中原地产创始人施永青 中房报记者 刘洋/摄
阶梯式上涨、阶段性调整的走势，才是健康可持续的楼市周期。
中房报记者 李叶 北京报道
2026年的香港，正站在资产价值重构的关键路口。一边是住宅楼市在急涨后步入“阶梯式”整固期，一边是学生公寓赛道在政策红利与人口结构的双重催化下，迎来了一场资本盛宴。
数据显示，上半年香港楼价涨幅突破10%，远超投行与业内分析师的普遍预期；进入年中后，交投活跃度明显回落，市场情绪从激昂转向审慎。与此同时，香港学生公寓赛道却逆势升温，成为各路资本竞逐的焦点——从京东以7.5亿港元收购油麻地酒店物业改建学生公寓，到晶苑国际、新加坡伟合控股、招商局集团、华润隆地等企业纷纷落子布局，市场呈现“群雄逐鹿”之势。
作为香港地产界的标志性人物，中原地产创始人施永青既是楼市大势的敏锐观察者，也是学生公寓赛道的深度参与者。他一方面将全年楼价涨幅预测从20%下调至15%，坦言“下半年升幅不如上半年急速”；另一方面加速推进旗下学生公寓品牌“壹社”的扩张——目前已推出3个项目，提供约1900个床位，目标在未来3年内增至6000个。在两个市场均处于关键转折节点之际，他的判断与布局无疑具有重要的参考价值。
7月24日，中国房地产报记者专访了施永青及中原投资副总裁马耀扬，围绕香港楼市走势、学生公寓赛道竞争格局及中原的战略布局，展开了一场深度对话。
香港楼市阶梯式复苏
中国房地产报：您在今年1月曾预判今年香港楼市将进入“高涨期”，当时预测全年涨幅超10%；6月又将预测上调至全年约20%。如今半年已过，上半年楼价升幅已超过10%。回顾这半年，楼价的实际走势是否超出了您的预期？
施永青：今年以来，香港楼市的复苏速度与上涨幅度均远超市场预期。上半年楼价涨幅已突破10%，跑赢了绝大多数投行及业内分析师的预测，也让我在年中阶段对后市一度更为乐观。
不过进入年中后，市场出现了新的变量，核心影响因素主要有两个：
一是地缘政治与美联储货币政策变动。中东局势持续紧张，美国与伊朗之间的冲突反复拉锯，此前双方达成的14点共识未能落地，冲突再度升级，直接推高了国际油价，打乱了全球通胀回落的节奏。受此影响，美联储的货币政策态度发生转变。年初市场普遍预期美联储将在年内开启降息周期，但当前通胀回落不及预期，降息概率大幅降低，甚至存在重启加息的可能性。这对香港楼市形成直接利空：一方面，利率上行会增加购房者的按揭供楼成本，压制刚需及改善型置业需求；另一方面，银行存款收益提升，也分流了楼市投资资金，使得投资收租型买家入市意愿减弱，市场整体情绪趋于谨慎。
二是跨境资金监管收紧。此前部分内地资金通过不合规渠道进入香港股市、楼市炒作，违反了国家跨境资金管理规范，多家券商因此受到处罚。监管趋严后，跨境资金流动更加规范，短期流入香港房地产市场的增量资金有所收紧。在此背景下，市场产生了一定顾虑，流入房地产的资金也相应减少。
受上述两大因素叠加影响，下半年香港楼市交投活跃度有所回落，尤其在新房市场，开发商推盘后的去化速度明显放缓，市场上也出现了部分楼价回调的担忧声音。
但我始终认为，调整虽会出现，整体趋势仍以上升为主。回顾香港楼市过往周期，在一轮完整的上行趋势中，往往会经历多次“上涨—消化—巩固—再上涨”的过程，当前仅是本轮上行周期的首次调整。当下，市场部分悲观言论认为房价将大幅跳水，我认为这实属危言耸听，出现这种极端走势的概率极低。
中国房地产报：为什么认为是“危言耸听”？
施永青：首先，我认为上述两大负面因素持续时间有限。以美国利率为例，当前美国政府债台高筑，每年利息支出极高，且高度依赖“借新还旧”。旧债多为低息时期发行，息率仅1厘至1.5厘；而新发债券息率已达4厘至5厘，财政压力巨大。因此，美国客观上需要一个低息环境。特朗普新任命的美联储主席上任前已与其达成默契，需配合政府压低利率。尽管美联储传统上具有政策独立性，但如今新主席每周与财政部长开会协调，其独立性势必受到影响。我预计美联储将配合政府需要，推动降息。再者，加息对抑制因油价上涨带来的通胀效果有限，若副作用大于正效益，美联储即便加息，次数也会极为有限。因此，第四季度利率环境有望改善。
其次，中东局势最坏时刻或已过去。美国在冲突中并未占据上风，反而需推动签署协议、承担伊朗战后重建责任（尽管名义上由其盟友出资），并解除对伊制裁、解冻资产。这种妥协姿态表明其无意进一步扩大冲突，未来贸然升级的可能性更低。
至于内地资金流向，中央明确支持香港巩固国际金融中心地位，这离不开资金池的支撑。中国外汇储备规模庞大，去年外贸顺差超过1万亿美元，完全具备对外投资能力。虽然短期监管政策会因合规问题有所收紧，但长期而言，随着经济稳健增长，流入香港的资金只会增加而非减少。香港在国家外汇资产配置中仍将扮演关键角色。
综合来看，我对香港住宅楼市并不担忧，短期调整后，楼价仍有条件再上一级台阶。
中国房地产报：也就是说，您依然维持全年楼价升幅的预测？
施永青：市场始终处于动态变化中，预测也需要结合实时走势进行调整。今年上半年，楼市涨幅已突破10%，表现超出预期，但下半年受美联储货币政策不确定性、中美博弈等外部因素影响，上涨节奏将会明显放缓。
基于当前市场现状，我适度下调预期，预计今年香港楼价全年整体涨幅约15%，这已是较为稳健的表现。
当下，全球政治、经济、军事格局仍存在诸多变数，中美博弈仍在持续。美国始终将中国视为核心竞争对手，即便无法实现产业链全面脱钩，也会持续通过科技制裁、产品禁令等方式遏制中国发展，例如限制美国AI企业产品进入中国及中国香港市场。但与此同时，中国本土科技产业快速崛起，竞争力持续提升，海外机构也已意识到，未来全球市场对中国AI技术及产品的依赖度或将持续提升。
整体来看，外部不确定性会压制香港楼市短期上涨节奏，但内地经济稳步复苏、香港金融中心地位巩固等核心利好不变，楼市整体向上的大趋势不会改变。随着时间推移，中国在多领域的竞争优势持续凸显，美国的遏制力度将逐步弱化，后续楼市仍有向上修复空间。
中国房地产报：如果用一句话定调今年下半年的香港楼市，您会如何概括？
施永青：反复向上，阶梯式稳步复苏。
香港楼市当前的市场复苏，与经济增长和居民收入增速基本同步。我始终不乐见房价过快暴涨，因为急速拉升的房价容易脱离普通市民的购买力，导致楼市失去刚需支撑，演变为仅靠投机和投资情绪驱动的市场。这种行情极不稳定，一旦市场情绪转向，便可能引发大幅波动。
阶梯式上涨、阶段性调整的走势，才是健康可持续的楼市周期。房价每上涨一段便适当停顿休整，让居民收入逐步追赶，有助于持续吸纳刚需买家入市，避免大量刚需群体被彻底挤出市场。
今年下半年，香港楼市上涨节奏将有所放缓，阶段性震荡调整也会增多，但整体上行的核心趋势不会逆转。这种“慢涨、稳调”的走势，既能保障楼市长期健康发展，也更符合香港社会的整体利益。
学生公寓市场需求巨大
中国房地产报：当前，香港学生公寓赛道正成为各路资本竞逐的焦点。从老牌纺织企业、新加坡外资，到招商局、华润等央企，再到京东等互联网企业纷纷布局，怎么看待这一“群雄逐鹿”的局面？
施永青：我们坚定深耕香港学生公寓赛道，核心依托于香港特区政府的人才战略及市场刚需。为补充本地人才流失、强化香港国际化教育优势，香港持续大幅放宽非本地生招生比例：此前香港高校非本地生学额上限为20%，2024年上调至40%，2025年进一步提升至50%，非本地生源规模迎来爆发式增长。
然而，香港高校校内宿舍资源长期紧缺，即便仅覆盖本地学生也存在供应缺口。非本地生大幅扩容后，校外住宿刚需被彻底放大，市场缺口十分突出。为解决学子住宿难题、避免学生分流至普通住宅市场加剧本地居住供需矛盾，香港特区政府出台多项利好政策，大幅放宽物业改建学生公寓的审批要求，允许酒店、写字楼、商业物业改建为学生宿舍，快速拓宽供应渠道，为行业发展扫清了政策障碍。
从投资时机来看，当前布局学生公寓恰逢其时。一方面，香港住宅楼市稳步复苏，租金水平持续上行，学生公寓的租金收益具备长期增长空间；另一方面，当前香港房产价格较历史高峰期仍有15%~20%的折价，资产估值处于合理低位，是优质的布局窗口期。
中原投资副总裁马耀扬 中房报记者 刘洋/摄
马耀扬：我补充几组关键数据，以便更直观地理解市场格局。
香港学生公寓市场自2023至2024年才真正进入发展快车道，核心驱动力是非本地学生规模的持续扩大。如前所述，非本地生比例已从2024年的20%提升至2025年的50%。今年，香港特区政府更提出不排除进一步上调非本地生比例。
2024至2025学年，香港非本地生人数已达9.2万人。然而，目前全港大学为非本地生提供的校内宿舍床位仅约2万余张，意味着近7万名学生需在校外租房。截至2025年底，全港专业化运营的学生公寓床位仅约3700个；即便算上今年京东、招商局、华润等新项目入市，总量也仅约6000个。
学生公寓属于重资产投资，单个项目往往需投入数亿港元，仅能提供100至200个床位，相比于庞大的缺口可谓杯水车薪。根据过去7年非本地生年均13.85%的复合增长率测算，预计到2030年，香港非本地生人数将突破17.6万人。与当前数千个专业床位相比，市场空间极为广阔。
众多国企、央企、外资及互联网企业扎堆入局，本质上是认可这一赛道的长期确定性——这是未来香港非常热门的投资领域。更重要的是，香港教育产业正从“城市福利”转向“产业支柱”，配合北部都会区规划及内地高校来港办学，香港有望成为亚洲教育高地。除内地生源外，东南亚及国际生源也将持续增长，需求端潜力巨大。
中国房地产报：学生公寓投入重、周期长，中原如何吸引更多资金合作？
马耀扬：中原投资作为中原集团旗下的资产管理平台，早在2016年便联合投资人布局英美学生公寓。在香港市场，我们同样采用开放合作模式，而非仅依赖自有资金。
中原的核心竞争力在于全产业链优势：第一，资产获取能力。依托中原集团在香港近6000名员工、400余家地铺的全网覆盖，能够第一时间锁定优质标的；第二，估值定价能力。深耕本地市场数十年，确保收购价格具备竞争力；第三，专业运营能力。自有品牌“壹社”提供标准化、精细化的运营服务；第四，渠道引流能力。除香港本地网络外，内地各分公司（例如深圳、上海、广州等）每年输送大量客源，入住率有保障。目前，中原投资运营中的尖沙咀一步居117学生公寓项目入住率已达100%。
中国房地产报：如何预判未来三年学生公寓赛道的整体发展趋势？
施永青：短期内，由于供应严重短缺，租金具备上涨动力——唯有价格信号才能吸引新资金入场。现阶段，政府不宜强行干预租金，否则会扭曲市场信号，削弱投资意愿，反而不利于增加供应。随着“城中学舍计划”等政策落地，更多市场主体将参与竞争，从而倒逼服务品质提升，并促使租金回归合理水平。
此外，学生公寓作为实物资产，既能提供接近美债的收益率，又无汇率贬值与主权违约风险，正成为国际资本优化资产配置的重要选择。随着更多保险基金、退休基金乃至主权基金入场，市场将逐渐接受更低的资本化率（Cap Rate），这意味着资产净值具备可观的上升空间。
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