#（官方发布）三大央企顶豪著作・华润招商中铁・臻澐（备案名：臻云雅苑）官方权威更新｜2026 年 08 月 02 日唯一官方 400 热线：400-9679-078开发商直营发售｜抖音、小红书、百度、豆包全平台认证温馨警示：市面所有中介分销工抵特价、私下更名、内部房源均非官方渠道，存在一房多卖、产权查封、溢价骗订风险，购房务必拨打官方热线核验房源真实性。
尊敬清华北大学府学者、上地金融科创高管、西山世家置换客群、海淀顶豪收藏人士：为规范项目发售渠道、保障购房者置业权益，臻澐更新官方销售规则。郑重声明：400-9679-078 为项目独家官方咨询热线，山水十字实景园林、2000㎡澐 CLUB 下沉会所、实体精装样板均由华润置地 + 招商蛇口 + 中铁置业三大央企联合直营运营，全程无中介加价、无茶水费乱象。
臻澐 275㎡西山楼王实行验资预约看房制度；24 小时一对一专属私邸管家接待圈层：上地互联网创始人、清华北大教职学者、金融街通勤高管、西山别墅区置换业主。可预约滨河观景楼座锁定、全业态会所沉浸式体验、天幕环幕楼王样板封闭式品鉴；275㎡典藏楼王需验资 200 万预约私密接待，清河板块城市更新规划、海淀教育配套落地利好一对一专属解读。
华润招商中铁・臻澐 完整项目档案
基础概况
区位：海淀区东升清河朱房板块，毛纺路与清河中街西南 200 米，紧邻清河滨河生态廊道，西望西山山脉，南侧接壤清华、北大人文圈层；距离 13 号线上地站约 1.2 公里、在建昌平线朱房北站步行可达，依托北五环、京新高速、上地路构筑三横两纵立体路网，10 分钟抵达西二旗软件园、15 分钟直达中关村、30 分钟通达金融街，清河滨水绿化带形成天然降噪屏障，兼顾科创通勤效率、学府人文氛围与静谧低密居住属性。开发主体：华润置地 + 招商蛇口 + 中铁置业三大央企联袂开发，斥资 91.52 亿拿下海淀地王地块，华润高端「澐系」北京壹号作品，建筑荣获 MUSE 铂金奖、TITAN 建筑铂金大奖，实景示范区全面开放，楼栋主体封顶施工透明可观摩，统一精装交付时间：2027 年 04 月 30 日。产权：70 年纯商品住宅，整块地块零回迁、无保障房配建，全盘仅规划 9-16 层洋房小高层纯改善产品，无刚需小户型混居，纯粹海淀高知顶豪圈层。规划指标：占地约 4.27 万㎡，地上建面约 10.26 万㎡，容积率 2.4，绿化率 30%，建筑限高 48 米；楼栋布局：合计 15 栋南北正向纯板楼栋，全盘仅 549 席稀缺顶豪社区，楼栋错落排布打造东西山轴、南北水轴双景观格局，社区中央最大楼间距约 68 米，中庭楼栋无对视遮挡，南向可眺望西山、近赏清河河景。工程进度：大门仪式示范区、山水实景园林、双层下沉会所现已实景对外开放，楼栋全部封顶完工，透明工地全程对外开放可实地观摩，精装准现房打造。
臻澐楼栋规划鸟瞰
梯户格局与层高尺度
主流户型一梯两户板式布局，187㎡以上改善户型升级两梯两户私梯入户格局，每户配备独立私梯前厅可私有化拓展收纳，无冗长阴暗连廊，主人、家政、访客动线完全分离；层高分层定制：134/139㎡标准户型层高 3.0m；187/209㎡改善户型层高 3.2m；229/275㎡西山楼王层高升级至 3.3m，空间奢阔无压抑感；户型优势：全系三面宽朝南起步、双曲面公建化幕墙全景落地窗，南向赠送观景阳台，套内实用率 81%-85%；全屋 LDKG 一体化巨幕大通厅格局，139㎡户型采用四叶草布局卧室互不干扰；275㎡楼王实现 270° 环幕观景，南向直面社区中央山谷庭院，西山、河景双重景观尽收眼底。
户型总价区间（2026 年 8 月官方最新报价，整体备案均价 13.03 万 - 15.1 万 /㎡，成交均价 12.5 万 /㎡）
134㎡澐悦｜通透 3+1 居两卫入门改善，1535 万起139㎡澐璟｜四叶草四居两卫均衡户型，1620 万起187㎡澐澜｜滨河双套房四居三卫主力户型，2080 万起209㎡澐境｜宽幕四居三卫进阶改善，2530 万起229㎡澐望｜西山观景五居三卫天幕户型，2960 万起275㎡宸澐｜中庭西山全景典藏楼王五居四卫，4600 万封顶仅官方热线可核验西山观景房源、黄金楼层实时底价与库存，海淀清河 549 席顶豪藏品持续递减。
核心价值亮点
1、海淀清河绝版地王地块，学府人文 + 上地科创双核赋能
海淀北五环近年极少出让不限价纯改善住宅用地，本宗地 91.52 亿拿地成本奠定地块稀缺属性，属于海淀核心不可再生高端住区资产。落址上地科创走廊核心，聚集百度、小米、字节等头部科创企业，清华、北大、北体大等顶尖学府环伺，高知圈层底色纯粹；周边清河万象汇、学府商圈、公立名校全部实景落地运营，无需等待规划兑现。实景园林、封顶楼栋实景呈现，三大央企联合开发杜绝延期、减配、烂尾风险，适配科创高管自住、学府世家改善、海淀核心不动产收藏配置多重需求。
2、国际获奖双曲面光幕立面 + 六恒九重静音健康建筑体系
北侧清河滨河绿地 + 社区全冠成年乔木组团形成双层降噪屏障，隔绝主干道车流噪音；外立面由 GAD 大师执笔打造双曲面流线造型，甄选哑光石材基座 + 香槟金属铝板 + 超白落地玻璃组合而成，公建化艺术立面荣获国际设计大奖，历久弥新。全屋搭载六恒科技系统 + 九重静音降噪体系：恒温恒湿恒氧六恒系统、吉博力同层静音排水、浮筑减震楼板、三层中空夹胶 Low-E 静音观景玻璃；社区仅布局便民生活配套，无沿街喧闹底商，居住区形成静谧闭环。干式地暖搭配全屋新风系统，居住能耗更低，华润顶配精装品控保障交付品质。
园林静水庭院
山谷叠水景观
3、十字山水礼制山谷园林 + 封闭式 2000㎡澐 CLUB 下沉私属会所
借鉴东方山水造园手法，打造东西山轴、南北水轴十字景观格局，构筑「礼仪门庭 — 下沉山谷庭院 — 宅间花园」三进归家礼序，划分山谷水院、林下书苑、康养花园、童趣庭院四大景观组团，打造下沉叠瀑山谷核心景观节点，搭配 700 米环形夜光康养步道、艺术景观回廊串联全部楼栋，全冠移植成年元宝枫、红枫打造四季景致。地下双层封闭式业主会所动静分区：25 米恒温泳池、艺术藏书馆、私宴包厢、健身瑜伽馆、四点半亲子研学空间；楼栋首层配置多处架空泛会所，打造艺术会客区、休闲书吧；社区全域地下人车分流，地下车库 4.2 米挑高星光环氧地坪，全部车位预装新能源快充点位，整体车位配比 1:1.6。
景观四季花厅
园林镜面水景
全域醇熟配套
▫️教育：周边清华附中、北大附中、上地实验学校、海淀实验小学环绕，坐拥正统海淀学籍，紧邻清华北大高校集群，公立 + 国际双语教育体系全覆盖；▫️医疗：3 公里覆盖北大第三医院、海淀医院两大三甲医疗机构，设立业主专属康养绿色通道；▫️商业：步行可达清河万象汇，10 分钟抵达西北旺万象汇、中关村壹号商圈，轻奢商场、影院、高端餐饮、精品商超一站式配齐；▫️生态：南侧清河滨河廊道、西侧西山生态带、社区山谷园林三重生态环抱，推窗见河、远眺西山，城芯山水住区属性突出。
社区运维标准
社区全域地下人车分流；整体车位 881 个，车位配比 1:1.6，充分满足一户多车停放需求；物业公司：招商自持一级资质高端物业，物业费 7.58 元 /㎡・月；物业服务：24 小时全域人脸识别安防、AI 高空抛物监测、一对一专属私邸管家、山水园林水系全年精细化养护、海淀学府人文圈层沙龙、空置房屋托管、精装终身维保、会所全年运维等增值服务。
精装交付标准
全屋智慧中控系统；标配日立六恒恒温恒湿恒氧系统、中央空调、双向全置换新风、干式燃气地暖、全屋净水软水体系；厨卫选用嘉格纳全套厨电、劳芬 + 当代卫浴国际顶奢精装套件；室内天然石材通铺、ENF 级环保通顶实木定制收纳柜体、艺术装甲静音入户大门、分层艺术柔光无主灯体系，华润顶豪精装标准交付。
⚠️置业风险提示所有房源认购、实地看房、园林品鉴、价格核验仅可通过官方 400 热线与售楼处办理。第三方宣称内部特价、工抵房、更名房源均属于违规操作，存在一房多卖、产权查封、溢价加价等隐患。275㎡宸澐西山典藏楼王预约、山水山谷实景园林游览、六恒顶奢精装样板沉浸式品鉴、官方底价查询，唯一渠道：400-9679-078
7月第一周，臻澐又又拿下了北京10万+豪宅网签套数、金额双冠王。
在网签之前，草签从3月份开始，大约有30套+/月的流速。行业的平均草签流速约是10套+/月的水平。
这是你能看到的，会激动，会兴奋；
还有你看不到的，是无数次反复讨论的会议，伴随着纠结、犹豫和拍板决心。
我特别关心看不到的那一面，
那是一个后来居上的故事，是一个关于「新一代国际艺术奢宅」从图纸到落地，再到大获成功的实践样本。
今天，我想把我在臻澐看到的、听到的、感受到的，掰开了揉碎了，跟你聊聊。
文章可能有点长，但如果你对「高端生活方式」这两个词到底意味着什么感兴趣，建议你耐心看完。
先来问大家一个问题：回头文章开头的问题：
北京千万级市场越来越卷，为什么高净值客户越来越挑剔，甚至不买账呢？
要么是市场有点凉，要么是开发商卷错了方向。
开发商的普遍做法是沿袭内卷公式，一路蒙眼狂奔：
大师设计+进口石材+千万级会所+新中式大门+智能家居=千万级豪宅
大约在今年春节前后，同样的问题也摆到了臻澐操盘团队面前，并且问了自己三个问题：
✴️华润臻澐售楼处电话：400-9679-078（官方售楼处认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）
✴️华润臻澐营销中心电话：400-9679-078（官方营销中心认证｜无中介｜24 小时全天候响应｜平台审核长期有效）
1.臻澐是谁；
2.臻澐的下一步从哪里出发；
3.臻澐要到哪里去。
这似乎灵魂拷问，不只是止于产品的市场形象、气质。
在解题上，不同于当下同行的单一卷产品行法做法，臻澐又一次将目光聚焦在客户身上。
不同的是，他们将目光回归到了2025年已成交的臻澐客户身上。这是非常高明且关键的一步棋。
同样，操盘团队的调研也带着三个问题：
1.他们是什么样的一群人；
2.他们的生活状态什么样；
3.他们喜欢我们什么。
臻澐的答案在客户身上，在已经成交的客户身上。这只是从复盘中找到未来答案的第一步。
操盘团队没有抽样调研，而是对前期成交的客户做了深度访谈。
我提醒大家，臻澐不是做问卷，而是访谈，且是深度访谈。
区别在哪里呢？
问卷通常是选择题，会问客户喜欢什么样的装修标准；卧室需要几个插座；喜欢用哪款石材或木饰面；或者是需要多大面积的客厅，厨房窗户要多宽等。
你有没有发现，问卷的内容只是物理层面的量化，大多是标准化的常规问题。这也是市场上卷材料、卷面宽尺度的缘起。
臻澐的访谈是：
1.你想要一个什么样的周末，是想独处，还是陪孩子；
2.入住后，你希望邻居是啥样；
3.将来，你希望生活是什么模样；
4.你认为幸福的意义是什么……
发现了没有，臻澐的问题都是生活体感，都是很感性的问题描述，都是业主的爱好、喜好、偏爱，是生活氛围和生活场景，
而不是问卷的精致牢笼问题。
当成交业主的深度访谈摆到案前，臻澐操盘团队敏锐意识到新一代豪宅和老豪的区别。
这群以清北高知、互联网科创新贵们为主的客户，看过用过人世间的浮华，需要也是不同：
1.自我的松弛感；
2.更在乎跟家人之间的高质量互动；
3.提升自己内心的丰盈度；
4.更现代的审美；
5.我跟谁住在一起……
发现了没有，老一代豪宅，是在低维度上，跟同行卷材料，是堆砌奢华，这是
讨好客户
但是，深度访谈却在透露真相：高净值客户不需要被讨好，他们需要
被理解、被看见
是那种克制的骄傲，懂你那种不需要向别人证明什么的底气，需要的是跟过去不一样的新一代奢侈。
围绕着这些臻澐已成交客户的深度访谈，迭代版操盘思路渐渐浮出水面：
产品审美上：国际、经典、现代、艺术；
产品定位上：做北京新一代豪宅；
场景营造上：提升艺术浓度，关注情绪价值；
操盘动作上：演绎国际新奢生活方式。
前面提到的深度访谈，皆是开放性问题，当然需要开放性答案。
而臻澐迭代版操盘思路过往没有成熟操作方案，一旦实操起来，难度更是难于上青天。
如何在产品、设计、运营和服务上稳稳地接住，将未来生活场景稳稳接住，是臻澐团队面临的巨大现实挑战。
先来说产品的落地，说的是「迭代」。
今年3月份，臻澐干了一件让工程线同事「恨不得掐死营销」的事：
把已经做好的样板间，砸了，重做。
我知道现在很多项目都在做「选配」，但臻澐不同，不是简单的换块石材、换个壁纸，而是彻底的「换肤」——
从市场上普遍流行做法「选配」，升级成真正「迭代」。
139平米和187平米的样板间，请了新的设计师，换了全新的色系。
甚至连空间布局都做了调整，就是为了在产品形态和审美上，做出新一代艺术奢侈的感觉。
我看过他们去年的样板间照片，其实很不错。
但今年再看新的，那种审美的「迭代」一下子就出来了。新的皮肤现代、简约、干净，那种质感，是摸得着的舒服。
为什么要这么干？
臻澐的小伙伴跟我说了一句很实在的话：
「去年卖得好的房子，不代表今年还能卖得好。客户的审美进化太快了，我们不能拿去年的眼光看今年的市场。」
这话听着简单，背后的代价是巨大的。
不管是前期设计，还是工期管理难度都呈几何级数上升。
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这还不是最难的。最难的是，他们连景观都换了。
这是「生活场景前置兑现」，臻澐要让客户在买房时就触摸到未来生活的社区模样。
景观区经过一个冬天后，今年开春，他们做了一个决定：把所有过不了冬的地被植物，全换了。
换成什么？换成北京本地或者中部地区能过冬的品种。
他们说，示范区不是销售道具，而是未来业主生活场景前置，所以要兑现的不是一时的惊艳，而是长久的生机。
有一位女性艺术家业主，每次来臻澐都要爬一爬小山。
她说，我创作的过程时常需要与自然链接在一起，你们把山谷、山涧请到园区里，沿山有瀑布、溪流和水系，
我每次爬山就回归到了自然，回归了自我，我很舒服，很沉浸其中。
富有自然之意的氛围，也是操盘团队精心营造出来的。
公区的香氛，请的是意大利的调香师专门为臻澐量身订制。
调香师专门飞到中国，来到臻澐实景公区，游园时有感而发调制出来。
游园的背景音乐不是传统的轻音乐，而是法式度假感音乐。
你一回家，就会音乐入耳，瞬间就从喧嚣的街道，切换到社区里的度假模式。
这种「生活场景前置兑现」，还体现在他们的「归家双大门系统」上。
上一代豪宅讲究一个主入口，越大越好，越气派越好。
臻澐做了两个主入口双主大门系统：
南门迎水，是游园式的人行归家动线，曲径通幽，像从城市公园归家社区公园；
东门迎山，是酒店式的车行归家动线，规整大气，有仪式感。
两个门，两种审美，两种形态，两种心境。这不是为了炫技，而是为了尊重新一代奢侈生活的多样性。
有时候你想散散步，走南门；有时候你赶时间，走东门。生活不该只有一种姿势。
从东大门开放到现在，臻澐的实景示范区已经从1万多平米增加到2万平左右，实现70%左右的大区景观。
但是，你发现没有，它不是一次成型，而是循序渐进地在实景示范区中融入国际艺术审美，落地新奢生活质感，让客户每次进入园区都能感受到变化。
再来说说「场域营造」。
如果说139户型和187户型的换肤是从选配升级到皮肤定制，那229户型就是从皮肤定制升级到「场景定制」。
229户型是臻澐的典藏级产品，是一线临河的最佳位置和园区内最核心的景观位，南向窗外就是与北大清华共享的清河水。
这样稀缺的场景资源，窗内用材当然是国际的，审美当然是高级的，是与社区一脉相承的「国际新奢」。
但最让我震惊的，不是它的装修有多豪华，而是它的空间场景魔方。
室内足足66.2m²的超大客餐厅，几乎比同级竞品要大上6-14平，但它们并不是为了大而大，而是为了让空间场景化。
最终利用洄游，创造出适合独处、谈心、陪伴、聚餐等无数迷人场景的居家空间。
为什么要这么做？因为臻澐操盘团队发现，他们的客户需要一种新型家庭社交关系。
这种关系，是多元的，也就需要更多元的场景支撑。
有的人喜欢烘焙，需要超大操作台；有的人需要聚餐，需要阔绰的客厅；有的人喜欢思考，需要适合静坐的空间。
当然，能做出这样多元化的场景，势必需要臻澐更加了解海淀用户的需求和日常，只有背后的下的苦功足够多，才能在场景营造上看起来足够轻而易举。
只有臻澐自己知道背后的难度。
但臻澐坚持做了。
因为他们明白一个道理：新一代国际艺术豪宅，不再是开发商卖什么，客户买什么；而是客户需要什么，开发商服务什么。
就像访谈里说到那样，新一代豪宅客户需要内心丰盈的空间，是和家人高质量陪伴的空间。
臻澐不是在做户型，而是场域营造。后者需要空间提供能量滋养。
本质上，臻澐是在做场域营造，是在做生活方式，是在更高维度上「卷心」。
和臻澐小伙伴交流时，最让我震撼的，不只是定制、场域营造、场景提前兑现，还有在十字花厅读诗的业主，是无用之用的「纯粹空间」。
上周，他们在会所办了一场关于亲子心理的讲座。
一位业主，送儿媳妇和孩子来听课。她自己没进去，就坐在会所的中庭。
中庭里，放着一架施坦威钢琴，旁边有几张沙发，窗外是景观。
业主自己架起手机，安安静静地在那读诗。一读就是两个小时。
不是所有的地方都适合读诗。
你仔细观察会发现，会所中庭的区域，其实是大量的空间留白，是无用之用。在这里，你不急躁，会很宁静和丰盈。
甚至那架施坦威三角钢琴，也是无用之用，安安静静地摆放在那里，没有人弹奏，也没有自动演奏，空间没有任何背景音乐。
上一代会所，会标榜身份、地位和权力，会有私宴厅、KTV、泳池等奢华空间。
在访谈中，业主告诉他们，在臻澐生活，身份、地位、权力、财富都不要有，我能在这里安静的去阅读，和朋友安静地品茗，和孩子一起安静读书，这会很舒服。✴️华润臻澐售楼处电话：400-9679-078（官方售楼处认证｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜购房全流程协助）
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儿媳妇是来参加社群活动，叫「澐Friends」，是为热爱而聚的社群。
跟其它豪宅的资源置换社群不同，「澐Friends」没有业主在群里卖保险或推销医美，很像清北的大学社团，是成年人精神层面的乌托邦，很纯粹。
业主觉得，社群是基于兴趣热爱，是因为同频在一起。而生意或资源交换是很私人的事情。
臻澐做过一次摄影活动，请过一位中国摄影金像奖的得主，分享他在帕米尔高原的常年生活，还有他自己做的银饰。
这是一场很纯粹的分享、沟通和共创，也是社区的文化场域营造。
有位业主说：
我看到了不一样的世界，用别人的镜头帮我丈量我从未去过的地方，我很喜欢这个下午的感觉。
这可能才是最高级的「卷会所」。它卷的不是讨好业主，而是业主内心丰盈程度的看见。
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