编者按 物业服务是群众天天有感的“关键小事”，也是基层治理的民生大事。习近平总书记日前在考察上海时强调，要以“绣花功夫”不断提升小区物业管理和便民服务水平，努力让居民群众满意。十二届市委九次全会将“深化住宅小区物业治理”作为全面践行人民城市理念、加快推动超大城市治理现代化的重要任务之一。
今年6月，上海已经发布了《关于推进物业行业提质增效的实施意见》，着力构建服务民生、智慧高效、共生共治的物业行业发展体系。如何立足超大城市治理特点，推动上海物业行业高质量发展？今刊发相关研究成果，以飨读者。
筑牢“止于未诉”法治根基
《关于推进物业行业提质增效的实施意见》就“强化法治保障水平”作出系统部署，明确要求充分发挥街镇人民调解委员会、社区法官工作室、专业调解组织及居村人民调解组织作用，深入推广“社区巡回审判”“三所联动”等纠纷化解模式；对事实清楚、权利义务关系明确的物业费纠纷案件，支持人民法院依法适用小额诉讼或简易程序；将物业服务政策解读纳入基层普法和社区治理宣传内容，加强常态化宣传教育。
这一制度安排的核心指向，是构建“调解优先、诉讼断后”的物业纠纷分层化解机制：让绝大多数矛盾化解在社区、消弭于诉前，让进入诉讼程序的少数案件得到快速高效处理，并通过主动释法、前置宣传，从源头减少争议发生。这既是上海在超大城市基层治理中践行新时代“枫桥经验”的生动探索，也是推动物业服务从“被动应诉”走向“主动治理”的关键一步。
“调解优先”化解诉前矛盾
“三所联动”机制是上海近年来着力打造的基层治理特色品牌。其运作模式为：派出所依托执法权威，维持调解现场秩序、及时制止过激行为；司法所统筹人民调解力量，发挥贴近社区、熟悉社情民意的优势，主持开展协商调解；律师事务所提供专业法律意见，确保调解协议内容合法有效。三方力量整合协同、职能互补，形成“情、理、法”深度融合的纠纷化解合力。据统计，预计到2026年底，上海全市“三所联动”调解站点将实现约4500个点位的广泛覆盖。
“社区巡回审判”是将法庭下沉至社区的创新性法治实践。其基本形式为：法官走进小区，对典型物业案件进行公开审理，居民在场旁听，庭审结束后由法官即时释法说理，将审判过程转化为生动的法治公开课。实践中，部分基层法院已开始探索更加精准的巡回审判机制。以徐汇区法院为例，该院通过综合比对辖区万人起诉率与“12345”热线工单、110警情等大数据，系统勾勒各片区的矛盾风险图谱，进而定点开展巡回审判，推动司法资源从事后裁决向前端预防倾斜，在矛盾纠纷的源头治理上取得实效。
这一模式让法律从审判台走进社区，以个案裁判明晰规则，以示范效应引导预期，切实发挥“化解一案、带动一片、治理一方”的效能，为基层自治持续注入法治动能。
“简案快审”提升清欠效率
对于经调解仍无法化解，且事实清楚、权利义务关系明确的物业费纠纷案件，小额诉讼程序的制度安排，对破解物业费零散欠款催收困局具有重要意义。
物业服务类案件标的额通常不大，但往往涉及面广、当事人众多、矛盾易激化。传统路径下，物业企业面对欠费多采取“催收-发函-起诉”的线性处理模式，诉讼周期长、成本高，企业常陷入“赢了官司、耗了时间”的窘境；诉讼本身具有对抗性，容易加剧物业与业主之间的对立情绪，导致双方关系恶化；大量此类案件集中进入司法程序，也给本就紧张的基层司法资源带来较大压力。
通过激活小额诉讼程序“一审终审、庭审简化、审限缩短”的制度优势，相当于为小额物业债权开辟一条司法快车道，精准回应了物业费纠纷“标的额虽小、矛盾却不小、处理颇费时”的现实痛点。在具体操作层面，物业公司面对长期无正当理由拒交的少量欠款，不必再困顿于漫长的普通程序：通过适用小额诉讼，法院可以快速立案、即来即办，实行一审终审，极大缩短了回款周期。这不仅大幅降低权利人的维权门槛，更以不可逆的强制执行预期，重塑欠费业主的履约预期，从源头上遏制因诉讼周期过长滋生的“老赖”心理，维护了社区公共治理的良性循环。
此举不仅是司法技术层面的优化，更是“抓前端、治未病”理念在社会治理领域的生动实践——以集约高效的诉讼程序快速定分止争，小区治理便能从长期的欠费纠纷中抽身而出，将更多资源投入到服务品质的提升之中。这对于构建共建共治共享的和谐社区，具有深远的示范价值。
“普法教育”减少源头纠纷
加强普法宣传教育，将物业服务政策解读纳入基层普法和社区治理宣传内容，这一部署体现了从源头预防纠纷、以规则消弭争议的治理思路。
社区普法的重点，在于帮助业主厘清三个核心法律问题。一是物业服务合同的契约属性。物业费是业主基于合同约定所应支付的对价，业主享有服务权利的同时负有交费义务，二者互为对应，不可单方割裂。二是物业企业的义务边界。法律法规和物业服务合同共同界定物业企业的服务范围，需向业主作出清晰说明，避免认知错位引发无谓争议。三是权利救济的合法途径。业主若对服务质量不满，可通过沟通协商、向主管部门投诉举报、提请业主大会决议更换物业企业等方式依法主张权利，而不应以拒交物业费作为对抗手段。2026年5月，长宁区司法局联合区委组织部、区房管局共同编写《物业治理法律知识百问百答》，并于第三届上海法治文化节长宁主场活动中首次面向公众发放。该手册聚焦“业委会运作、出入管理、邻里纠纷、加装电梯、房屋维护、党建引领”六大领域，梳理100个群众关注程度高、贴近生活的典型问题，将政策解读与操作要求相结合，帮助业主树立“质价相符”的消费观念，增强依法维权的权利意识。
对于物业企业而言，内部法务培训不可或缺。从司法实践看，安全巡查记录缺失、设施维护台账不全、劳动用工不规范等自身管理问题，是导致物业企业败诉的常见原因。系统梳理高频败诉案例类型，定期组织开展全员法律培训，将法务知识转化为一线人员的岗位操作规范，是防范法律风险的长效之举。
多元纠纷化解机制的生命力，在于将非诉讼纠纷解决机制置于前端。《意见》的法治保障条款，为上海物业行业确立“调解优先、诉讼断后”的纠纷处置路径。这既是坚持和发展新时代“枫桥经验”、推进超大城市基层治理现代化的题中应有之义，也是优化法治化营商环境、降低企业维权成本、维护群众利益的务实之举。
总之，将上述理念落到实处，需要各方协同发力。对物业服务企业而言，要在日常管理中切实履行劝阻报告等法定职责，以规范服务赢得业主信任；在纠纷产生后，应善用调解、小额诉讼等多元方式依法维权，有效降低解纷成本；在服务全程中，应持续开展普法宣传，从源头减少矛盾。对基层治理各方而言，应进一步做实“三所联动”机制，畅通调解渠道，让群众在家门口就能找到解决问题的途径。以法治为基、以调解为桥、以诉讼为盾，方能真正实现“小事不出社区、大事不出街镇、矛盾不上交”的治理目标，为推动物业行业提质增效筑牢法治根基。
（作者为中共上海市委党校副校长、教授，上海市习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心研究员）
原标题：《筑牢“止于未诉”法治根基，推动物业行业提质增效》
热门跟贴