城市更新是重资产、长周期的赛道，从前期拆迁建设到后期运营回款，全程考验操盘方的资金储备与资源整合能力。对于身负规模债务的地方国资平台而言，每一笔新的业务布局，都不只是简单的规模扩张，其中还有资产优化与经营策略的深层考量。
近日，青岛瑞青城市更新有限公司（以下简称“青岛瑞青”）完成多项工商信息变更，正式引入青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司（以下简称“即墨旅投”）作为股东，注册资本由3亿元提升至5亿元，股权结构与企业类型同步完成调整。
作为即墨区资产体量最大的区属国资平台之一，即墨旅投截至2026年一季度末的有息债务规模已超280亿元。偿债压力下，其为何选择加码城市更新赛道？
齐鲁财研社第1319期
青岛瑞青完成股权调整
两家区属国企携手布局城市更新赛道
国家企业信用信息公示系统的最新变更记录显示，青岛瑞青已于7月27日完成多项工商变动，核心指向股权结构与注册资本的双重调整。
变更完成后，公司注册资本从3亿元提升至5亿元，增幅达66.67%；原全资股东青岛市即墨区国有资产运营服务中心持股比例降至60%，新增即墨旅投作为股东，持股40%；企业类型也随之从国有独资有限责任公司变更为其他有限责任公司。
从股权关系看，此次入股属于即墨区国资体系内部的资源整合。
两家企业的最终实控人均为青岛市即墨区国有资产运营服务中心，属于典型的“兄弟平台”牵手。这种操作模式在地方国资整合中并不少见，核心目的通常是通过股权绑定实现业务协同，避免内部资源分散，同时放大单个平台的资本实力。
具体来看，青岛瑞青成立于2022年，注册地位于即墨区。
从经营范围来看，其业务覆盖城市更新的核心链条：既包含建设工程施工、房地产开发经营等开发类业务，也纳入了旅游业务、水产养殖等运营类板块，同时还涉及金属材料、建筑材料、农产品等贸易类业务。
作为一家成立仅四年的年轻平台，此次增资扩股后，其资本实力明显提升，承接大型城市更新项目的能力也随之增强。
此次入股的即墨旅投，则是即墨区资历更深、体量更大的核心国资平台。公司成立于2007年，注册资本1亿元，由青岛市即墨区国有资产运营服务中心100%持股。
经过十余年发展，即墨旅投早已不局限于“旅游开发”的字面定位，而是成长为覆盖城市建设、文化旅游、乡村振兴、港口运营、民生配套等多元领域的综合性投融资主体，下属子公司达41家，累计参建马山公园、环秀湖人才综合体、女岛港等重点项目，是即墨区基础设施建设与公共服务供给的核心力量。
从公开财务数据来看，即墨旅投资产体量庞大，2025年公司实现营业收入12.43亿元，净利润1.33亿元，总资产达到561.43亿元，净资产202.83亿元。
此番入股青岛瑞青，既能为后者补充资本金，也可输出自身成熟的项目开发、园区运营与资源整合经验。
身兼多职的即墨旅投
资本动作与债务压力并存
作为即墨区资产规模靠前的国资平台，即墨旅投此次入股青岛瑞青，既是其业务边界的一次延伸，也是其在当前经营环境下的一步战略落子。
从业务结构看，供热供电业务是即墨旅投当前的核心收入来源。
数据显示，2023年热电板块贡献了公司64.64%的主营收入，2024年这一占比为52.40%，2025年降至36.00%，2026年一季度又回升至51.83%。
占比波动背后，是公司业务多元化的尝试——基础设施建设、房屋租赁、房地产开发等业务占比逐步提升，但也带来了主营业务不够突出的风险。
为了支撑庞大的基建业务与资产规模，即墨旅投近年来在资本市场动作频繁，多渠道拓展融资来源。
2025年9月，公司发行总额5亿元的“25即墨旅投SCP001”超短期融资券，发行利率2.10%，期限270天，共获得12家机构申购，合规申购金额达8.2亿元。
2026年公司再度推进5亿元超短期融资券发行，申购区间设定在1.5%-2%。
簿记建档期间，杭州银行在申购截止前一小时撤回1亿元、申购价位2%的订单，这一变动也引发市场对其融资认可度的讨论。
除了传统债券，资产证券化也成为即墨旅投盘活存量资产的新路径。
今年6月，公司资产证券化项目中标结果公示，由天风资管牵头，联合国新证券、德邦证券组成的联合体中标，拟发行规模约2.45亿元，最终中标承销服务费率为5.00‰/年，低于招标设定的费率上限。
ABS项目的推进，说明公司正从单纯的债权融资转向存量资产变现，试图通过盘活持有型物业、基础设施等存量资产来补充现金流，降低对新增债务的依赖。
频繁融资的背后，是公司面临的债务与盈利压力。
截至今年3月末，即墨旅投有息债务余额合计282.78亿元，占同期末负债总额的75.81%，债务结构以债券融资、银行借款和融资租赁为主，偿债周转压力持续存在。
盈利端同样存在波动，2026年一季度公司实现营业总收入4.35亿元，净利润为-8011.65万元，出现阶段性亏损。
公司披露，亏损主要源于一季度投资性房地产公允价值变动损益尚未确认，孵化中心资金补贴、供热补贴等政府补贴尚未确认。
此外，司法执行记录也为公司经营前景增添了几分不确定性。
早在2025年7月，即墨旅投就曾因对下属企业的融资租赁合同纠纷承担连带保证责任，被无锡市锡山区人民法院列为被执行人，执行标的1.03亿元，后续随着协商推进被移出被执行人名单。
而就在此次青岛瑞青股权变更次日，即墨旅投再度被青岛海事法院列为被执行人，执行标的598.91万元。
回到此次入股青岛瑞青的动作本身，在债务高企的背景下加码城市更新，本质上是即墨旅投一次“向内挖潜、以协同换增量”的布局。这笔操作属于国资内部的股权整合，不会额外增加即墨旅投的刚性债务负担，反而可以通过业务整合优化区域国资的资产配置效率，将优质资源向专业平台集中，长远来看也有助于提升整体资产的造血能力。
当然，股权整合只是第一步，真正的考验还在后面。如何让即墨旅投的运营能力真正落地到青岛瑞青的项目中，如何在拓展新业务的同时控制好整体债务风险，如何让城市更新项目兼顾社会效益与资金平衡，都还需要时间给出答案。
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