清远楼市7月启示录：当“K型分化”撞上“广清同城”|k型分化|佛冈|全年二手房均价|广州|广清|清城区|清新区|清远市|清远楼市|英德

一、冰冷的数据背后，藏着一个滚烫的真相

2026年7月的清远楼市，呈现出一种耐人寻味的“拧巴”状态。

先看整体数据：7月第3周，清远二手房挂牌均价5913元/平方米，环比微跌0.09%；全市商品住宅成交均价6925元/平方米，成交面积3.55万平方米。新房网签732套，环比上周增长约41%。

这些数字的“拧巴”之处在于——价格在跌，成交在涨。量升价稳，买方与卖方正在经历一场无声的心理博弈。

2026年上半年，清远GDP达1119.10亿元，同比增长5.7%，创下2022年以来半年度增速新高，快于全国（4.7%）和全省（4.5%）。但同期房地产开发投资却下降28.0%，商品房销售面积112.34万平方米，下降16.5%。

经济在跑，楼市在熬。这组反差，才是理解清远7月楼市的真正钥匙。

二、七区县“众生相”：谁在逆势上涨，谁在持续探底？

清远下辖清城区、清新区、英德市、佛冈县、连州市、阳山县、连山县七区县。7月的数据勾勒出一幅“K型分化”的清晰图景——强者未必恒强，弱者却各有各的弱法。

连山县（7954元/㎡）——价格高地，却是“有价无市”的孤例。作为全市均价最高的区县，连山的搜索关注度仅占0.71%，几乎被市场遗忘。高价的背后是极低的流动性，这是一个“挂牌价说了算，实际成交靠缘分”的市场。

佛冈县（5622元/㎡）——全市唯一逆势上涨的“黑马”。在清远各区县一片“跌”声中，佛冈7月二手房均价环比上涨0.52%，同比上涨1.99%。更值得关注的是，7月第3周全市新房网签冠军正是佛冈的龙凤·山语和溪项目。佛冈凭什么？京港澳高速出口的区位优势、广州北的辐射红利、相对较低的库存压力——当别人在“活下去”，佛冈在“活得还不错” 。

清城区（4761元/㎡）——绝对龙头，却已连跌12个月。清城区占据全市69.38%的搜索关注度，7月二手房均价环比下降0.50%，同比下跌5.78%，最近一年12个月全部下跌。作为全市成交主力——7月第3周清城区新房网签445套，占全市的60.8%——清城区的“跌”，不是没人买，而是买的人都在砍价。

英德市（4790元/㎡）——供需两旺，价格却“稳中有忧”。英德7月在售二手房达1922套，环比上涨0.9%。供应在增加，但价格环比下跌0.3%。7月第3周英德商品住宅成交面积0.54万平方米，位列全市第二。英德的问题是“卖得多，但不一定卖得好” 。

清新区（4189元/㎡）——跟跌不跟涨的“稳健派”。清新7月二手房均价环比下降0.32%，同比下跌4.65%，最近一年11个月下跌。7月第3周新房网签63套，市场体量小、波动小、关注度10.59%——清新区的楼市，像极了一个安静看戏的旁观者。

连州市（3746元/㎡）与阳山县（4033元/㎡）——被遗忘的“沉默大多数”。连州7月二手房均价3746元/㎡，搜索关注度仅3.39%；阳山均价4033元/㎡，在售二手房仅5套。这两个市场的关键词是“流动性枯竭” ——挂牌没人看，看了没人买，买了卖不掉。

三、政策“组合拳”：好牌打出了什么效果？

2026年，清远在楼市政策上可谓“火力全开”。

3月，八部门联合出台27条新政：多子女家庭购房套数认定核减1套；换购住房个税退税；公积金贷款额度最高上浮20%，多子女家庭叠加绿色建筑优惠后可贷至96万元；商业贷款首套房首付降至15%。

5月，再推“业主预看房”制度和备案价调整新规——开发商每月可调价3次，每次不超过7%，月累计不超过20%。同时推广“竞地价、竞品质”土地出让模式。

这套“组合拳”的逻辑很清晰：降门槛、提品质、稳预期。从5月数据看，政策确实见效了——全市商品房销售面积环比增长37.5%。但7月的数据告诉我们：政策能制造“脉冲”，却难以扭转“趋势” 。

问题出在哪？需求端的信心修复，远比政策供给端的热情释放要慢得多。 93.82%的网友关注0-20万价格区间的房源——这个数字比任何分析都更有说服力：清远购房者的心理价位，已经被压到了“白菜价”的区间。

四、广清同城：最大的变量，最远的想象

清远楼市最大的基本面，从来不在清远内部，而在广州。

7月第3周，清远各区县搜索榜前三名是清城区、清新区、英德——这与3月的清城区、佛冈、清新区和4月的清城区、清新区、佛冈相比，英德的崛起值得玩味。搜索排名的变化，暗示着广州外溢购买力的流向正在发生微妙转移。