“137万打水漂？连房子在哪一间都分不清！”浙江杭州，男子2017年花137万在杭州买下62.25平房产纯投资，至今9年没拿到房产证也没交付，连具体是哪间房都不确定，开发商早已失联，被列为失信被执行人涉诉超1000万，2021年法院调解书要求2022年3月前解除抵押办过户，如今2026年期限已过4年多仍未履行，男子欲主张抵押权无效拿回房子，这钱还能要回来吗？
（案例来源： 1818黄金眼，人物为化名）
据悉，2017年12月12日，钱先生父母帮他在杭州市余杭区海创路与海兴路交叉口的捷瑞达瑞谷园区2号楼，看中了一处面积62.25平方米的房产，说是纯投资用，总价137万。
当天就向杭州上尚新商业经营管理集团有限公司付清了全部房款，手里捏着付款收据，心里觉得未来科技城的资产稳赚不赔。
但奇怪的是，签的不是正式的《商品房买卖合同》，而是一份《房屋租赁预约合同》，同时把房子委托给了杭州尚泽房产营销策划有限公司运营，美其名曰以租代售、售后包租。
钱先生当时也没深究，反正合同签了、钱付了，就等着拿租金等升值，可这房子从始至终就没正经交付过。
记者后来陪钱先生去现场看，整层楼都是正在拆除的工地，门牌号早拆没了，钱先生站在走廊里指着里头说大概从那边数过来09室，应该是这间，连自己买的具体房号都指不准。
这九年里，偶尔有过一点断断续续的租金，但最核心的房产证始终不见影。钱先生后来才琢磨过来，开发商大概率是把整栋楼的产权拿去做了抵押融资，他买的这套早就在抵押清单里了，根本办不了分户产权。
到了2021年5月，拖了四年没办下证的钱先生忍无可忍，把开发商告上了法庭，经法院调解，双方签了民事调解书，白纸黑字写明：双方继续履行《房屋预约转让合同书》，开发商得自行掏钱把这套房产上的抵押登记涤除掉，并在2022年3月31日前配合钱先生办理产权过户登记手续。
调解书里还细化了违约金，按过户迟延的时间算钱。钱先生当时以为有了法院的文书总该踏实了，可他低估了开发商的“摆烂”程度。
时间一晃到了2026年7月，距离调解书约定的最后过户期限已经超了整整4年多，开发商完全是泥菩萨过河，公开信息显示已被列为经营异常，涉司法诉讼137起，作为被执行人涉案340多万，作为失信被执行人涉案634万多，终本案件未履行金额高达1419万多。
当初签合同的办公点早就成了空置毛坯房，物业换了好几茬，现任捷瑞达科技园物业说甲方早就联系不上了，怀疑老物业都倒闭了。
钱先生手里存着的开发商电话，从一开始的一拖再拖，到上个月直接无人接听，再打过去就是“你找错人了，这公司2021年就没了”，彻底玩起了消失。
采访现场很荒诞，钱先生拿着2017年的电子材料和收据，对着一栋正在拆改的楼发呆，当年承诺的投资回报变成了不知房在何处，137万的房款像泼出去的水。
他现在的诉求很明确：既然开发商失联、抵押不除、过户无望，他打算向属地职能部门投诉，同时重启司法途径，在法律上主张那边的抵押权无效，硬要把这房子或者对应的权益拿回来。
但他自己也犯嘀咕，这抵押权是登记在案的，按照法律来说好像很难直接认定无效，可除了这条路，似乎也没别的招了。
眼下房子没见着、证没办下、开发商找不到、调解书成一纸空文，这场长达9年的购房闹剧，把“售后包租+抵押融资”的风险演得淋漓尽致。
此事从法律上怎么看？
第一，售后包租模式下签署《租赁预约合同》而非正式商品房买卖合同，极大增加了购房者确权与办证的难度。
本案中钱先生2017年全额付款，却签的是《房屋租赁预约合同》并将房屋委托给第三方运营，本质上属于典型的“以租代售”或售后包租模式。
此类操作往往伴随项目未取得预售许可证、无法网签备案等违规情形，导致购房者在法律上仅享有债权性质的合同权利，而非物权的期待权。
当开发商将整栋房产抵押且资不抵债时，未备案的合同难以对抗善意抵押权人或后续查封，这也是钱先生九年无法确定具体房号、无法强制办证的结构性根源。
第二，法院民事调解书确定的“涤除抵押与过户义务”在开发商沦为失信被执行人且无可供执行财产时，面临实质性的履行不能。
2021年5月的调解书虽约定开发商需在2022年3月前涤除抵押并过户，但该文书依赖开发商主动履行或后续强制执行程序推进。
当开发商涉及上千万元未履行债务、被列为失信被执行人且人去楼空时，其名下房产大概率已被多轮查封，涤除抵押需清偿抵押权人债务，而开发商已无偿债能力。
此时即便钱先生申请强制执行，法院也可能因“无可供执行财产”裁定终结本次执行，调解书的权利落空在法律实务中极为常见，并非个例。
第三，购房者主张抵押权无效在司法实践中门槛极高，通常需转向执行异议之诉或解除合同索赔的路径。
钱先生想“主张抵押权无效拿回房子”，法律上除非能证明抵押权人明知房屋已售仍接受抵押（非善意取得）、或与开发商恶意串通，否则已登记的抵押权原则上有效。
对于2017年已付全款的非住宅商业房产，较难直接适用商品房消费者超级优先权（法释〔2023〕1号主要针对居住用途）。
更现实的司法路径是：以开发商根本违约致使合同目的无法实现为由，诉请解除合同，要求返还137万购房款并参照调解书主张违约金，同时将债权纳入开发商未来可能的破产债权申报。
若房屋未被完全查封且能锁定具体房号，可尝试依据执行异议复议规定第28条主张物权期待权排除执行，但商业房产举证合法占有等要件难度较大。
对此，你怎么看？
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