2026年7月全国房地产市场研究报告|二手房成交|商品住宅|土地市场|房地产市场|楼板价

来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

核心观点

政策环境：顶层设计定调住房消费，行政宽松与公积金政策优化成地方发力主线
新房供应：7月同环比双降，前7月累计同比下降22.2%
新房成交：7月环比由增转降、降幅超20%，前7月累计降10.9%

二手房成交：7月环比续降2.2%但同比增12.2%，前7月累计同比增7.0%
土地市场：7月土拍规模季节性回落，溢价率理性回调至15.77%

◎ 文 / 克而瑞

01政策环境

顶层设计定调住房消费，行政宽松与公积金政策优化成地方发力主线

2026年7月，中央层面政策信号密集，从投资、消费、金融、监管等多维度为房地产市场定调。月初《求是》杂志发文明确城市更新与“好房子”建设为释放投资潜力的重点方向；月中国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，首次将住房纳入大宗耐用商品消费体系；央行LPR连续14个月保持不变，货币政策仍处观察期；住建部宣布房地产市场全面步入存量时代，上半年二手房交易占比首次突破50%；月末中央政治局会议延续“底线维稳”基调，提出“稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质”。地方层面，至截稿时约65次发布稳市场新政，从发布频次来看，行政调控和公积金政策优化齐头并进，城市更新及好房子建设、住房保障等持续发力。

中央方面，《求是》杂志发表评论员文章《充分挖掘和释放投资潜力》，明确城市更新与“好房子”建设为释放投资潜力的重点方向，不再依靠大规模新建住宅拉动经济，转向城市更新、旧房置换、存量盘活为主的发展路径。国务院正式批复《扩大消费“十五五”规划》，明确提出“清理优化不合理限制性措施”“支持各地因城施策调整优化房地产政策”“实施房屋品质提升工程”等，涉及好房子建设、城中村改造、危旧房改造、老旧小区改造、居民自主更新等多项部署，“十五五”期间房地产消费促进逻辑从单一住房交易拉动转向存量运营、品质提升与服务扩容。7月20日LPR连续14个月保持不变，1年期3.0%、5年期以上3.5%，货币政策仍处于观察期。7月21日，住建部印发《关于进一步加强建筑市场监管持续优化建筑市场环境的通知》，加快构建“宽进、严管、重处”建筑市场监管机制。7月30日，中共中央政治局会议对下半年经济工作作出部署，房地产方面，提出“稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质”。

地方层面，约65次发文涉及稳市场政策，从发布频次来看，行政调控和公积金政策优化数量相当，核心举措主要涉及发放购房补贴、鼓励住房“以旧换新”、推进“房票”安置、优化土地供给、支持“好房子”建设、提升公积金最高贷款额度、放宽公积金提取申请限制等；此外，多地加快推进城市更新工作，如佛山发布城市更新项目“一件事”办事指南，江西印发城市更新项目库管理办法，武汉印发支持更新的若干政策措施（第三批）等；黑河市、三明市明溪县、广州市开发区及黄埔区等多地发布支持人口长期均衡发展或人才购房激励政策；佛山、九江、济南、海南澄迈县等多地优化住房保障，主要涉及保障性租赁住房筹集建设和管理、发放租赁补贴等。地方重点政策方面：

北京深化街区控规管理改革，推动“好房子”向“好街区”跃升。北京市规划和自然资源委员会印发《北京市深化与城市更新相适应的街区控规管理改革实施意见》，创新建立分层编制、分级审批、全程监管的街区控规编管体系，首次将“好房子”建设拓展至“好街区”建设，推动“住有所居”向“住有宜居”跃升，为全国城市更新与居住品质提升提供了规划层面的制度创新样本。

珠海优化商品住房价格备案，适度放宽房企自主定价空间。7月3日，珠海市发布《关于优化我市商品住房价格备案工作的通知》，明确新建商品住房价格备案实行“一房一价”，开发企业可根据项目定位、市场供需等因素合理确定备案价格，适度放宽了价格浮动空间，给予房企更大的自主定价权限，标志着部分城市在行政调控手段上正从“严管”向“市场化”方向微调。

表1 2026年7月中央和地方典型房地产相关政策

02新房供应

同环比双降，前7月累计同比下降22.2%

2026年7月，全国重点50城市新建商品住宅新增供应面积约676万平方米，环比下降32.5%，同比下降25.5%，同比降幅较上月扩大9.9pcts。1-7月累计供应面积5464万平方米，累计同比下跌22.2%，供应规模延续收缩态势。

图1 2025年1月-2026年7月全国重点50城月度新建商品住宅新增供应面积变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

从各能级城市表现看，4个一线城市7月供应面积约97万平方米，环比下降26.2%，同比下降32.3%，前7月累计供应面积814万平方米，累计同比下滑26.2%，降幅在各能级城市中最大。23个二线城市7月供应面积约401万平方米，环比回落39.1%，同比下降30.9%，同比降幅扩大5pcts，前7月累计供应面积3355万平方米，累计同比下降24.2%。23个三四线城市7月供应面积约179万平方米，环比下降16.1%，同比微降3.2%，前7月累计供应面积1294万平方米，同比下降13.5%，同比降幅收窄2.3pcts，绝对规模已降至历史低位，库存压力逐步趋缓。

表2 2026年7月全国重点50城新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）

CRIC中国房地产决策咨询系统。

03新房成交

新房成交：环比由增转降、降幅超20%，前7月累计降10.9%

2026年7月进入季节性淡季，全国重点50城市新建商品住宅成交环比回落25.6%至1069万平方米，同比下降4.8%，较上月扩大2.6pcts，成交规模低于去年同期水平。前7月累计成交面积约8299万平方米，累计同比下跌10.9%。

图2 2025年1月-2026年7月全国重点50城月度新建商品住宅成交面积变化

数据来源：

CRIC中国房地产决策咨询系统。

从各能级城市表现看，4个一线城市7月成交约150万平方米，环比下降约32.8%，同比微降5.7%，前7月累计成交面积1211万平方米，累计同比跌幅收窄1.8pcts至7.1%。23个二线城市7月成交约642万平方米，环比回落25.1%，同比下降4.8%，前7月累计成交4972万平方米，累计同比下降14.5%，降幅收窄1.1pcts。23个三四线城市成交约277万平方米，环比下降22.2%，同比由增转降至降4.1%，前7月累计成交面积2116万平方米，累计同比微降3.5%。

表3 2026年6月全国重点50城新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）

CRIC中国房地产决策咨询系统。备注：7月数据依前27日数据预估所得，可能与实际数据存在一定偏差。

04二手房成交

7月环比续降2.2%但同比增12.2%，前7月累计同比增7.0%

2026年7月，全国重点20城市二手房成交延续回落态势“三连降”，成交面积约1627万平方米，环比微降2.2%，但同比仍增长12.2%。前7月累计成交面积约11100万平方米，同比增长7.0%，累计同比增速扩大0.4pcts。

图3 2025年1月-2026年7月全国重点20城月度二手房成交面积变化

CRIC中国房地产决策咨询系统。

从各能级城市表现看，4个一线城市7月成交约458万平方米，环比下降4.1%，同比增长15.6%，同比增幅较上月扩大6.9pcts，前7月累计成交面积3215万平方米，累计同比增长6.1%。16个二三线城市7月成交约1169万平方米，环比微降1.4%，同比增长10.9%，同比增幅较上月收窄4.6pcts，前7月累计成交7885万平方米，累计同比增长7.4%。

从重点城市成交面积绝对规模看，7月单月，成都以195万平方米成交量继续高踞首位，环比增长12.1%，同比增加19.3%；其次是上海成交约183万平方米，环比微降3.4%，同比增长25.3%，累计同比增幅提升至12.7%。北京、天津、西安、重庆成交规模同样保持在100万平方米以上，宁波环比增幅超两成，大连、武汉、苏州等城市成交环比则呈现不同程度下滑，城市间分化加剧。

表4 2026年7月全国重点20城市二手房成交面积(万平方米)

CRIC中国房地产决策咨询系统。

05土地市场

7月土拍规模季节性回落，溢价率理性回调至15.77%

2026年7月，土地市场在经历6月的集中放量后进入阶段性回调，核心城市优质地块仍保持较高活跃度。重点50城土地供应建筑面积为848.42万平方米，环比下降28.97%，同比下降21.29%；成交建筑面积712.30万平方米，环比下降39.83%，同比下降32.83%；成交金额840.70亿元，环比下降30.18%，同比下降20.44%。因上海、北京等一线城市高单价地块集中成交，成交楼板价约11803元/平方米，同比增长18.44%，环比增长16.05%。

从市场热度来看，本月平均溢价率回落至15.77%，较6月高位下降7.29个百分点，但较上年同期仍高出5.16个百分点。上海以248.88亿元成交总价断层领先，单城成交总价占比超三成；北京（126.80亿元）、杭州（114.64亿元）分列二三位。流拍率降至1.42%（流拍3宗/供应211宗），处于历史低位，市场整体去化压力较小。

各能级城市成交表现分化明显。一线城市中上海表现最为突出，以53.59万平方米的成交建面贡献了248.88亿元的成交总价，北京成交总价突破百亿元，成交均价达37833元/平方米，均居全国第二。二线城市中，杭州、南京、成都、福州等保持较高活跃度，杭州成交均价达21010元/平方米，核心二线城市优质地块价值持续凸显；三四线城市中徐州以72.08万平方米的成交建面居全国首位，但多数三四线城市成交规模持续低迷，市场分化格局延续。

图4 2025年7月-2026年7月50城涉宅用地月度供应成交情况

CRIC中国房地产决策咨询系统。

从高总价地块成交情况来看，高总价地块高度集中于上海、杭州、南京等核心城市。榜首为上海杨浦区C090103单元地块，由保利发展联合体以161.2亿元竞得，成交楼板价达102019元/平方米，溢价率35.83%，刷新杨浦区宅地单价纪录。北京朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0013-1地块以46.81亿元位列第三，成交楼板价81063元/平方米，溢价率25.84%，由中海竞得。总价TOP10地块中，杭州占4宗、上海占2宗、南京占2宗，北京、深圳各占1宗，其中9宗溢价成交，整体热度显著。

表5 2026年7月成交土地总价排行榜

单价榜方面，榜首同样为上海杨浦区地块，成交楼板价102019元/平方米，位居7月全国首位。北京朝阳区酒仙桥地块以81063元/平方米位列第二，上海徐汇区地块以79072元/平方米位列第三，杭州世纪城核心单元地块以48139元/平方米位列第四。单价前十地块中，杭州占3宗、上海占2宗、广州占2宗、北京、南京、深圳各占1宗。一线及核心二线城市高端地块价值持续被市场认可。

表6 2026年7月重点50城涉宅用地成交单价排行榜

CRIC中国房地产决策咨询系统。

总体来看，7月土地市场从6月的“高热”回归“常温”理性通道。上海、北京在总价和单价榜上表现突出，杭州、南京等核心二线城市保持较高活跃度；哈尔滨、南宁等城市因局部供地稀缺出现个别高溢价地块（最高溢价率76.52%），不改变整体市场的结构性特征。土地市场“核心城市优质资产受追捧”的长期逻辑未变，但短期热度受供地节奏影响呈现明显的月度波动。