文/深圳进深 李奕和
深圳又一个项目，开始为新盘让路。
这两天，位于龙岗平湖的金光华凤凰九里，传出降价。
在售的凤凰九里慧苑组团。
73-74㎡三房一卫220万起；83-85㎡三房两卫255万起；106㎡四房两卫330万起。
整体上，小面积降了20万，大面积降40万，单价仅3万起。
更炸裂的是，首付仅需10万。力度可以说是空前。
巨额优惠的背后，据了解，凤凰九里的新一期组团（二期）——君苑，就要入市了。
项目早前，其实已经出现在深圳今年三季度的销售计划名录。
最近动作也越来越频繁。
就在前两天，凤凰九里君苑的总平图出现了调整变更。
主要修改内容包括：
塔楼层数、高度、轮廓修改，公共配套轮廓调整，自行车位位置调整；
以及消防车道调整，景观廊架及景观底图修改等。
进深网仔细对比了项目修改前后的总平图，比较明显的调整有：
1）其中一栋楼变高了。
总平图看到，小区的3栋，有三条腿，原本都是46层高。
调整后，楼栋东面的那条腿，增加了一层至47层；
另外西面的两条腿则保持46层。
最终，小区的总户数也有所变更。
从原来的898户，变为900户，增加了2户。
2）还有一些比较大的调整。
小区地上架空绿化休闲建面，减少1135.76至1917.98㎡；
增加地下架空绿化休闲建面1083.24㎡；
增加供地下核增空间出地面的公共交通及风井273.03㎡。
另外，诸如社区体育活动场地、城市公共通道、公用停车场等建面也有所调整；
不过数据上的变动不算大。
3）最终体现在整个小区的指标上。
总建筑面积增加851㎡，至12.75万㎡；
容积率由6.44，稍微下降至6.39；
计容建筑面积减少746㎡至9.01万㎡。
凤凰九里，位于龙岗平湖街道凤凰大道与鹅岭路交汇处西侧。
项目由金光华集团开发，原是平湖凤凰工业园城市更新单元。
在2018年被列入更新计划，也是金光华集团的第一个城市更新项目。
开发主体为深圳大承企业管理有限公司，执行董事、总经理为萧惜贤。
金光华集团是深圳本土房企，成立于1995年，创始人、董事长为李亚鹤。
目前业务涵盖住宅开发、城市更新、商业投资及运营、产业园区开发及运营、物业管理等。
凤凰九里整体分5个地块开发，总占地约11万㎡，总建面约70万㎡；
规划20栋超高层住宅 1栋办公楼，整体房源超4700套。
如今即将入市的凤凰九里君苑，也是项目的二期，位于慧苑组团的旁边；
由四栋45至47层的超高层组成，户型配置上为一层五户至一层六户。
产品、户型尚披露不多，不过总平图体现出的关注点不少。
1）小区容积率不低，达到6点几，密度较大；
2）并且都是超高层，而楼栋前后的楼间距也较密，只有18-28米左右。
3）同一层楼，户数也较多，加上户型之间的距离不远；
比如小区3栋靠西边的边的两个户型，以及1栋靠东北的两个户型；
在总平图上显示的距离，就非常的近。
这些户型后续在采光、隐私是一个值得关注的点。
视野放大到整个凤凰九里项目，优缺点则是：
优点：
1）深圳少有总价2字头的新房，刚需上车门槛较为友好；
2）大城配套，70万㎡超大体量，内部运动、商业、园林配套齐全；
3）教育确定性强，一路之隔龙高集团九年制学校，搭配社区双幼儿园。
不过作为刚需盘，凤凰九里缺点也很明显：
1）地铁通勤，现有10号线需公交接驳，无步行可达的地铁站，公共通勤便利性一般；
2）地处平湖最北端，紧邻东莞凤岗，不属于平湖核心商圈；
3）周边多老旧工业园与城中村，城市界面一般，需较长时间改善。
凤凰九里慧苑大幅调整价格的背后，除了为君苑的入市做准备。
很大程度也跟其去化有关。
该组团最早在2023年11月入市，当时取证的房源，至今网签去化率71%左右；
2025年3月，凤凰九里慧苑二次入市加推，取证房源至今网签去化仅22%。
很明显，项目如今已经熬成现房了。
凤凰九里君苑的后续入市，无疑也将面临同样的去化挑战。
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