绿城向南，海信向西。
交集在张村河，本周二上午土拍——
最终 绿城竞得 张村河南岸的辽阳东路地块 ， 楼面价21172元/㎡，总价10.87亿竞得，总建面5万方左右。
提前一天，我写过一篇 张村河房价回调 ，分析张村河的“病”。
以这次的成交地价，加上成本， 绿城地块售价还是便宜不了 ，海信、金茂、张村河一级开发商等等都可以松一口气。
海信在张村河先后三个项目——君玺、璟悦、臻悦，各项目产品上有区别，但是说实话，风格偏沉稳大气吧，都很“海信”。我很“脸盲”的人，感觉辨识度并不高。
如果有第四个，可能还是很“海信”。
海信地产是青岛本地产品美誉度最好的开发商，绿城是全国最会做产品的房企之一。
绿城之前在青岛已经没有项目，这次绿城去而复返，张村河换人如换刀。
【壹】张村河的病，换绿城的药
过去二十年，除去深蓝中心，这应该是绿城在青岛拿到的最向南、最核心的地，且比深蓝中心更接“地气”。
分析下， 绿城为什么能拿地？
首先，绿城在青岛的“遗产”。
必须承诺一点，绿城的产品在青岛高净值客户里，是有美誉度的，比华润、中海、保利这些深耕青岛的房企段位高。
并且很难想象，绿城在青岛的高品质形象，九成是在东李理想之城一隅攒的。
尤其是2014年前的绿城，理想之城的蓝庭、西子公寓、御园、玫瑰园这些组团，现在还是有“手搓”的光晕，产品的理想主义。
客户的忠诚度有多高？
2014年，绿城、融创合作，而后起分争的时候，全国最先站出来挺宋卫平的恰恰是理想之城这些高端、高改业主。
为此，宋卫平也曾亲赴青岛，在绿城喜来登酒店的宴会厅，宋先生亲自为身侧的御园业主夹菜，如邻家老伯，其乐融融。
虽然过去很多年，几多物事人非，但总还是有余韵，后续理想之城的产品虽然有些标准化，但放在青岛也还说得过去。
所以说，华润、中海、保利这些房企在青岛中心区的项目更多，更向南，但段位和绿城还是有距离。
其次，产品与地块的代差。
之前，绿城理想之城能用刚需地块，做首改、改善产品，吸引市区再改需求，用产品影响置业，产品影响地段。
御园、玫瑰园用城市二三圈层的地段，做一圈层的产品，吸引一圈层置业。
这个有代差的产品逻辑，在今天的辽阳东路地段能不能成立？
如果成立，那就是用高改地段，做豪宅产品，产品要突破王家村。
高改地段+顶配产品，绿城新一代产品是不是有稀缺性，能不能让青岛有钱人眼前一炸。
要有青岛市场认知框架之外的东西， 新变量。
张村河+绿城是不是“新药”？
这两年，在杭州、南京等地调研，看到绿城产品“武库”里，是有新东西的，堆料、形式感在一线、强二线城市，有些专业人眼里是贬义词， 在青岛是“产品补课”。
产品是有的，关键是成本、规划条件、营销能力，还有开发商的胆量。
第三，青岛与全国产品代差。
谁该为青岛的产品落后买单？
主管部门、开发商、地价？
每块地都贴着市场“头皮”做有限创新，短期看上去每次都是赢。但长期，与全国的同档产品，代差越来越大。
最后，客户看疲沓了，板块凉了，狼来了。
这是我猜的，可能绿城真的看到自身产品，与青岛高端产品之间的代差，有机会吧。
这次看绿城的诚意，是有限创新，还是可以向上冒出来。
【贰】此处不留爷
这次土拍，海信并不是输家，各有各的战略。
讲真，海信地产还那么热衷崂山吗？
海信地产是崂山客户基数最多、市场最大的开发商，它应该有最好的手感，最强的溢价能力。
但这一两年崂山土拍，海业颐和悦府、君一雲启、绿城地块、金茂璞逸崂山这些地，其实都没拿到，给出的地价都低，只拿了一个小地块海信安澜。
在房价上升期，销售速度慢，但货值是上升的，能覆盖财务成本。
在今天，这个房价不涨，流速慢的豪宅市场，崂山真像说的那么美吗？
冷暖自知。
向西看，市北的捷能南地块，正式定位海信望天境，挺出位的案名。
我能听的评论，都说这个案名费解，确实不能那海信，不那么四平八稳，也许是改变的动机。
其实，我很期待海信不那么“庄重”。
只要喻意是正向的，不绕口，喝醉了，能和出租、代驾报上家门，那就行。你看，这种场景下，咏叙森屿就比较有挑战。
案名背后是战略。
每个时代的语言环境，购买群体价值认知，都决定了案名。
比如最早是乡土系，村、城、大厦等，主打一个有地儿住；后来是欧陆风格的，波托菲诺、兰乔圣菲，这是慕外；现在新中式的，璟、玺、誉等等，主打文化自信。
望天境，意向还是多少跳脱一些，变总比不变好。
从 2019-2023 年，从 2023-2026 年，房地产翻烧饼一样的一番一番地变，企业战略要变，不能以不变应万变。
之前，海信最好的产品主要是君澜的开支散叶，也曾代表青岛最高的开发水准。
现在君一、金茂，预计新来的绿城都有变化，有突破。
海信境观开发的时候，就曾希望海信有新的产品系、新的产品突破，从中端而不是高端做产品突破。
希望， 望天境不光是新语境，能做出新产品系。
，已有三个项目。境观不是热销了吗，手感不比崂山差，要不是重仓，不知道。
高端市场如果有限、有困境，中间突破也行。
地价一万上下，房价2-2.5万，在青岛还是大有可为的。
把豆腐干做出火腿的味道，这是做产品的本事。
长远计，赚钱的时候，给客户留些溢价，是时代需要。
望天境后面，也许有个新海信，这是我掂着脚胡想的。
周二的土拍剧本是这样的——
城里的往外跑，城外的往里跑，
海信和绿城在张村河擦肩而过，互道一声……
四目对视，电光火石间，喉咙里挤出的 两个字 ，没人听清。
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