一系列问题。
持续多年倡导“房住不炒”，叠加本次住房定位调整，核心目标是纠偏市场预期，挤压投机炒作空间，推动住房回归居住本质。
权威统计数据，印证市场拐点已经到来。2025年全国房地产开发投资同比下降17.2%，年末商品住宅待售面积突破4亿平方米；与此同时二手房网签规模持续攀升，交易量不断逼近新房。清晰信号摆在眼前：房地产正式迈入存量博弈时代。
全面普涨行情不复存在，楼市会走出典型K型分化格局。城市核心地段改善大户型新房，依托本地置换需求形成支撑，价格韧性更强；大量老旧二手房持续涌入市场，挂牌量上升，议价空间不断扩大。形成全新置换链条：手握老房的原住民，出售旧房置换高品质改善住宅；刚需购房者挑选性价比更高的二手房源。
新旧房源持续流转，带动装修、家居、物业服务上下游消费，这也是政策将住房纳入消费品、提振内需的重要考量。
很多人看完政策走向，容易走向两种极端：要么预判房价大幅上涨，要么笃定房价全面暴跌。客观来说，两种判断都不够理性。本次定位调整，核心是打破“买房暴富”的投机幻想，并不是刻意打压房价。未来市场不存在全面暴涨、无差别暴跌，结构性分化会成为长期常态。
普通人的置业思路，必须及时调整。
往后买房，不能继续幻想依靠房产实现财富跨越。评估房源的时候，优先考察通勤条件、周边配套、小区物业、房屋楼龄，提前核算物业费、维修改造等长期持有成本。
刚需购房者不必焦虑恐慌，可以耐心等待大批次新二手房持续入市，择优挑选；没有自住需求，不要再盲目布局房产投资；暂时没有购房计划的群体，可以持续关注各地不断扩容的保障性租赁住房，作为可行的居住方案。
我们需要慢慢接受现实：房地产普涨的黄金时代已经结束。房子回归大宗耐用消费品，如同汽车、家电一般随时间产生损耗。买房立足自住需求、量力而行，才是接下来普通人最理性的选择。
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