上海楼市进入调整期，房价开始普遍回调，但不同区域的跌幅却大不相同——这就是典型的"价格分化"现象。
有些板块因为房东急着套现，价格跌得猛；而另一些板块的业主资金压力小，价格就相对坚挺，这种差异直接导致了上海各区域的房价泡沫程度完全不同。
以上海老破小为例吧，以下不同的老破小价格竟然一样，非常不可思议。
首先是内环内的世博板块，1990年年代的老破小，单价4.2万/㎡。
闵行（西南外环内）的龙柏板块，1995年的龙柏七村，单价4.4万/㎡。
然后是嘉定（西北外环内）丰庄板块，1994年的金丰新村，单价4.4万/㎡。
最后是宝山（东北外环内）张庙板块，1996年的岭南家园，单价4.1万/㎡。这是五十多平米的房子，换算到该小区四十多平米也差不多要4.4万/㎡。
上海楼市正在经历一场"价格重估"，而老破小的价格扭曲尤为明显。我们来看这四套房龄相近的非学区老破小，按地段价值排序本该是：世博＞龙柏＞丰庄＞张庙。但现实却很魔幻——它们的挂牌价居然相差无几。
我算了下这几个区域老破小的租售比：
• 世博：租售比2.8%
• 龙柏：2.5%
• 丰庄：2.4%
• 张庙：2.3%
这组数据暴露了两个关键问题：第一是房租反应是比房价更加灵敏的，房价还没来得及回调，房租就先回归到合理价格了。第二是世博作为内环板块，其租售比理应显著高于外围区域，现在反而被低估
因此，我给购房者一些忠告：一定要有全城比价的视角来看待房价，千万不能就盯着自己居住的那一片地方。不同地方的房价泡沫差距挺大的，一定要算租售比，要全城对比相同类型房子的租售比情况，找到性价比高的房子。
租售比差0.5%=500万房产多付100万溢价，也就是说现在买错房的代价，可能是未来5-10年的家庭财富差距。
当潮水退去时，最先露出的永远是那些被泡沫托举的伪高价房。上海这轮价值重估，现在才刚拉开序幕。一定要记住算租售比，并且要全城比价。
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